[摘要] 我建议购房人首先要把安全两个字放在首要的位置，然后才是买这套房子。
精彩语录：
1.从去年4月份开始一直到现在，政策对购房人来讲是越来越不利了，购房人相应的法律风险也越来越大。
2.卖方一定要把时间限定死，不能不做明确的约定，否则对于维护自己的权益是会有很大障碍的。
3.我建议购房人首先要把安全两个字放在首要的位置，然后才是买这套房子。
上海大邦律师事务所 张黔林
政策对购房者越来越不利 房贷发放极易引起纠纷
主持人：张律师你觉得这些调控政策哪一个影响比较大？最近我们处理的案例当中哪个政策导致的纠纷比较多？
张黔林：从我自己的感受来讲，从去年4月份开始一直到现在，政策对购房人来讲是越来越不利了，购房人相应的法律风险也越来越大，这是一个客观的事实。当然在一手房、二手房，在的调控政策出来之前，购房人也有相应的法律风险，相对来讲比卖房要大一些，但是从来没有到现在这样的一个程度。所以我觉得现在对购房人来讲他的责任和担忧的地方相对以前会更多一些，考虑得应该更仔细一些。
最近1年多的时间，从最近半年来讲，政策会更加密集一些，房产税、限购令、对银行房贷的控制也好，就我们自己的感受来讲，应该说影响都是比较大的，房产税刚才陆老师说了，它真的并不算多，但是对于买卖双方的心理预期就不一样了，包括对后市的判断影响非常大。
当然最直接的影响我认为是对银行贷款的控制，还有限购，这两个可能会影响比较直接一些，对银行贷款的限制来讲，现在一套房、二套房对银行的依赖比较大的是购房者，他们在签订合同的时候已经咨询过，咨询过银行、中介，利率是多少，至少是不往上面翻1.1倍什么的。但是政策出来之后发觉继续履行这个合同的话，一个是政府拨款问题，还有利率也达不到，甚至会翻上去，这个时候就会影响到他们的心态。
而且现在很多银行在跟购房人签订的借款合同上，并不清楚写明贷款什么时候放，不像以前，以前银行基本上会写，你拿到证，几天会放，甚至拿到这个之前会提前放贷。现在很多银行的借款合同不明确给你写到底什么时候还款，产证拿到了，银行也不给你放贷。这个对买卖双方很容易造成纠纷，卖房来说产权已经登记为下家的名字了，但是钱还没有拿到。从法律上来讲，买方还没有付钱，超过了合同约定的半个月、7天、10天，就可以行使权利。对买房来说很冤枉，完全是银行的原因，银行说现在在控制了，有贷款的额度，不给你明确的答复。这种时候非常容易产生问题，银行贷款方面很容易引起纠纷。
另一方面是限购令，很多人签了定金合同之后，正式的买卖合同就是往上备案，这个正常情况下是一个月，这个涉及到很多细节的问题。比方说贷款的问题等等，上家、下家的贷款问题，在买卖合同备案之前，他们会有一个月或者两个月左右的时间去咨询，去把这些准备工作做好，然后再签订合同，包括首付款的准备。但是在这么一个时间段就出来了这些政策，付定金的时候你符合购房条件，你可以购房了，签了买卖合同的之后发现限购令来了，不能买了，他超过了规定的套数。所以这个政策对买房来说又是很大的打击，这个不是他的责任，从法律上来讲不是他的原因造成的，合同根本目的不能够实现。
这个我认为是可以双方解除合同，并且双方都不承担责任。因为拿到产证进行房地产登记，这个是房地产买卖合同非常重要的目的，如果达不到这个目的，任何一方违约，这个可能从公平的角度来说也很难说对某一方公平。可能我们认为就近期政策的出现主要是两个方面的问题，两个因素起到的作用都非常大。房产税影响到买卖双方的心态，会让他们的购房动机和预期影响大一些，当然这里面涉及到很多具体的法律问题。
贷款批不下来 谁违约谁负责
