[摘要] 一段时间里，因签订合同而无法获得贷款、因纳税年限不达标而无法购房、因已有房产而无法新购住房等房产纠纷事件居高不下。恰逢3.15将至，购房作为一宗大额消费，购房者作为消费者的一部分，在变局之下，应该如何维护自身利益？新政下如果规避买房风险？购房者该如何有选择性的置业。
编者按：2011年春节前后楼市调控频出，新国八条、房产税、加息、沪九条等轮番轰炸，剑指房地产市场，给即将买房的刚需带来了许多风险，一段时间里，因签订合同而无法获得贷款、因纳税年限不达标而无法购房、因已有房产而无法新购住房等房产纠纷事件居高不下。恰逢3.15将至，购房作为一宗大额消费，购房者作为消费者的一部分，在变局之下，应该如何维护自身利益？新政下如果规避买房风险？购房者该如何有选择性的置业？
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【房贷篇】
1、很多开发商答应能贷款的，签预售合同后，贷款批不下来，应该如何解决？
上海大邦律师事务所 张黔林
【上海大邦律师事务所 张黔林】 如果可以规则一方导致抵押借款合同不能签订就会产生违约责任。简单地说，一手房的买卖合同签订了以后，法院认为由于开发商的资信不够，所以我不愿意给你贷款，这种情况也是有的。还有你买房人，资信不够，你一直拖欠银行的贷款，银行不愿意贷款给你，这个就叫做可规则于一方。因为这个原因银行不肯贷款，这一方肯定就要承担违约责任。
像我们现在碰到的很多问题并不是说双方都有责任，而是由于新政出来之后，或者国家的银根缩紧，这个时候银行不肯贷了，如果不可规则于双方的，是一个政策的问题，这个时候根据司法解释，可以双方不承认，把这个合同解除掉。但是还有一个很重要的情况，一种情况是不能批，你贷八成可能八成都不批，还有一种可能批个七成，少批一成对你的合同履行如果不构成一个重大的影响，你还得履行这个合同。不能说我申请八成银行只批七成，我就不买房子了，这个时候就可能承担这个违约责任。如果银行确实不能批，导致你没有办法履行这个合同，这个时候你可以把钱退回来，否则还是不行。
上海市建纬律师事务所知名律师 陈兵
【上海市建纬律师事务所知名律师 陈兵】 如果签订了合同或者认购书之后，贷款批不下来，我们作为购房者怎么办？我认为购房者首先跟开发商进行协商，或许开发商这里房子比较好卖，可以找其他的客户买，定金首付退给你。如果实在不行，因为新政的原因这个贷款批不下来，这里面分两种情况。
，这个贷款是按照你原来的首付款贷不下来，你贷款的比例降低了。
第二，你完全不能贷。如果贷款的比例降低，你尽量还是凑一点钱，能买下来就买下来，不然损失的违约金就比较高了。如果完全不能贷下来，我们根据法律的规定，根据人民法院的一个司法解释，就是在商品房买卖合同纠纷里面的一个司法解释。规定如果与开发商签订了一个认购书或者一个定金合同，后来因为不是双方的原因导致买卖合同无法签订，可以要求解除合同，这个是可以的。如果是你们已经签了买卖合同，我觉得这里面可能要用到法律上的公平原则或者情势变更的原则，要求法院解除这个合同，如果再履行这个合同可能显失公平。但是法院支持的难度很高，如果你是区法院可能需要上海市的高级人民法院来批，才能确认这个情势变更的原则。
收不到银行放贷款如何维权
2、首套房贷85折批下来了，银行却不放，而且没有时间表，作为卖家一直收不到下家的房贷款，我该怎么维权？
新澳地产运营总监 舒国友
【新澳地产运营总监 舒国友】 根据你现有自身的需求来进行购买。当务之急其实现在有很多的政策，会导致广大的置业客户朋友对于今后市场走向的担心。像房产税出来，会不会影响房价？这种担心，大的方面不必担心太多，因为房产税的出台根本就没有执行起来，通过上个月房地产税的出台、执行，真正受到影响的不多，是否缴纳还要年底结算。现在只是试行期。对于上海各大区域来说，刚需占整个市场成交的50%以上，对于一些刚需的客户影响不大，主要考虑到贷款或者限购类，将你手上小的物业抛售换取更大的物业。贷款方面，现在的贷款利率上调并没有受到很大的影响，像利率上调其实在2007年的时候已经发生了，在2007年的时候利率上调，调到7%多了，现在6.6%，和2007年相比还有一定的差距。
市场在政策的影响下，因为它产生了限购，政府有一定的政策导向，它势必会控制一些购房者的需求。当购房者的需求大过它的供给量的时候，势必会导致下一轮房价的走势产生。对于50%的刚需客户群体不必担心现在的购房政策。
