[摘要] 上海楼市的成交量在上周触低反弹，但销售数据并不乐观。9月已经过去三分之二，但是成交量仅相当于去年同期的二成，预计将是历年最冷的"金九"。佑威数据显示，上周一手商品房的成交量仅为13.94万平方米，环比略微上升9%；平均成交价格再度下滑8%,为12152元/平方米。其中，商品住宅的成交量反弹15%，为9.94万平方米。
导读
行业动向——房企资金链普遍趋紧 房地产业面临新一轮整合
市场直击——市场也有“补涨盘”中环部分新盘“闷声发财”
深度解读——人民日报：房地产调整不会结束 避免暴涨暴跌
上海楼市的成交量在上周触低反弹，但销售数据并不乐观。9月已经过去三分之二，但是成交量仅相当于去年同期的二成，预计将是历年最冷的"金九"。佑威数据显示，上周一手商品房的成交量仅为13.94万平方米，环比略微上升9%；平均成交价格再度下滑8%,为12152元/平方米。其中，商品住宅的成交量反弹15%，为9.94万平方米。
一．业绩不振导致开发商推盘热情下降
佑威房地产研究中心的数据显示，9月第三周（9月15-21日）一手商品房（剔除动迁配套房，下同）的供应量为34.2万平方米，环比少供应了13%；其中商品住宅的供应量只有17.17万平方米,环比再度下滑29%。销售业绩不振是开发商推盘积极性下滑的主要原因。
金九以来（至21日）开发商已推出了75.74万平方米的商品住宅房源，超出8月全月73.83万平方米的供应量。但是开发商推量不减价的单边热情，并不能博得购房者的好感。成交量的持续低迷也让开发商的推盘热情大幅下滑，近两周的供应量也在锐减。
二．商品住宅上周成交量触到30周低线后反弹15%
根据佑威数据显示，上周一手商品房的成交量仅为13.94万平方米，环比略微上升9%；平均成交价格再度下滑8%,为12152元/平方米。其中，商品住宅的成交量在触到30周低线后反弹15%，为9.94万平方米。为减少支出压力和降低购房门槛，一些开发商改装修为毛坯销售，导致了上周商品住宅平均成交价格下滑13%,为12680元/平方米。
对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，由于全球性经济低迷，使得购房者对房价的预期发生根本性逆转。当前购房者需要的是房价的实际性下降，以体现其产品的性价比。然而，多数开发商不是以取消和降低装修标准，就是借机处理最差房源来降价，表面上看降幅很大实际优惠却不多，这是把金九楼市拖入僵局的主要原因。
三．精装变毛坯 商品住宅成交均价下滑13%
上周一手商品房平均成交价格再度下滑8%,为12152元/平方米。其中，商品住宅为减少支出压力和降低购房门槛，一些开发商改装修为毛坯销售，导致了上周商品住宅平均成交价格下滑13%,为12680元/平方米。
精装变毛坯，导致商品住宅成交均价有了一定下滑，但是上海房价实质上的变化并不大，对此薛建雄认为，开发商之所以能够长期顶住房价不降的原因，除了对上海经济增长动力的信心十足和巨大潜在购买力的期待之外，还有对政府救市的期待。在05年那轮房价下跌过程中，政府的"两个1000万"中低价房源不了了之，而且仅住宅（不包括商业、工业类用房）的折迁面积就从04年的232万增加到05年的852万和06年的848万平方米。按迁一赔一的标准算，刚性需求的动迁户对住宅的新增需求就占到05、06年住宅总成交量的30%和46%。
因此，如今房价僵局及走势的主动权依然由政府把控，每年超过2000万平方米的经济适房建设量和世博最后一轮的城市建设，将是影响上海房价走势的决定性力量。
四.市场直击
万科降价引发鲶鱼效应
万科于8月底、9月初在长三角及广深等地掀起的降价潮，余波不仅至今未平，而且波澜起伏。万科就如同一条搅动房地产市场的鲶鱼，在打破了长三角原本的沉闷气氛的同时，还将"降价"还是"死扛"的难题留给了当地开发商。在潘石屹看来，万科在长江三角洲的胜利，没有遇到任何开发商在市场上的任何抵抗，只是口头的谴责和抗议。
万科降价风暴刮过之后，越来越多的开发商开始追随万科，一些城市的房价出现明显松动。而邻近万科降价楼盘的二手房，不少业主出售房源的心理价位明显降低，挂牌量激增。
可见，万科降价的后续效应正在显现，余波或将持续较长一段时间。
网上房地产数据显示，9月份，上海新盘已推出37个，其中楼盘29个。约四分之三是首次推盘，四分之一为老盘新开，显示开发商看重"金九银十"效应，希望在传统旺季突破低迷局面。
从开盘定价看，所推项目单价一般在1万元上下，不少项目没有参照区域价开盘，而是参照区域平均成交价开出，基本属于平开。节假日新开盘是否有优惠？回答大都是可能会有促销活动，具体方案未定。据记者了解，开盘优惠一般为老客户或会员，或是首付款比例降低，或是幸运大转盘返还之类的小型让利促销，直降10%左右的为数不多。
五．专家视点
在昨日举行的"财经论坛"上，与会专家认为，房地产的冬天还未来临，目前可能只是处在深秋，房地产的价格还要进一步下降，房地产企业要通过各种措施积极应对严冬。
北京市华远集团总裁任志强指出，房地产公司的融资在今年遇到了很大困难。银行给房地产公司的贷款在下降，已经上市的房地产公司通过债权和股权进行融资的路基本已经被堵死，未上市的房地产公司想通过公开发行股票的方式进行融资也基本行不通，从整体上看房地产业陷入了一片困境。虽然目前困难已经显现，但是房地产业的冬天可能还没有来临，目前只是处于深秋阶段，如果不能采取措施打破房地产企业融资的困局，房地产的冬天就要来临。
房地产市场的问题是成交量连续下滑，开发商主动降低一手房价格，业主主动下调二手房价格，是促进成交、加快市场回升最适宜的方式之一。
虽然引来了所谓的补偿风波，但8月底9月初万科在深圳、上海和杭州展开的新一轮在售商品房降价促销活动，效果是明显的。一周时间，万科回笼资金超过10亿元。
在那些房价涨幅过猛并已出现泡沫的城市，房价需要一个理性的回归。实践证明，只要价格能达到区域消费者的心理价位，就能够实现一定的销售率。上半年，北京也有个别楼盘，以8折左右对外销售一批特价房，往往是几天就销售一空。
这对二手房市场也同样适用。即二手房价格也需要一个理性的回归。
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