主持人：我们下面就要谈案例了，搜房网在微博上开了一个专栏，有很多购房者把自己经历的一些不懂的案例放在上面，希望得到律师的帮助和解答。我们下面有几个案例。
个问题，很多开发商答应能贷款的，签预售合同后，贷款批不下来，应该如何解决？
张黔林：如果可以归责于一方导致抵押借款合同不能签订就会产生违约责任。简单地说，一手房的买卖合同签订了以后，法院认为由于开发商的资信不够，所以我不愿意给你贷款，这种情况也是有的。还有你买房人，资信不够，你一直拖欠银行的贷款，银行不愿意贷款给你，这个就叫做可归责于一方。因为这个原因银行不肯贷款，这一方肯定就要承担违约责任。
像我们现在碰到的很多问题并不是说双方都有责任，而是由于新政出来之后，或者国家的银根缩紧，这个时候银行不肯贷了，如果不可归责于双方的，是一个政策的问题，这个时候根据司法解释，可以双方不承认，把这个合同解除掉。但是还有一个很重要的情况，一种情况是不能批，你贷八成可能八成都不批，还有一种可能批个七成，少批一成对你的合同履行如果不构成一个重大的影响，你还得履行这个合同。不能说我申请八成银行只批七成，我就不买房子了，这个时候就可能承担这个违约责任。如果银行确实不能批，导致你没有办法履行这个合同，这个时候你可以把钱退回来，否则还是不行。
银行不放款超约定时间 可能由买方承担责任
主持人：我们看一下第二个案例，首套房贷85折批下来了，银行却不放，而且没有时间表，作为卖家一直收不到下家的房贷款，我该怎么维权？
张黔林：我们近期也碰到过很多类似的咨询，银行的借款合同，他提供了一个格式条款，他上面对买方做了很多限定，签了合同银行这边也盖章了，什么时候把钱付掉？我们刚才介绍的案例，过户过掉了，下家产证都拿到了，银行这边还是一直不付钱。从借款合同上来讲，是没有什么好说的，银行自己的借款合同肯定对它有利，它是不说的，这里面实际上有两个关系。向银行借钱，银行不肯借，这个我肯定还是找你买房的。从这个案例上来讲，从买卖双方的角度去讲，银行不放贷还是你买方的责任。这是一个买卖合同，银行没有放贷给卖方。如果银行还一直卡着，超过了合同约定时间，还是不放款，有可能买方会承担责任。
第二个问题，如果买方承担了责任怎么办？因为买方是跟银行签订了借款合同，我是用房子抵押的。你现在已经批了，你如果不批，我们合同还成立，你还没有答应放款。但是你合同批了，利率也批了，你一直拖着不放，这个合同属于一个没有约定履行期限的合同，在合理的时间我可以要求你履行，从买方来讲我可以通知你，你应当履行。合同没有约定的情况下，按照商业习惯应该在什么样的时间，你就应该去放款，如果还很难确定这么一个商业习惯，我可以要求你在合理的时间。最后合理的时间到底是一个月还是半个月这个是法院确定的，但是不是说银行一直卡着不放款，它就一点事情没有，肯定不是这么一回事情。
售楼员虚假介绍 购房者应起诉开发商
主持人：买房这方面，如果合同和售楼员所说的相差甚远，售楼员应该负责任吗？张律师给我们讲讲。
张黔林：首先从售楼员的身份去讲的话，他是开发商的一个员工，他代表的是一个开发商，包括在售楼介绍上，他是一个职务行为。就好象我们超市里面的营业员一样，他代表的是超市。如果确确实实合同跟售楼员讲的不一样，这个时候应该承担责任，如果起诉的话起诉谁？只能起诉开发商。因为是开发商的楼盘跟实际有出入，甚至有欺骗在里面。应该开发商承担责任。你找开发商他们实力雄厚，找个人他们有没有能力赔钱还是一个未知数，所以碰到这种案件肯定是开发商作为被告。
房价上涨卖方欲毁约 买房要明确提出书面要求
主持人：下面这个问题比较复杂。定金已付，但是因房价继续上涨，甲方有意毁约。个问题，买房者不想让对方违约，坚持要买房子，法院会支持诉讼请求吗？
