[摘要] 根据5月29日出台的九部委宏观调控十五项细则中要求，各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。“山雨欲来风满楼”，深圳反应非常迅速，在8月18日就出台了06-10年深圳市住房建设规划的公示
根据5月29日出台的九部委宏观调控十五项细则中要求，各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。“山雨欲来风满楼”，深圳反应非常迅速，在8月18日就出台了06-10年深圳市住房建设规划的公示稿。
同样北京在9月底也出台了该市的公示稿， 并且在15天内群众可就该规划提出意见。而上海比较特殊，没有经过公示就直接出台了42号红头文件，赶在9月30日前确定了和中央统一的、维持5年的地方性执行细则。
既然是地方执行细则，那么各地方的具体调控措施显然会有所不同。除了由于人口、城市规模的不同导致技术性指标有明显区别之外，在其他的一些细节、手段上，三个城市的住房建设规划（1996-2010）还有一定程度的差异。这种差异最终对三地的楼市会产生什么结果，很难直接判断。但是由于这个政策是必须长期执行的，所以我们可以预判其趋势，分析其影响。
三地十一五住房建设规划关键句：
深圳
1．规划期内，凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积70％以上
2．规划期内，应建设商品住房4930万平方米；应建设政策性住房770万平方米，其中经济适用住房200万平方米，公共租赁住房（含廉租住房）570万平方米
3．停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应
4．全市新增住房用地供应总量为13平方公里（不含旧城旧村改造用地）；其中，商品住房用地为11平方公里，其中7.7平方公里的住房用地应当用于建设中低价位、中小套型普通商品住房；政策性住房用地为2平方公里
5．促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，政府除统一建设一定数量的公共租赁住房外，在部分商品住房用地出让时，可配套建设占住房总建筑面积10％-15％的公共租赁住房
6．全市年度土地出让净的10％应用于公共租赁住房（含廉租住房）建设
点评深圳特点：
1）十一五规划中再次强调，90平米、70％指标落实到个案，应该来说，这是三城市中最严厉的规划指标，原则上杜绝了5年内纯别墅或类别墅社区出现的可能性。
2）考虑到深圳土地存量较多，因此十一五期间的土地供应将严格控制，五年仅新增13平方公里住宅开发用地（小于上海一年数额）
3）在和中央步调保持一直的基础上，从三个层面上大力发展公共租赁房屋：a）总量增加；b）由政府建设转向部分开发商参与；c）从土地出让金的角度出发保证政府投入资金的数量。
北京
1．继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的5％以内(一类居住用地是指规划容积率在1.0（不含）以下的住房建设用地，按照节约集约利用土地的原则，规划容积率不得低于0.6)
2．新增住房建筑面积约1.23亿平方米，用于实物配租的廉租住房建设规模约47-60万平方米，经济适用住房建设规模约1500万平方米，享受经济适用住房政策的住房建设规模约1500万平方米，新建商品住房建设规模约9250万平方米
3．规划审批居住用地总量约90平方公里，旧城区（东西以二环路中心线为界，南北以护城河中心线为界）原则上不再新增居住用地。
4．经济适用房：转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右；探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购
5．加大税收征管力度，调整住房转让环节营业税
6．严肃查处虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。对违法行为严重以及处罚在两次以上的，记录在北京市企业信用信息系统，并禁止再次进入房地产市场或者禁止在五年内进入房地产市场
点评北京特点：
1）从土地资源节约的角度出发，严格限制一类居住建筑用地。而针对北京对于一类居住建筑用地标准的解读，0.6以下容积率土地不再供应。未来townhouse类产品用地将小于市面可开发用地的5%；而纯别墅产品用地无供应可能。
2）北京由于规划有3000多万经济适用房和廉租房，再加上70％指标是总量控制，所以事实上商品住宅的规划指标相对宽松，9250万平方米的的商品住宅仅需达到60％的90平米以下户型规划即可达到总体控制目标。
3）旧城区不再新增土地，意味着中心城区的土地急剧稀缺。
4）在经济适用房方面，发展以租代售和政府回购的方法显然能有效改变目前经济适用房发展的一些不利局面，但是就这两个措施政府没有提出具体的执行时间表。
5）再次提出调整住房转让营业税，值得关注。
6）对房产企业的违法违规行为处罚非常严厉，应该会起到改善改良市场交易环境和氛围的作用。
上海
1．预计新开工住房约1 亿平方米，套型建筑面积在90 平方米以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。其中，配套商品房新开工2006、2007年均为200 万平方米左右。
2．扩大住房保障政策覆盖面， 能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭达到10 万户左右（现状为1.8 万户）
3．依据住房需求、在建项目和存量土地等实际情况， 科学确定全市新增住房用地总量和年度计划。2006、2007 年分别安排1500 公顷左右。优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含配套商品房） 的土地供应， 其供应量不低于居住用地供应总量的70%。
