[摘要] 在中国，在现阶段，房价上涨绝对是“罪恶”和“造孽”，就像过街老鼠，人人喊打，罪该万死，死有余辜。房价上涨为什么要人人喊打？因为房价上涨，让还没有买房的人买不起房。事情就这么简单。那么，现在中国有多少人
在中国，在现阶段，房价上涨是“罪恶”和“造孽”，就像过街老鼠，人人喊打，罪该万死，死有余辜。房价上涨为什么要人人喊打？因为房价上涨，让还没有买房的人买不起房。事情就这么简单。
那么，现在中国有多少人还没买房，又有多少人已经有房？据统计，这个比例是“二八开”，具体地说大约16-25%的家庭，有些城市比例高一些，有些城市比例低一些，平均大约20%的家庭还没买房或买不起房，这个比例比美国的62%高出一大截，也远远高于发达国家的平均水平。
这样看来，房价上涨只是对一部分人，即对大约二成的人产生不良影响；而对另外一部分人，即大约八成的人产生有利影响。显而易见，房价上涨让拥有住房的家庭资产增值，房价上涨越厉害，他们家庭资产增值就越厉害。这么说来，房价上涨就不怎么“坏”，至少房价上涨是“八个指头和二个指头”的关系，好处大于坏处。世界上没有十全十美的事情，按照“三七开”就是好干部的标准，“二八开”房价上涨肯定就是好事情了。
不对！反对房价上涨者说，房价上涨只是让那八成已有住房的家庭“帐面”，而“帐面”只是“数字游戏”，“毫无意义”（这是王小广先生的典型台词，是他在中央电视台《新闻会客厅》采访时的表述）。反对房价上涨者认为，房价上涨完全可能和股票上涨一样，今天上涨明天下跌，饱尝“三菱电梯上上下下的享受”；即便明天上涨后天继续上涨，但是，因为你只有一套房子，了你也不能卖，卖了你要么住大街，要么花更多钱再买，所以根本没有意义。按照“对八成人没有意义（没有好处也没有坏处），对二成人是坏事，就是坏事”的原理和原则，这种讲法似乎也能成立。
但是，错了！因为房价增值，并不仅仅给八成已有住房的家庭带来不能兑现、“数字游戏”的“帐面”，而是实实在在的“真金白银”。确实，我国现阶段“帐面”不能兑现，所以可以“视而不见”。但是不能兑现的利益并不等于利益并不存在！换句话说，金矿确实存在，而且看的见摸的着。我的房子虽然没有卖掉，也不准备卖掉，但是隔壁人家，卖掉多少钱我是完全知道的，比我当初买进时涨了一大截。
我国现阶段，只要不卖掉房子，房价上涨带来的这座“金矿”就不能兑现，是因为目前中国还缺乏“开采金矿”所必须的“三大要件”：1，必要的金融产品；2，必要的金融体系；3，必要的金融意识。换句话说，只要有了这“三大要件”，金矿就可以开采，“数字游戏”和“帐面”就可以转变为许许多多人的实际收入，就可以让拥有住房的家庭生活“更上一层楼”。我们认为，不见金矿，否认金矿的人们，尤其是研究机构的研究人员，不是故意颠倒黑白，就是孤陋寡闻。人们目前要做的工作不是“紧闭眼睛”，“不见金矿”；而是“睁大眼睛”，研究和探讨如何尽快地“兑现”和“开采”这座极其宏伟巨大的“金矿”。
以金融发达的美国为例，让我们来看看美国人是怎样“兑现”和“开采”这座“金矿”的。美国虽然拥有第二套住房的家庭比较多，但是对绝大多数家庭来说，他们仍然只拥有一套住房。几十年来包括最近五六年里，美国房价上涨很厉害，美国很多家庭的自有住房大幅度。统计资料表明，从1970年至2004年的35年里，美国单家庭中位线房价从23，400美元上升到216，000美元，上涨9。23倍。有些地区和有些类型的房价，上涨幅度达到几十倍。
如何利用和盘活“帐面资产”就成为经济和金融，以及老百姓生活的大内容和大课题。为此美国政府和各种金融机构为开采“帐面”这座“金矿”，设计和配套了很多金融产品，加上美国健全的金融体系和金融意识，让美国人轻轻松松，愉愉快快地将“帐面资产”转变为“实际资产”，享受“现金流量”增加的各种好处。美国“开采”房价上涨这座“金矿”的主要金融工具有：
1，“倒按揭”。“倒按揭”在我国已经广泛流传，但是因为有一定难度和体制和意识的缺失，至今没有实施。“倒按揭”对退休家庭最适合最有用，也是最普遍的一种“帐面资产”的兑现方式。举例来说，退休家庭将自己拥有的价值50万美元的住房（退休时往往绝大部分贷款已经还清）抵押给银行或其他金融机构（以下简称银行。美国可以做这些事的不只有银行，其他金融机构也可以做），在今后约定的相当长的一段时间里（比如30年），银行给退休家庭每月支付“月薪”（50万美元按照本金和利息分摊到每一个月，银行的精算师完全有能力完成这项工作），约定时间到期之后，房屋归银行所有。在“倒按揭”这个大产品之下，还有各种各样大同小异的小产品，以适应每个家庭各种各样的具体情况。