【上海大邦律师事务所 张黔林】 因为买方是跟银行签订了借款合同，我是用房子抵押的。你现在已经批了，你如果不批，我们合同还成立，你还没有答应放款。但是你合同批了，利率也批了，你一直拖着不放，这个合同属于一个没有约定履行期限的合同，在合理的时间我可以要求你履行，从买方来讲我可以通知你，你应当履行。合同没有约定的情况下，按照商业习惯应该在什么样的时间，你就应该去放款，如果还很难确定这么一个商业习惯，我可以要求你在合理的时间。最后合理的时间到底是一个月还是半个月这个是法院确定的，但是不是说银行一直卡着不放款，它就一点事情没有，肯定不是这么一回事情。
【买方篇】
违约金对半分合理吗？
3、已经交了首付，房东毁约，中介称要回5万违约金不太可能。如果要回5万，要跟购房者对半分，如果中介不给违约金，我该怎么办？
【新澳地产运营总监 舒国友】 这个案例原来在我这里发生过，是有真实的案例的，我写了蛮多的。刚才主持人说的话题，从几个方面阐述。一个他已经交了首付，《上海市房地产买卖合同》已经成立了，这个合同签订成立了以后，中介方有收取违约金的义务，据我所知，回到刚才那个话题，因为在上海，各大城市都有，中介行业，一些小的不知名的品牌中介会影响到一些知名的品牌中介的诚信度问题。我认为刚才给了购房置业者一个很好的建议，选择一些上海实力相当的中介公司，比如说像上海有一个前10名的中介公司，上海市金桥奖得主，它得奖肯定是建立在诚信的基础上的。
买卖合同签署的时候，对于客户来说他要审核一下，甲乙双方客户和业主各应该承担什么样的责任？理清合同的违约责任的时候我们再来向中介进行咨询，中介也应该有这样的义务，上下家履行相关的合同。
对于中介方来说，应该去提醒一些，先帮助客户或者业主分析清楚是哪一方原因导致了该买卖合同没有办法成立，然后要告诉他，我们在合同上都有一些约定，如果你要追诉违约方，应该以书面形式，比如拖欠房款等等。作为中介方有义务提醒，要发出相关的书面文件，如果这个步骤走完了，就建议客户到专业的律师机构进行咨询，准备法院起诉。
【上海市建纬律师事务所知名律师 陈兵】中介是从另外一个角度出发的，我们从中介的角度考虑，它要违约金的想法可能在于因为它前期做了比较多的工作，最后导致没有成交，他觉得很冤枉。但是另一方面，我想房东违约，中介是可以从房东那里拿到中介费的，这些违约金是上家和下家买卖合同约定的违约金，所以跟中介是没有关系的。所以肯定是不合理也不合法的。
售楼员胡乱吹嘘该负责吗？
4、买房这方面，如果合同和售楼员所说的相差甚远，售楼员应该负责任吗？
【上海大邦律师事务所 张黔林】 首先从售楼员的身份去讲的话，他是开发商的一个员工，他代表的是一个开发商，包括在售楼介绍上，他是一个职务行为。就好象我们超市里面的营业员一样，他代表的是超市。如果确确实实合同跟售楼员讲的不一样，这个时候应该承担责任，如果起诉的话起诉谁？只能起诉开发商。因为是开发商的楼盘跟实际有出入，甚至有欺骗在里面。应该开发商承担责任。你找开发商他们实力雄厚，找个人他们有没有能力赔钱还是一个未知数，所以碰到这种案件肯定是开发商作为被告。
5、定金已付，但是因房价继续上涨，甲方有意毁约。个问题，买房者不想让对方违约，坚持要买房子，法院会支持诉讼请求吗？
【上海大邦律师事务所 张黔林】 定金已付的情况，通常是双方签订了一个定金合同，当然现在很多中介在操作的时候它也在支付定金的时候直接签买卖协议，这也是最近一两年出现的新的东西。怕双方产生一些分歧，但是通常法院在认定的时候，它不会看这个协议的名字叫买卖协议还是定金协议，它是看你主要的内容是否齐备，还有你是否已经付了首付，这就可以认同这个协议是一个买卖合同，而不仅仅是一个预约合同。这是很重要的一点，就是合同的性质是买卖合同。
第二，如果已经支付首付了，这就意味着这个合同已经开始履行了，而不仅仅付定金，如果他签的合同，不管定金合同还是买卖协议，只要它的内容符合买卖合同基本要求，而且它已经支付了相应的首付款了，实际上也就意味着它买卖合同已经在履行了，这个时候法律上规定你守约方可以要求继续履行，但是法院考虑这种因素更多一些，考虑到买方要不要贷款，银行的贷款可能会出现问题，还有卖方银行的贷款很没有撤销，法院判继续履行也是有障碍的。如果这些因素都不考虑，因为各个法院在审理的时候会有一些区别，个问题我认为是有可能的，但是是有条件的，如果光支付了定金，没有付首付，或者没有签订一个类似买卖合同这样的合同文本，这个法院是不支持他的请求的。
