[摘要] 深圳专业的拆迁咨询公司云集了法律、策划、估价、财经等各方面的专业人才，这些公司受到市场认可，获利可观。
今年，深圳城市更新的推进如火如荼，催热了深圳专业拆迁咨询行业。
深圳专业的拆迁咨询公司云集了法律、策划、估价、财经等各方面的专业人才，这些公司受到市场认可，获利可观。
“我公司目前在谈的旧改项目就有五个，都是开发商主动找上门来。”吴青是深圳市阳光新天地拆迁工程咨询公司的董事长，她发现，从前只有政府基础设施项目的拆迁市场，今年以来，深圳城市更新的推进如火如荼，开发商介入旧改的商业拆迁项目涌现，给其公司带来了许多新商机。
深圳商报记者调查了解到，始于今年年初的城市更新进程极大地调动了开发商参与旧改的热情，但同时很多开发商缺乏旧改经验，于是，深圳不少专业拆迁咨询公司近来生意十分火爆。
“脱胎”于房地产估价公司
提到拆迁公司，不少人的印象似乎并不好，特别是今年上半年城市更新进程初期，开发商蜂拥进驻各种旧住宅区征集业主意见，一些来历不明的中介公司趁机捞一把，种种不规范的操作，既影响了业主正常生活，又令开发商形象受损。但记者采访后发现，拆迁咨询行业原来也有很专业、很正规的公司，是近几年的一个新兴行业，如今在市场上更炙手可热。
深圳市金大地拆迁工程有限公司董事长宋星慧曾在原深圳市国土局工作过，她告诉记者，２００６年和２００７年间，深圳大规模兴建地铁和龙岗大运新城等基础设施项目，需要进行很多旧村拆迁补偿谈判工作，并由街道办负责，但由于拆迁工作千头万绪，政府基层人员捉襟见肘，于是，２００８年，一批原来只是参与拆迁项目补偿资金测算工作的评估公司增加了新的服务内容：包括代办拆迁许可证、拆迁宣传与培训、协助确权、测绘评估督导、沟通谈判、房屋拆除等，深圳市批政府备案的“一条龙”拆迁服务公司便应运而生，目前全市仅十来家这样的公司。
实际上，深圳专业的拆迁咨询公司基本都是“脱胎”于房地产估价公司，例如，深圳英联房地产估价公司成立了金大地拆迁工程有限公司，深圳市格衡土地房地产评估咨询公司成立了阳光新天地拆迁工程咨询公司，这些公司都云集了法律、策划、估价、财经等各方面的专业人才。
另外，这些公司共同的特点是：在城市更新之前，基本服务的对象都是政府的公共设施建设项目，是政府旧改过程中的“参谋”；在城市更新以来，随着开发商热情介入罗湖、福田等各旧住宅区的改造，转而接受了不少这样的商业旧改项目，并以专业、高效的工作效率赢得了开发商及市民的认可。
对于行业的良莠不齐，宋星慧坦陈，一些不负责任、来历不明的中介公司确实扰乱了市场，但这是不会长久的，开发商和业主最后都会识破。而对于某些前期被不良中介破坏了形象的开发商的项目，宋星慧也表示，不敢轻易接下来，一来有损自身品牌，二来需要花费较长一段时间“补救”，并非易事。
开发商主动找上门
吴青告诉记者，大部分合作的开发商都是主动找上门来，甚至有些开发商还不知道有这样的专业拆迁咨询公司存在，通过各种人脉介绍而来。“市场需求确实挺大。”吴青说，并非所有项目都会接，而会挑选优质客户，因为有些小区并不符合城市更新的条件，如楼龄须超过２０年、土地面积须大于３万平方米等；有些则是开发商实力太小，未来难以承受拆赔资金等。
深圳市金大地拆迁工程有限公司董事长宋星慧也介绍说，目前接下来的城市更新项目也有好几个，非常忙碌，主要是进行阶段的争取超过三分之二业主改造意愿书。
记者了解到，在城市更新之前，由于旧改需走土地招拍挂程序，导致有开发商辛苦几年拆迁完后，最后土地并不一定属于自己，旧改积极性严重挫伤，因此，旧改项目是深圳很多开发商都不愿意触碰的“硬骨头”，也导致有丰富旧改经验的深圳开发商比较少。但城市更新以来，几乎所有开发商都想分一杯羹，实际操作过程中遇到了很多困难，客观上催生了目前市场对专业拆迁咨询的巨大需求。