2，“净值兑现”。“净值兑现”就是将“帐面资产”部分减去负债部分，兑现多余部分。举例来说，原来一套用50万美元买入的住房，现在增值到70万美元，银行还有40万美元贷款，房屋此时的资产净值达到30万美元。通过重新抵押，提取这30万美元的“资产净值”。即一方面仍有40万负债，另一方面又有30万资产净值可供支配。美国个体家庭企业很多，实际上就是一个人或者夫妻企业，称为“SOLE PROPRIETORSHIP”，他们一面工作赚取固定收入，一面做生意或者创业赚取额外收入。“净值兑现”是他们获得经营或创办企业资金的最主要渠道。
第三，“净值还贷”。“净值还贷”就是用“帐面资产”部分提前偿还银行部分贷款。还是上面的例子，50万美元房屋现在增值到70万美元，银行还有40美元贷款，资产净值为30万，通过重新评估和重新贷款，提取部分现金偿还银行部分贷款。实际上，这种做法就是上面第二种做法中的特例。既然“净值”可以部分提取去干自己想干的事情，为什么不首先用来还贷，减轻利息负担？在美国，重新评估和重新贷款是一件非常普遍的事情。只要花上一笔（重新评估或重新贷款）手续费，就可以变更贷款内容，贷款金额，贷款期限，贷款方式等等，减低成本和风险。比如将40万贷款改为20万，将固定利率改为成浮动利率，将30年贷款改为15年。或者反之。
人们不禁要问，美国的银行为什么这么好，宁愿自己承担风险，同意将后，而不是前的房价作为抵押和贷款的依据，甚至干脆让顾客套现房价增值，这样一来银行不是大大增加了自己的经营风险？中国目前为什么就不能这样做？实际上，这就涉及到上述“三大要件”中另外“两大要件”，即金融体系和金融意识。这是实施“倒按揭”等金融产品的基础，也是目前中国最为缺乏的深层次内容。
首先，完善和成熟的金融体系。让房价上涨的家庭，能够“开采”房价上涨带来的“金矿”，并不是美国各大银行对顾客有什么“好”，而是完全处于无奈。美国金融体系的本质就是不断创新，在激烈竞争下你不这样做，你就没有顾客。美国金融业已经完全发展到了这一步，没有一家银行可以倒退回去。
其次，在完善和成熟的金融体系下，必然产生完善和成熟的金融意识。其中之一就是与我们目前正在讨论的，与“开采”房价上涨这座“金矿”直接有关的一个概念，即房屋的“资产价格”概念。“资产价格”这个概念是目前中国老百姓，包括研究机构的研究人员，都没有的。这是一个全新的概念。
实际上，说穿了也不奇怪，现在中国人人（包括还没有买房的人）都知道“按揭”这个概念，但是在上世纪七八十年代，中国在美国攻读经济学硕士或博士的留学生，看到“按揭”（专业术语叫“房屋抵押贷款”，英文叫MORTGAGE）不知何物，不能理解，因为他们没有这种实践和经历。“按揭”也是一种金融工具和金融意识，当然它的出现比“倒按揭”早一些，层次也低一些。先有“按揭”再有“倒按揭”。
我们知道，获得“帐面”的房屋，如果没有进入市场，没有经过交易，就没有交易价格。交易价格是真实的价格。房价上涨，房屋增值，如果没有进行交易，确实如同王小广先生所说，只是“帐面价格”。因此，要承认并且兑现“帐面价格”，首先，一定要有一套完善和成熟的金融体系，否则必然大量出现国内不时发生的内外勾结的“骗贷”事件。其次，在这套完善和成熟的金融体系下，要有适当的机构，正确的对“帐面价格”进行评估和确认，将“帐目价格”（BOOKING PRICE）转换为“资产价格”（CAPITAL PRICE），而这种“资产价格”能够被整个社会承认和接受。
具体地说，就是房价之后的这座“金矿”到底有多大，应该由谁来评估和确认，如何来评估和确认，如何获得的公信度和准确性（否则也必然大量出现国内不时发生的内外勾结的“骗贷”事件）。在美国这项工作由国税局来完成的，一年一度，绝不拖延。
