[摘要] “认房认贷认调查”的房贷标准颁布已有一周，商报记者从２１世纪不动产、美联、福美来等中介机构了解到，该“三认”标准对置换型买家的购房需求有了进一步的抑制作用，但目前影响范围相对较小，仅有三成左右的板块行情稍受影响。“认房认贷认调查”政策尚未重创上海楼市。
“认房认贷认调查”的房贷标准颁布已有一周，商报记者从２１世纪不动产、美联、福美来等中介机构了解到，该“三认”标准对置换型买家的购房需求有了进一步的抑制作用，但目前影响范围相对较小，仅有三成左右的板块行情稍受影响。
高总价住宅成交稍显滞缓
中介门店市场反馈显示，“三认”标准对全市多个置换需求相对集中的板块影响并不同一。目前来看，置换型房源的主流总价在１００万－２００万元之间的板块，如浦东金桥、徐汇田林等，其市场成交未受明显影响；而主流总价在３００万左右的板块受冲击较大，如虹口鲁迅公园、浦东源深等，区域内买家重现观望情绪，鲜有成交出现。
“‘三认’细则出台后，占据板块客户量六成左右的置换需求买家，已有近半数转为观望。”２１世纪不动产源深店经理告诉商报记者。据了解，此类观望中的买家，一方面是因为现金不够充裕，难以凑齐首付，而另一方面则是担心信贷收紧引起房价继续下跌。
美联分析师称，“三认”标准公布以来，虽然未对当下的成交量构成太大影响，但对刚刚复苏形成的一些购房氛围造成较大伤害。据该行调查，前期复苏的购房意愿已再次下降了１５％－２５％。值得注意的是，不少仍在入市的置换买家，往往更多采用了全额付款的方式交易。这部分人群已占到整个置换型客户群的３０％左右。
仅一成左右房东愿意让价
在新规的压力下，为减轻可能被认定为“三套房”后的购房负担，不少不甘心退出市场的置换型买家正试图加大还价幅度。据了解，在虹口鲁迅公园、宝山大华等板块，有约３－４成的置换型买家使出“砍价”的手法，但效果却较为一般。
２１世纪不动产上海锐丰四川北路分行经理李晓燕对记者说，此类置换型买家目前的还价幅度动辄达到１０％－１５％，高出市场平均水平５－１０个百分点。不过房东守价态度仍旧强势，仅有一成左右的房东或因急售而作出让步，但其可接受的降价幅度仅在２％－３％之间。以一套２００万元的房源为例，买卖双方的心理价格悬殊可在２０万元以上。
政策落实仍待市场检验
“是否能通过‘三认’标准来达到回调房价的结果，目前还有待进一步观察，具体来说还要看新规定的实际落实情况。”易居臣信分析师杨臣青说。
据他介绍，在６月份中央出台“认房又认贷”等相关政策时，上海市就已拥有专门查核房屋权属的部门，该房屋权属系统可以做到全市联网，也就是说，在上海任何一个地方买过房子，在交易中心都可以查得到。城市中，仅有上海能够做到“认房”，因而上海在前段时间也被业内认为是会受打击力度的城市。
“但因为这一认房原则流程复杂，牵涉的部门过多，因而在现实中，操作难度较大，不少银行还是本着买房人过去有无贷款来判定几套房进而发放贷款。因此，中央的二套房规定在上海具体落实时还与预期存在差距。”杨臣青说，“目前来看，上海版细则‘三认’的成效，仍需依靠政策的细致落实。”
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