张黔林：定金已付的情况，通常是双方签订了一个定金合同，当然现在很多中介在操作的时候它也在支付定金的时候直接签买卖协议，这也是最近一两年出现的新的东西。怕双方产生一些分歧，但是通常法院在认定的时候，它不会看这个协议的名字叫买卖协议还是定金协议，它是看你主要的内容是否齐备，还有你是否已经付了首付，这就可以认同这个协议是一个买卖合同，而不仅仅是一个预约合同。这是很重要的一点，就是合同的性质是买卖合同。
第二，如果已经支付首付了，这就意味着这个合同已经开始履行了，而不仅仅付定金，如果他签的合同，不管定金合同还是买卖协议，只要它的内容符合买卖合同基本要求，而且它已经支付了相应的首付款了，实际上也就意味着它买卖合同已经在履行了，这个时候法律上规定你守约方可以要求继续履行，但是法院考虑这种因素更多一些，考虑到买方要不要贷款，银行的贷款可能会出现问题，还有卖方银行的贷款很没有撤销，法院判继续履行也是有障碍的。如果这些因素都不考虑，因为各个法院在审理的时候会有一些区别，个问题我认为是有可能的，但是是有条件的，如果光支付了定金，没有付首付，或者没有签订一个类似买卖合同这样的合同文本，这个法院是不支持他的请求的。
主持人：第二个问题，甲方发了一张解除合同通知书给买房者，书面告知买房者甲方要解除合同，购房者怎么办？
张黔林：定金付了，定金合同签了，这个时候房东有可能说是因为家里人不同意或者要跳价，你不同意就解除合同。买方首先要做的点，一定要书面回信，我建议，虽然你写一个快递过去也可以，但是我建议一定要写清楚，我现在不同意你解除合同的要求，这是点。第二点，我要求按照原来的合同签订买卖合同。这是内容上的要求。
形式上的要求，你必须要签名，而且你要复印一份，你自己留底。另外在邮寄的时候不要找快递公司，快递公司很多时候签收是不规范的，我建议通过EMS，很多房东可能不住在这个房子里的，一个是要发给中介，要中介代收。另一方面要发给这个房子的使用者，因为找不到这个房东。千万不能像很多人来咨询我们的时候，只是电话里面说一下，或者跟中介说一下，我不同意。如果超过了一定时间不能举证的话就视为你没有提出。所以要按照这个方式程序严格操作。
卖方要明确交易时间节点 否则产生纠纷难维权
主持人：我们来看一下维护卖房者的利益有哪些利益。董某是一个卖房者，房子属于抵押状态，虽然贷款已批，可是一直没有放款，担保公司之前帮董某申请2月26日去银行放款的，但是到现在银行没放款，担保公司也不帮董某还银行款，银行现在让董某供多一期楼，这期楼董某应该供吗？
张黔林：正常的情况下应该都是由买方支付一定的钱，卖方再贴一些，正常都是买方首付，首先付掉70万或者75万，然后卖方拿到首付之后向银行预约还贷，然后在交易的时候是没有抵押的，然后就过户给买方，买方的余款再通过银行支付给卖方。有些在市场上买方可能没有这么多的首付，在05年之前可能通过转按揭的方式，作为银行这个层面停掉了，但是现在有一些担保公司做这个生意了，他也不需要买方拿出70万出来，可能就是两家银行，就是跟买卖双方分别贷款的银行先说好，它自己融资钱进去，从下面一家银行，比如说买方贷款的银行我给你贷款，你的贷款早点放。据我了解是这样的，然后放到卖家贷款银行，他看到钱进银行就可以注销掉，然后过户，过到买方名下，然后房产做一个担保给买方银行。这个类似转按揭，但是中间起了一个很重要的作用就是担保公司，买方的银行一定要肯把钱提前放出去，他有一定风险，没有抵押物，这个就是类似转按揭的情况。