美国国税局为什么去做这样一件看似毫不相干的事情？因为国税局每年要向所有的房屋所有者征收一次地税。地税是根据房屋总价的某个百分比征收的。美国每年交易的房屋数量，大约只有房屋总量的十分之一。所以对绝大多数（大约百分之九十）的美国家庭来说，国税局并不能以这一年他们房屋的“交易价格”进行征税，因为他们这一年并没有交易。那么，美国国税局以什么为依据进行征税（征税可不是一件随随便便，马马虎虎的事情），美国国税局是根据当年房屋的“资产价格”，对当年没有进行交易的家庭进行征税。
美国买卖房屋都要交税，所以国税局掌握了最详细和准确的交易价格数据。美国当年没有交易房屋的“资产价格”是国税局根据该房屋周围，当年和该房屋相似的、一定数量的（可能是三栋，也可能是五栋）、房屋的交易价格的平均值计算出来的。换句话说，以同一社区数位邻居，当年交易价格的平均值，作为当年没有交易的你家房屋的“资产价格”进行征税。
如果你在美国拥有住房，当年没有进行交易，但是当你拿到国税局“地税交税通知书”的时候，你也就大致知道当年你的房屋值多少钱；或者你从“交税通知书”上大致可以猜测到，这一年你隔壁邻居买进或者卖出的房屋大约是什么价格；或者有的时候，当你确切知道邻居用什么价格买进或者卖出房屋，你大致估算出你自己房屋的市场价格（交易价格）时，你可以将“交税通知书”上国税局确定你家房屋的“资产价格”，和你大致估算的市场价格进行比较，看一看两者误差大不大。一般来说，你会发现两者误差非常小。本人的经验是在百分之三以下。美国地税为三级政府，即联邦政府，州政府和地方（县）政府所有，所以为交纳地税而估算和确定的房屋“资产价格”具有的权威性和公信度。
美国国税局计算和确认的房屋的“资产价格”是一条公认的“上线”，是评估和确认房屋增值这座“金矿”的“权威依据”。但是，银行在实施“倒按揭”、“净值兑现”或“净值还贷”时，对国税局的“资产价格”是有保留的，换句话说，要打个“折扣”，这个保留和“折扣”就是银行自己设定的安全系数，是“资产价格”的“下线”。
如果你到不同的银行去要求重新估价和贷款，你会发现每家银行给出的“资产价格”不尽相同，有高有低。高，不会超出国税局的“上线”；低，也不会过分“离谱”。银行一方面要看你上一年纳税数额，即国税局的“资产价格”；另一方面也会根据自己掌握的当地交易和市场变动情况（因为“倒按揭”等活动都是在当地银行进行，这些银行对当地交易情况非常熟悉），决定在国税局的“资产价格”基础上，打多少“折扣”，给予你兑现多少他们认可的“资产价格”，即“下线”，这就是你真正能够从银行提取的房价上涨后的“真金白银”。
你要做的就是在不同银行给出的不同的“真金白银”，在扣除（重新估价和重新贷款等）手续费用后的值，换句话说，选择“资产价格”评估和手续费的。实际上，银行收取的（重新估价和贷款）手续费，通常为数千美元，根据标的大小收取，并不就是真正的人工费，而是银行的保险费（增加安全系数）和利润。可见银行也从房价上涨的“帐面价格”中套现一部分“真金白银”。“开采”房价上涨这座“金矿”对银行也是一件好事情。
由此可见，房价上涨（当然这里并不是说上涨太快，甚至房价疯涨）对老百姓（已经拥有住房的家庭），对企业（主要是银行和其他金融机构），对政府（通过“资产价格”的增加获得更多的地税收入）都是一件好事情。换句话说，房价上涨带来的“真金白银”为市场的各个参与者共同分享，而不是为个别群体或集团独占。
土地是财富的“存储器”和“聚宝盆”。古今中外，任何一个国家经济发展和收入增加之后，土地上的“含金量”必然越来越大，越来越高。藏富于地，藏富于民，地沃国盛，民富国强。只要不发生重大的自然灾害或者战争，土地这个巨大的财富“存储器”和“聚宝盆”就不会破裂，土地上的资金就不会流失，必然越积越多。这也从另外一个方面，证明了地价必然上涨。
当然有人会提出，房价上涨影响竞争力，这是任何一个国家，任何一个地方，从不发达到发达的“必经之路”，是不可避免的，是经济发展的必然结果。房价上涨必然“逼迫”这个国家或者这个地方，从低附加值的制造业向高附加值的高端服务业转变。房价很高的美国，日本，中国香港地区，都早已面临这样的挑战和重大转折，中国将来也肯定要面临这样的挑战和转折。实际上，上海北京等大城市，已经出现这样挑战和“征兆”，需要引起高度重视。
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