[摘要] 今年2月，上海闸北区苏州河北岸东块1街坊 （苏河湾1号）地块以52783元/平方米的楼面均价成交，一跃为全国单价“地王”。随着近日上海规土局的一则公告，苏州河北岸东块41、42街坊地块面市。由于与“地王”仅相隔几百米，该两幅地块被业内称为“准地王”。
今年2月，上海闸北区苏州河北岸东块1街坊 （苏河湾1号）地块以52783元/平方米的楼面均价成交，一跃为单价“地王”。随着近日上海规土局的一则公告，苏州河北岸东块41、42街坊地块面市。由于与“地王”仅相隔几百米，该两幅地块被业内称为“准地王”。
与“地王”不同的是，“准地王”这次并非挂牌出让，而是采取了邀请招标的方式。随着楼市调控政策出台，开发商拿地热情已全面降温。4月23日上海规土局公布“第1号公告”，累计出让地块105幅，被称为“上海史上规模的挂牌形式土地出让”。在105幅地块中，不少地块或延期出让，或最终停止出让，结果遇冷。
如今苏州河北岸东块41、42街坊地块，采取的是邀请招标方式，有业内人士指出这正是“地产弱市”下政府卖地压力增大的表现。
周边地王曾创天价
沿着北苏州路行走，一边是风景杨柳依依的苏州河，一边是人声嘈杂的各类市场，一幢造型古朴的建筑墙面上，红底白字书写了闸北众多回忆。在北苏州路与甘肃路和浙江北路的交叉口，便是苏州河北岸东块41、42街坊地块。
苏河湾，这是目前上海市中心最后也是最完整的一个开发地块，共有用地面积46.61公顷，旧改地块10块。今年2月11日，华侨城以70.2亿元竞得苏河湾1号地块 （苏州河北岸东块1街坊），楼面均价高达52783元/平方米，一举加冕单价“地王”。
相关消息称，41、42号街坊地块的单位建筑面积土地成本约在26000元/平方米以上。这些地块同处一个区域，也一同经历了楼市的低迷和高涨。
底价或达30000元/平方米
早在被称为“地产弱市”的2008年，苏河湾1号地块以及41、42号街坊就已准备进入市场交易。然而三幅地块挂牌出让的公告，却从2008年6月一推再推。在2008年楼市调控加剧的背景下，土地频频流标，苏河湾地块最终没能成为拯救弱市的地王。
到2010年楼市再一次面临调控之前，各路地王重新频现市场，苏河湾1号地块也顺理成章地成了“单价地王”。而仅隔数百米、原本计划一起推出的41、42号街坊地块，却因故推迟到了今年下半年面市，再次成了 “弱市”里的“准地王”。
据上海规土局第37号土地公告显示，苏州河北岸东块41、42街坊，规划用途为、文化娱乐、商业，出让面积为3.54191万平方米。两幅用地均不含住宅用地，且容积率较高，分别为4.41（含保留历史建筑面积）、3.75（含历史建筑面积）。
尽管目前苏河湾区块依然大量存在着屋脊矮矮的老房子，商业、娱乐配套设施鲜见，有的只是大量的小商品市场和汇集其中的各类小吃餐饮店，但苏河湾是上海市确定的首批现代服务业集聚区之一，规划成为上海新的城市文化、商业坐标。
分析师薛建雄向 《每日经济新闻》表示，此前苏河湾附近写字楼推出销售，均价在30000元/平方米左右，而41、42号地块拆迁成本比较高，政府大概推出的底价便会在30000元/平方米左右。
邀请招标为成交打上保险
和苏河湾1号地块不同的是，苏州河北岸东块41、42地块这次并非是挂牌出让，而是采取了邀请招标的方式。也就是说该两幅地块，并不同于招拍挂通常的“价高者得”。
邀请招标将以 “综合条件者得”为原则确定中标人，价格只是其中一项决定因素。土地受让方还必须符合出让者涉及经营状况、总体设计、开发经验等一系列其他投标条件。
土地邀标出让的方式，在2008年徐汇区衡山路地块的出让公告上也出现过一次。2008年12月17日，上海规土局发布的58号土地出让公告上，赫然出现了“招标出让采取邀请招标方式”。
相关人士指出，在土地频频流拍的背景下，邀请招标的方式或许也是无奈之举。而一些开发商在 “弱市”下，拿地小心，拍下的土地为了延迟开工甚至临时改造成停车场。“邀请招标等于是对开发商的资格预审，从某种程度上说，这也是为了保障优质土地不致流拍并且避免烂尾楼的有效方式。”
据《每日经济新闻》记者了解，根据竞争者的综合实力来决定最终中标者，而不是只凭“价高者得”的拍卖来出让，或许对于现今土地的流拍乃至今后土地价格的上扬都能有所抑制。但一方面，这在国家规定中尚属违规，另一方面，如何在这其中避免“内定”、“协议”的漏洞，保障公开公平的原则，也是一大难题。
薛建雄表示：“政府对苏州河北岸东块41、42号地块采取邀请招标的方式，意味着已经定了由哪家开发商受让了。邀请招标，就是说政府指定哪家就是哪家。”这也意味着，在房地产“弱市”、土地市场受冷的情况下，邀请招标为政府成功出让土地打上了保险。
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