记者随后采访了几位深圳有城市更新项目的房地产企业。宝安一位中型发展商对该类专业拆迁咨询公司并不熟悉，虽半信半疑，但也比较感兴趣：“以前也接触过一些中介公司，但专业与否还要具体问题具体分析。你说的这些拆迁公司要是真的很专业，改天介绍几家过来吧。”该负责人对记者说。
服务主体的多元化，令新商机也显而易见。吴青分析，由于城市更新确定了权利人可以自行改造，龙岗、宝安各村成立的股份合作公司未来将在城市更新进程中扮演重要角色，未来拆迁咨询公司的服务对象除了开发商，还可以是股份合作公司，公司可为其做前期调研、操作方案，介绍开发商，并代表股份公司与开发商进行谈判等。
宋星慧介绍，拆迁咨询的收费标准一般是１００元～１５０元／平方米（建筑面积），或者是补偿金额的１．２％～１．５％。记者算了一下，假设一套房产１００平方米，按照１００元／平方米的收费标准，争取到该户业主的签字，拆迁公司能获得至少１万元的收入。
“我们也是参考上海、北京等城市的拆迁咨询行业的收费标准。”吴青说。
开发商目前都在“赶”
目前城市更新的进程进展如何？据介绍，目前新一年度（即２０１１年度）城市更新和改造项目的申报工作已经全面展开，不少开发商都希望赶在今年底之前，争取到超过三分之二业主的改造意愿书，进入明年的更新规划名单。
“时间很紧迫，有的开发商一上来就是要求两个月内搞定，只要能在规定时间内达到目的，钱方面一般都不会吝啬。”吴青说。
因此，“赶”成为目前城市更新项目开发商的首要任务。宋星慧说，金大地拆迁接下一开发商在福田某小区的拆迁谈判工作，由于方法得当，充分获得了业主的信任，一个月内就获得了超过三分之二业主的改造意愿书。
更新项目料将陆续上市
“城市更新的政策令旧改的可行性大大提高，目前各开发商也积极推进，我相信未来三至五年，目前的旧改项目都会陆续上市，城市面貌也会焕然一新。”谙熟政策和市场的宋星慧充满信心地说。
更新建议
拆迁咨询公司建言：开发商和业主应获得“双赢”
深圳商报记者陈相明黄文波
城市更新无论是对于开发商还是业主，都将由于房屋的拆除重建，分享到房产的好处，两者利益博弈不能避免，但如何才能顺利推进这一进程，获得“双赢”结果？作为中立的第三方，记者采访的拆迁咨询公司负责人吴青提出了恳切而实用的建议。
想对开发商说：
要和业主分享利润
由于目前城市更新的竞争很激烈，往往有好几家开发商同时向业主抛出“橄榄枝”，因此，如果要拿下项目，开发商就要正视业主需求，除了保证自身的合理利润以及保证业主正常的面积拆赔比例外，能否将开发多出的利润和业主进行分享，将决定项目进展的速度。
目前，时间对于开发商来说更加宝贵，开发商应该做出适当让步。
想对业主说：
赔付比例不是越高越好
现阶段只是征集业主改造意愿书的阶段，等政府审批后，才能进入第二阶段的拆迁赔偿谈判阶段，而在这“万里长征”过程中，业主可以随时转而选择其他开发商进行开发。
小部分业主认为越拖延，获得的好处越多，殊不知错过了时机，也将错过房产时机。另外，要求的赔付比例不是越高越好，要和开发商的品牌结合，例如，一般的小开发商的赔付比例是１：１．３，而万科则可以让步到１：１．２。另外，如果赔付比例过高，可能会逼迫开发商提高容积率。
在拆赔谈判阶段，业主还要细心比较更新单元的设计方案是否合理，过渡期的补偿、选房规则等。
