[摘要] 好不容易通过摇号、选房等程序拿到的经适房准购资格，很有可能因为首付成数 “被提高”而宣告夭折。这两天，徐汇区的部分经适房申购家庭在办理、签约个人购房贷款时，碰到了一桩头疼事——自己被银行告知，首付成数不是预料中的两成，而是三成、四成。
好不容易通过摇号、选房等程序拿到的经适房准购资格，很有可能因为首付成数 “被提高”而宣告夭折。这两天，徐汇区的部分经适房申购家庭在办理、签约个人购房贷款时，碰到了一桩头疼事——自己被银行告知，首付成数不是预料中的两成，而是三成、四成。不少家庭表示根本拿不出那么多首付，甚至认为办理贷款业务的银行有点“不近人情”。
本市住房保障方面的专家则认为，经适房申购属于政策性购房，不应完全照套市场化的商业贷款模式。考虑到申购家庭的家庭财力、还款能力的确有限，房贷上的风险不应由银行一家来承担，政府在此过程中应主动发挥担保、贴息的“托底”作用。
[记者调查]
购房最优惠要“符合相关条件”
昨天，记者查询了本市出台的经适房相关文件，按照《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则 （试行）》，每户符合条件的经适房申购家庭，首付款比例只需总价款的20%。
另一份名为《关于购买经济适用住房适用税费贷款政策的通知》明确，购买经适房可以按照规定，向有关银行申请商业性购房贷款，符合相关条件的，贷款利率、首付比例，可以比照首套购房优惠政策执行。
依照业内普遍理解，“首套购房优惠政策”一般指的是首付两成，利率打七折。也就是说，只要使用纯公积金贷款购买经适房，一般都能享受到首付两成、利率采用公积金购房的贷款年利率，这不成问题。相反，要是采取了“公积金+商业贷款”或纯商业贷款的模式，对于企业化运作的商业银行而言，就不得不对贷款家庭的信用等级、还款能力等作综合、细致的评估，之后再来制定具体的放贷方案。
很显然，银行对于经适房贷款的宽容度没有公积金贷款来得“宽”，银行的商业贷款只是有选择性地对 “符合相关条件”的家庭开启最优惠之门。相比较而言，家庭财力不济、还款能力有限，甚至连首付也是从亲戚朋友那儿凑来的部分经适房申购家庭，很显然还算不上是银行首套房贷当中的优质客户，能够享受到最优惠贷款政策的数量自然少之又少。
[各方说法]
房管部门：有关方面正积极协调
“针对这个情况，市有关方面正在与建行等方面积极协调。 ”市、区两级房管部门有关负责人表示，有关方面已经注意到徐汇部分经适房申购家庭付不出三成首付的情况，“作为一家商业银行，建行出于防范风险的考虑，提高部分家庭的首付成数的做法是可以理解的。政府部门不能强制要求（建行）一律实行首付两成，购房家庭一旦还不出款，政府部门也不能替他还。 ”
针对经适房贷款办理的具体执行中怎样才能做到只首付两成，该负责人表示，具体标准掌握在银行手中。
公积金中心：贷款向困难家庭倾斜
记者随后连线市公积金管理中心总经济师崔国盛，他说，经适房的购买本质上相当于一种政策性购房，公积金贷款也是一样，它一定程度上相当于政策性贷款。只要是用公积金贷款购买经适房，如果没有太大问题，一般都能享受到首付两成的优惠。
崔国盛还表示，为体现向住房困难家庭的政策倾斜，下发的《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》中已经在两方面有所突破，即在公积金贷款额度的计算上，采用了更为宽泛的基数作计算。此外，还增加了“共同借款人”、“补充还款人”，意在使购房家庭可以通过补充还款人的公积金缴存余额进行还款。
住房专家：协调结果影响面上铺开
本市住房保障研究专家、上海财经大学公共经济与管理学院不动产经济研究所副所长姚玲珍指出，经适房申购属于带有一定政策性质的购房行为，不应完全照套市场化、商业化的贷款模式来操作，风险不应由银行独自承担。
“不妨参考国外做法，政府在此过程中应主动发挥担保、贴息的‘托底’作用，共同分解、分担风险。 ”姚玲珍说，随着下半年经适房申购工作在全市面上铺开，还会碰到如小区物业管理费等矛盾。
另有专家直言，此次徐汇等试点区出现的“首付难”如果没能解决好，将直接影响后续各区经适房工作的开展。
建行：优惠利率与首付成数相关
“如果一户家庭连首付的两成贷款都是四处筹来的，那剩下的八成房贷拿什么来还？ ”在经适房中签家庭因还贷能力太差不能符合“条件”而与银行发生不快时，业内此刻却站在了银行一边。
记者昨日采访获悉，目前沪上的经适房房贷签署都是和建行完成的，但并不是建行作为国有大行的垄断行为。 “实际情况是，所有银行都可以承接经适房的个贷业务，但目前只有建行接盘。 ”这位业内人士分析，这主要是由于经适房厘定利率低、风险又较大，一部分银行并不愿意碰这个“烫手山芋”。
针对部分购房者的抱怨，建行方面也回应：经适房购房人享受首套房待遇是要符合一定“条件”的，而所能享受到的优惠利率也与客户能够提供的首付成数相关。目前，与银行完成贷款合同的家庭并没有全部享受到首套房首付两成利率七折的优惠。
记者注意到，在建设银行推出的个人经济适用房商业性贷款中，个人在购买经济适用房时，若具备基本贷款条件，即可向建设银行申请个人商业性贷款，并根据购买经济适用房借款人的特殊性制定了优惠政策——
一是可享受目前最优惠的首套房信贷政策，贷款可首付20%、利率可享受基准利率70%优惠；二是考虑到购房人很大部分为退休人员，建设银行还特别针对经济适用房购房群体，放宽了借款人一般为在职人员的要求；三是对于家庭还款能力的核定，以购房人当初申请经济适用房时审核的家庭收入为依据，在扣除其家庭基本生活开支人均500元后其余部分均可视为家庭每月可还款额 （一般商业性个贷是按家庭月收入的50%计算可还贷额），以提高了借款人的贷款额度。
建行建议，经适房购房者不妨以此为比对，衡量自己所能获得的房贷优惠条件。银行的严审是否与目前的个贷风声很紧有关呢？“可以说没有太大的关系，我们对经适房的客户已经往‘宽’里放了。根据央行规定，个人住房贷款每月按揭额不能超过家庭月总收入的一半，但一些目前买房能力不高的家庭却在追求大房型，银行从风险角度上说肯定不能放贷。”建行一位内部人士也很无奈。
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