我认为出现这个问题都原因可能还是在担保公司和银行的衔接上，由于担保公司可能没有跟银行衔接好，所以他在提前还贷的时候，到了银行规定的时间，买方的贷款银行还没有把钱还进去，所以导致卖方要先付这个钱，他指的应该是这种情况。关键要看他和卖方、担保公司有没有这样一个明确的约定，你这个钱应该到什么时候？我供到什么时候就不供了？剩下的你把这个钱到位，有没有这个明确的约定？如果没有的话，时间上没有这么死，还是卖方自己承担。
主持人：如果没有明确的条款，银行就可以一直不放贷吗？董某还要一直供楼吗？
张黔林：无论担保公司还是卖方的银行，它也是要得到买方银行的书面文件，我同意放贷，如果一直不同意就影响到协议。如果这个钱买卖合同上已经约定情况，不管你自己出钱也好还是向银行借钱也好，今天3月15日还进去了，超过合同约定的时间了，比方说超过10天了，你还是没有履行这个付款义务，这个时候我就可以把这个合同解除掉了，并不是说意味着卖方就一直要供下去，你超过约定时间没有履约，我当然可以实行这个权利。
主持人：如果现在已经多供了一期楼了，已经签了合同到什么时候会放贷，我要找谁？
张黔林：他没有约定清楚，比如我只供到3月15日，4月15日应该由你去供，如果没有这样的约定，我认为可能也是很难去追究买方或者担保公司的责任的。作为买卖合同来讲，付款是很重要的，过户、注销、抵押等等是密切衔接在一起的，卖方一定要把时间限定死，不能不做明确的约定，否则对于维护自己的权益是会有很大障碍的。
安全是购房要义 建议多问多看再多想
主持人：节目的最后请各位站在各自的立场，给各位的购房者提一些建议，新政下如何避免这些风险？
张黔林：作为律师来讲，我建议购房人首先要把安全两个字放在首要的位置，然后才是买这套房子，就是成交。我的建议六个字。
首先是多问，向谁问？我们建议购房人在准备套房之前，应该多问问人，问中介，问有品牌有信誉的中介公司的资深工作人员，向他们咨询房地产的政策，并且要披露信息。还有也可以向律师咨询，律师咨询主要是因为他们在法律法规这方面有很大的优势，这是要咨询的。因为律师这个行业分工越来越细，他也有不同的专业，咨询还是要向房地产这一块为专业的律师事务所进行咨询。
第二个，就是多看。因为现在是购房者遇到了从来没有过的大都风险，商业风险、市场风险，至少是最近10几年从来没有过的。在问了之后，对一些新出来的政策，自己要去上一些专业的网站，比方说像搜房网这样的专业网站看一下新出的政策，仔细地看里面有哪些是对自己有利的，哪些是对自己不利的。要多了解关于可不可以购房或者承担多少税费的问题，这些要有初步了解。当然更细的方面还是要看个人了。
第三个，多想。因为购房是一个标的而且比较大，而且交易周期相对比较长，特别是二手房交易的程序比较复杂。通常情况下至少也是在1—2个月，慢的半年都有。在这么长的时间里，包括对我们在这个程序中涉及到的很多文本，订立合同的文本、买卖合同的文本，包括买卖合同文本里面有很多附件，根据双方的约定加上去的东西，更多的都是是通过条款等等补充协议去约定的，所以对这些内容怎么去约定？可能也是需要我们加以考虑的，而不是说随随便便拍脑袋说没有问题闭上眼睛就签字了。
很多人找到我们律师说这个条款从来没有看到过，说那天我太急了，眼镜没有戴，所以没有注意到这个条款。但是法律最后还是要认这个东西的，你只要签字，不管当时有没有看，还是认为你同意了。最后到律师这里来咨询打官司，这个毕竟是大家都不愿意看到的，我们作为律师来讲更希望买房人能够把风险考虑在最前面，最后能够协商解决问题。而不是说买卖双方变成仇人到法院打官司，我们也不希望看到。我就提出这么几点建议。
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