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２００９年１２月１日，《深圳城市更新办法》正式实施。涵盖了旧住宅、旧城中村、旧工业区、旧商业区改造在内的统一的城市更新计划，在现有房地产领域实现了多个制度创新，其协议转让土地使用权的可能，将打破中国商业用地必须通过招拍挂的政策红线。由此，整个房地产开发格局将受到影响，或为解决土地资源紧张和楼市供需矛盾提供一条新思路。
推荐阅读：细数“中国式拆迁”的症结 三令五申PK我行我素 来源：红网
伴随经济的发展，城市化进程在各地以迅雷不及掩耳之势大力推进。“拆迁大戏”也一再刺激着公众的眼球，从唐福珍事件到如今已接近一年，拆迁的热度却丝毫没有减退。即使公众的舆论压力再大完全不能让“暴力拆迁”刹住车，反而在前阶段有愈演愈烈之势。每天的新闻总能看到哪里的拆迁又出问题了，前车之鉴并没有成为后事之师。一次次的拆迁血案总能牵出政府的不作为及“滥权”现象，从言到行，总有地方官员弃民于水火不顾。
在拆迁还未得到有效规范之际，国家三令五申对地方而言只是“挠挠痒”。“我行我素”依然是部分地方政府的拆迁理念，“权力威胁”依旧是一些地方政府的拆迁手段，“野蛮暴力”还是一些地方政府的杀手锏。“乱象”频仍，“中国式”拆迁何以曲折如此之多?细数一下，问题还真不少
其一：“拆”与“迁”脱节。“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除;“迁”，是指对原土地使用者的暂时或迁移。然而，部分地区只是将视线放在了“拆”字上，在“拆”上大做文章，甚至“软的不行来硬的”。只“拆”不“迁”或者说“迁”的没保证，将百姓利益放在了哪里?前不久长春某官员的雷语中不难看出问题，在他们眼里民众只是喜欢刁难政府的“刁民”罢了。试想，拆完了都不能给百姓一个回迁房的时间、地址等保障，还想让百姓安安心心跟着你的方向走?
其二：对“强拆”曲解。取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物时，如果是违章建筑且到限期拆除截止时间还没有自行拆除，那么强拆是合法的。然而，这种强制拆除也仅限于非暴力手段。但是许多拆迁者曲解了这一意旨，以此为挡箭牌动用各种手段，颇有不达目的不罢休之势。协商不成则威胁，威胁不成就急红了眼，直接用暴力来收场。在新的拆迁制度还没有建构起来时，这种“强拆”很容易衍生出“野蛮拆迁”甚至“暴力拆迁”。而且，在具体划分强拆的执行手段上也具有极大困难，它的“强制性”本身就有值得商榷的地方。
其三：旧拆迁体制的不适应性与新体制的不确定性之间的矛盾。虽然新拆迁条例早在今年春节前就向社会公开征求意见，但是集体土地的征收和不动产搬迁问题存在矛盾及补偿标准和救济机制上的困难重重使得意见征集八个月没有下文。然而，旧的拆迁条例已经远远不能够应对现下面临的诸多利益问题，如此一来拆迁制度处在空白期，得不到行之有效的制度保证，拆迁自然不能顺风顺水。同时，在此大背景下，许多地方政府及其他利益集团钻了空子，百姓反抗对他们而言也无济于事，自焚等抗拆事件自然屡见不鲜。
其四：国家和地方管理部门的脱节。为何国家一再强调却压不住愈演愈烈的“暴力拆迁”?很大程度上来说，在主导拆迁时，地方与中央政府脱节了，而没能贯彻重要的“人本”拆迁理念。在这种认识层面脱节的前提下，自然把心思全部花在了如何完成城市化的规划上，将这一单方面的执行标准无限放大，乃至忽略了应有的“执政为民”精神。同时，在具体操作层面，也只是一味做自己的，国家的监督也不可能面面俱到，如此一来，有些地方政府自然能安安稳稳的“明修栈道，暗渡陈仓”，也不用担心会受到上级部门的指责。这种脱节不仅仅是一种认识和理念上的脱节，更是监管体制的断裂。