4．继续停止别墅类房地产开发项目土地供应， 严格限制低密度、大套型住房土地供应。
5．建立分级负责制， 把住房建设规划指标进一步，分解落实到各区县，
点评上海特点
1）限制十一五期间供应面积，缓解空置房源去化压力。目前一般商品住宅（不包括动迁配套房）市场余量仍维持在1000万平方米左右，市场存量房源积压较多、时间较久，去化难度很高。因此新的住房建设规划提出5年仅开工1亿平方米住宅的总量指标（小于北京），即每年平均新开工2000万平方米住宅。而按照2003-2005三年新开工面积来测算，其中仅商品住宅新开工面积就将近2590万平方米每年。差额达将近600万平方米每年。
上海近三年新开工商品住宅面积表
年份 | 2003年 | 2004年 | 2005年 |
新开工商品住宅面积（万平方米） | 2613.19 | 2668.85 | 2485.75 |
2）廉租房制度提速。上海自1999年开始实施廉租房制度以来，7年内解决了1.8万户居民的居住困难，从人均5平方米的居住标准增长到人均7平方米，廉租房制度发展较好。而根据新的住宅建设规划，十一五期间廉租房还将加大发展力度，5年内使得廉租房覆盖的居民达到10万户。但是就未来发展来看，上海廉租房政策是以租金补贴的形式为主（目前配给廉租房的数量仅有300来户），廉租房建设力度远弱于北京和深圳。
3）严格控制新增住宅用地供应。上海住宅用地计划为1500万每年，该数字粗看不小，但是对比十五期间，差距明显。
上海近三年新增住宅用地面积表
年份 | 2003年 | 2004年 | 2005年 |
新增住宅用地面积（公顷） | 2735 | 2468 | 2331 |
4）对低容积产品而言，上海土地供应的控制力度和中央规定一样，没有出台更严厉的细则。
5）规划指标落实到各个区县的说法在新的建设规划中已明确提出，各个区县关键的规划数字究竟多少需要进一步去了解。
通过对上述三地细则规划的分析，可以看到体现出以下特点：
各地的十一五期间住宅建设规划，全面向中央提出的国六条及随后下发的十五项细则靠拢，没有出现以往的“各自为政,上令下改”的情形。
土地供应数量均严格控制，其中在总量上，相对控制力度的为深圳、次之上海。
低容积率产品、大面积产品严格控制。相对而言，控制力度的为深圳、其次北京、
在政策性用房建设方面，深圳在政策和体量两个方面大力发展公租房屋建设；北京则加大经济适用房建设力度，并且寻求体制上的转变，增加政府在经济适用房流传过程中的角色；而上海力度相对较弱，主要由开发商配合兴建动迁配套用房。
北京提出了整治房产企业的手段，该措施非常严格，对于代理公司有震嚇作用。但是由于目前房产开发多由一家或多家参股的项目公司进行运作，对于项目公司的惩罚是否会追究上溯到其母公司或重要参股公司目前无法得知。
最后对三地市场可能出现的一些变化做简单预测：
深圳
－目前深圳市场小面积产品居多，已经基本达到70％的指标。因此从总体来看，深圳市场影响不大。
－占据少数的大套型和别墅、类别墅产品将会有价格抬升。而由于开发周期的关系，这个抬升初期体现在新房市场上，后期将会集中体现在二手市场上。
－由于前一阶段深圳房价上升幅度较大，并且这个抬升主要是受高端产品拉动所引起的。因此政府更需要关注和谨慎的是，下一阶段是否会再次出现“高端带动低段，市场价格联动飞涨”的局面。这种现象会带来潜在的不和谐社会矛盾和舆论压力。
－大力发展公租房会给政府带来非常大的财政压力和负担。寻求开发商的配合是个不错的选择，因此一些地块的招牌挂标书将会增加这一内容，但这肯定会影响到一些项目的居住品质。另外，可能也会引发一些土地出让金账目的公开审计审核问题。
北京
－在土地出让阶段出台了严厉的措施，杜绝了容积0.6以下用地出现的可能性，那么这会带来两个问题：1.对原有已出让的0.6以下容积用地的处理方案；2.对于刻意将该指标下调到0.6以下项目的审核力度。
－相对而言，北京出现大套型商品房的机会较大，因此该部分房屋不会出现市场极度紧张的局面。而别墅和别墅类产品则有可能会有一定程度的价格提升。当然，如果其控制力度更加严格，杜绝0.6以下项目出现的可能性，那么这种产品价格的上涨幅度将会大大提升。
－中心城区由于土地严格控制，未来供应预期减少，会带来市场的变化。
－对于房产企业而言，无论是开发企业还是代理企业，都面临着行业调整的风险和机遇。无论是处理措施是否追溯，房产行业的违规违法行为将会有很大程度的减少。因此在这种情形下，制定合理合法的销售方案、保证销售环节不出差错、对待客户更加热心耐心，会显得尤为重要。
上海
－相对其他两地，上海十一五的住房建设规划比较温和。上海房产市场目前处于一个非常微妙的局面，所以出台的政策总体来看还是以稳为主，没有出现类似深圳、北京的那些超出中央文件严厉程度的细则。
－对比截止到今年9月份365万动迁配套房的销售面积，200万/年的配套动迁房开发力度有明显缩减的迹象。
－上海在新增住宅土地供应方面，十一五期间会有年均近1000万平方米的缩减，并且预计可建面积总量小于新开工面积总量。由于上海住宅用地供应在03-05年有一个商品房用地向动迁配套房用地的转变，因此结合上海动迁配套房的建设力度，估计在土地市场方面，会出现以下两种情形：1）土地供应出现一个逆向转变的过程；2）建议开发商近期尽量拿地，短期内由于该类用地数量增加，表现得供应不紧张，但是由于自04年以来执行的土地控制政策，事实上上海商品住宅用地存量并不多，1、2年后这个问题会暴露出来。
－上海在低容积大套型产品方面并没有严格的控制措施和手段。事实上，如果政府愿意的话，还可以有每年约450公顷的该类项目土地供应出来。近期别墅和大套型市场变动不会很大。后期走势要看上海各区规划部门的审核力度。
上海同策研发中心
2006.10.11
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