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楼市新政后上海二手房成交量8月首超万套大关

上海商报  作者:刘娟 徐跃明   2010-09-08 13:38

[摘要] 记者从21世纪不动产、信义房屋、易居臣信等中介公司获知,8月上海二手房成交量已有明显上升,全市共成交二手房12494套,环比7月7895套大幅上涨58.25%。这是新政后的几个月里,上海二手房成交首次突破万套大关。但与上海二手房市场多年来1.5万套的月度正常成交套数水平,仍有一定差距。

商报记者从21世纪不动产、信义房屋、易居臣信等中介公司获知,8月上海二手房成交量已有明显上升,全市共成交二手房12494套,环比7月7895套大幅上涨58.25%。这是新政后的几个月里,上海二手房成交首次突破万套大关。但与上海二手房市场多年来1.5万套的月度正常成交套数水平,仍有一定差距。

单月1万套的成交量,一般被看作是上海二手房市场中介行业的盈亏平衡点。“超万”意味着在目前的市场条件下二手房中介门店还可以继续生存,市场也会企稳,而一旦达到1.5万套,那么市场将热闹起来。信义房屋分析师朱平平表示,如果这种势头继续保持下去的话,不排除在年底有个更明显的“翘尾”行情。

成交均价达1.71万元

成交量的上升也带动了二手房房价的略微提高,8月全市二手房交易均价为1.71万元/平方米,环比微幅上扬0.6%,同比则上升34.9%。全市18个行政区(县)中,有12个区域二手房成交均价呈上涨趋势,其中涨幅居前三位的分别是:崇明(19.9%)、闸北(10.2%)、黄浦(7.3%)。信义房屋对近1700套房源的报价调查显示,8月份虽然更多的房东维持原报价不变,但房东涨价的案源占5%。

不容忽视的是,观察上海的二手房均价历史走势可见,楼市新政对稳定房价作用明显,4月份新政出台后,上海二手房价格基本保持稳定,4-8月累计涨幅仅为2%,而在去年4-8月的累计涨幅达到8.4%。

另外值得注意的是,目前二手房市场交易量的回升谈不上真正的回暖,原因在于交易放量的基础不稳。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪介绍称,8月买家看房、下单的频繁使得业主心态转好、议价幅度缩小,供需双方的价差有扩大之势。此外,楼市仍然面临政策进一步收紧压力,新房在“金九银十”出现降价促销的可能性很大。若新房降价,二手房市场的客源将被分流。上述种种或都会影响二手房交易量的继续回升。

部分标杆楼盘重现跳价

商报记者发现,伴随着8月自住需求的不断入市,二手房市场中买家持续数月的强势地位趋于弱化。在宝山大华、普陀桃浦、虹口凉城等板块,二手房东议价幅度已由之前的5%-10%缩小至目前的1%-2%;而在浦东联洋、北卢湾等板块,不仅业主已基本不提供议价,更有部分标杆楼盘在近期出现跳价。

“在浦东联洋板块,标杆楼盘仁恒河滨城的挂牌价,已比8月初有1000-2000元/平方米的提升。”21世纪不动产联洋分行经理叶文波向商报记者反映。“买家看房增多及出手意愿提高,均使房东感受到市场正在回升;而小区三期新盘本月以5.3万-5.6万元/平方米的价格开盘,也让二手房东们获得了价格上涨的直接支持,因而近期跳价频繁起来。”虽然跳价现象目前仅在仁恒河滨城这一个小区出现,但周边其他楼盘的多数房东也已不再提供议价。

在北卢湾板块,标杆楼盘翠湖天地买卖价格也在继续走高,其154平方米的大户型及108平方米的中等户型,目前单价已较8月初有5000元/平方米上涨;而90平方米的小户型,价格上涨速度也甚是惊人,售价已由8月初的11万元/平方米,提升至目前的12万元/平方米。

租赁市场呈现两极分化

上述中介公司数据显示,8月份上海二手房买卖呈现全面回暖之势,而租赁行情在不同板块却表现不一:一方面,部分板块因世博短租、置换型需求过渡等因素支撑租赁交易热度不减;另一方面,个别高端楼盘的租赁行情相对冷清,在租售两难的情况下空置情况明显。

数据显示,世博短租、上班族、短期置换过渡三大需求叠加的板块,交易量继续上升,浦东三林即是典型代表。而由于新增挂牌房源供应不足,其他多个前期租赁集中板块成交量减少近两成,其中普陀长寿、浦东北蔡、南静安等板块的环比降幅达30%-50%。

另外值得注意的是,目前不少板块内的高端楼盘房源也难觅租客。以陆家嘴板块为例,部分高端楼盘表现平平,如盛大金磬、财富海景花园等高档小区,尽管其买卖均价已都在7万元/平方米以上,但在短期房价难以上行,二手房出售的税费成本又高达8%-9%的背景下,多数业主出手困难。

不过,这类房源面积多在200平方米以上,而且房型单一,租金水平又高达2万-5万元/月,因而一套房源往往几个月租不出去。在租售两难的情况下,此类小区的空置率高达30%左右。

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