其五：政府公信力的缺失。乍一看来，政府公信力似乎与拆迁挂不上钩，但深入到实际操作层面的话，政府公信力的影响就大了。长春高新区光辉村部分村民遭遇强拆中，抵抗的原因就是得不到回迁房的保证。政府是拆迁的主导，村民存在隐忧实际上是对政府的一种不信任。而这种不信任背后又是政府公信力的缺失。正是这种不信任，百姓才会在拆迁的时候有顾虑：会不会存在政府大赚老百姓钱的情况?开出的补偿条件根本就不可信?这一容易被忽略的问题的存在，也大大拖了拆迁的后腿，甚至说将拆迁推入一个“雷区”，种种不信任随时可能爆发。
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其六：政府和开发商对百姓的利益“绑架”。由于拆迁过后国家会对被拆者予以补偿，一旦涉及拆迁人数众多，这种补偿背后是巨额资金。难免会有人抵制不住诱惑走上邪路，借拆迁来为自己鼓腰包。反正拿的是国家的钱，多一点无所谓;挤的是百姓的利益，少给点他们也不敢说什么。一旦拆迁的链条上产生了诸多蛀虫，拆迁自然不能朝着预期方向发展。这种“见钱眼开”的势利之心也将地方政府官员“为人民服务之心”大大挤兑，以至于不惜借着官位动用暴力来敛财。这无疑是对百姓切身利益的绑架，暴露的也是“官权滥用”的大大泛滥。
其七：部分被拆者动了拆迁的歪脑筋。2009年6月，浙江丽水市一对夫妻以虚构房产性质的方式，骗取国家拆迁补偿款13万余元，后被判刑。无休止的诟骂以及口诛笔伐倾注在了“不作为”的地方政府身上。然而在我看来，似乎不能将包袱全丢到政府和开发商身上。在拆迁中，部分人觊觎拆迁背后的巨大，藐视法律、暗地扩建、损害他人利益时有发生……这无疑是给地方政府和开发商当头一棒。
其八：行政干预与执行的不兼容性。在当下，政府在拆迁中所扮演的往往都是“搭台者”，唱着执行者“大戏”的还是开发商。政府更多的只是划块地然后交给开发商来开进大铲。有了政府作为后盾，开发商自然底气十足，就算是牺牲被拆迁者的利益也毫不畏惧。如此一来，开发商带领社会闲散人员上演“古惑仔”的现象自然得不到有效遏制。正是由于这种政策的制定与具体操作的不兼容才使得开发商有转嫁矛盾的功力。从根源上说，这种政府和开发商的利益抱团将拆迁推到了一个执行难的境地。政府就算再“以人为本”也只能在开发商侵犯群众利益后做一个“事后诸葛亮”罢了。
其九：监管部门的失位。一个完善的拆迁体系离不开严格的监管机制。在当前，拆迁新条例迟迟未出之际，监管部门的监督约束效应就起着至关重要的作用。然而，一方面由于地方监管部门睁一只眼闭一只眼，放任一些利益勾结现象以及野蛮执法的发生——这种不作为给当前的拆迁雪上加霜，给暴力拆迁者更大底气;另一方面，有些监管部门甚至直接参与到了经济利益的争夺中，成为了拆迁的间接“分赃者”，缺乏了监督，拆迁怎能不乱?
其十：“人本主义”的缺失。暴力拆迁屡禁不止的背后其实是地方在执行中的“人本主义”遗漏。拆迁大戏中，如果政府放下身段和百姓耐心协商、平等对话，如果更多的考虑到被拆迁者的切身安危，野蛮拆迁还会有生存的土壤?暴力拆迁还会给已经审丑疲劳的大众再添一剂?拆迁中政府没有倾注应有的人本关怀或者说为人民考虑的太少，怎能指望拆迁朝着良性轨道发展呢?
问题是出来了，我们不能坐等拆迁新法规的出台。拆迁是一场宏大的工程，政府不能只有大局不顾小点，不能陷入盲目追求指标效益，不能唯经济利益是从，更不能丢掉必备的“人本精神”。上到国家，下到地方政府以及广大被拆迁者，都是拆迁的参与者，要想拆迁能够达到事半功倍的效果，还得各个环节共同努力。拆迁之路，道阻且长，政府必须有所建树，纠正拆迁的轨道，让广大人民真正成为拆迁的受益者
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