卖方解除合同 购房者如何维权
6、甲方发了一张解除合同通知书给买房者，书面告知买房者甲方要解除合同，购房者怎么办？
【上海大邦律师事务所 张黔林】 定金付了，定金合同签了，这个时候房东有可能说是因为家里人不同意或者要跳价，你不同意就解除合同。买方首先要做的点，一定要书面回信，我建议，虽然你写一个快递过去也可以，但是我建议一定要写清楚，我现在不同意你解除合同的要求，这是点。第二点，我要求按照原来的合同签订买卖合同。这是内容上的要求。
形式上的要求，你必须要签名，而且你要复印一份，你自己留底。另外在邮寄的时候不要找快递公司，快递公司很多时候签收是不规范的，我建议通过EMS，很多房东可能不住在这个房子里的，一个是要发给中介，要中介代收。另一方面要发给这个房子的使用者，因为找不到这个房东。千万不能像很多人来咨询我们的时候，只是电话里面说一下，或者跟中介说一下，我不同意。如果超过了一定时间不能举证的话就视为你没有提出。所以要按照这个方式程序严格操作。
德佑地产研究部主任、房天下置业导师 陆骑麟
【德佑地产研究部主任 陆骑麟】 这一块可能张老师比我更专业一些，我们中介很多买过房的人会这样处理，比如你已经付了2万定金给我，我不想卖给你，我2万还给你，再给你2万，都会通过这种形式把合同解决掉。后面买卖合同已经签好了，首付这一块都办好了，买卖合同已经正式成立了，买房者可以要求卖房者把这个合同继续履行下去，法院应该予以受理的。
买卖合同正式成立的情况下，比如说房价跳得过高，20%的违约金，但是这个情况可能相对来讲比较少，特别是二手房两个月增付20%的情况比较少，这个现象是有的，最主要集中在一手房这一块，开发商处于更强势的地位，所以后面履行起来相对比较难。还有房价下跌的时候，有一些购房者需要退房，这个可能履行起来也很困难。买卖合同成立的话必须要履行后面的协议，购房者一定要这套房子，最终的结果应该是支持买房者的。
【卖方篇】
贷款已批却未放款如何维权
7、董某是一个卖房者，房子属于抵押状态，虽然贷款已批，可是一直没有放款，担保公司之前帮董某申请2月26日去银行放款的，但是到现在银行没放款，担保公司也不帮董某还银行款，银行现在让董某供多一期楼，这期楼应该供吗？
【上海大邦律师事务所 张黔林】 正常的情况下应该都是由买方支付一定的钱，卖方再贴一些，正常都是买方首付，首先付掉70万或者75万，然后卖方拿到首付之后向银行预约还贷，然后在交易的时候是没有抵押的，然后就过户给买方，买方的余款再通过银行支付给卖方。
有些在市场上买方可能没有这么多的首付，在05年之前可能通过转按揭的方式，作为银行这个层面停掉了，但是现在有一些担保公司做这个生意了，他也不需要买方拿出70万出来，可能就是两家银行，就是跟买卖双方分别贷款的银行先说好，它自己融资钱进去，从下面一家银行，比如说买方贷款的银行我给你贷款，你的贷款早点放。
据我了解是这样的，然后放到卖家贷款银行，他看到钱进银行就可以注销掉，然后过户，过到买方名下，然后房产做一个担保给买方银行。这个类似转按揭，但是中间起了一个很重要的作用就是担保公司，买方的银行一定要肯把钱提前放出去，他有一定风险，没有抵押物，这个就是类似转按揭的情况。
关键要看他和卖方、担保公司有没有这样一个明确的约定，你这个钱应该到什么时候？我供到什么时候就不供了？剩下的你把这个钱到位，有没有这个明确的约定？如果没有的话，时间上没有这么死，还是卖方自己承担。
如果没有明确的条款，银行就可以一直不放贷吗？还要一直供楼吗？
【上海大邦律师事务所 张黔林】 无论担保公司还是卖方的银行，它也是要得到买方银行的书面文件，我同意放贷，如果一直不同意就影响到协议。如果这个钱买卖合同上已经约定情况，不管你自己出钱也好还是向银行借钱也好，今天3月15日还进去了，超过合同约定的时间了，比方说超过10天了，你还是没有履行这个付款义务，这个时候我就可以把这个合同解除掉了，并不是说意味着卖方就一直要供下去，你超过约定时间没有履约，我当然可以实行这个权利。
如果现在已经多供了一期楼了，已经签了合同到什么时候会放贷，我要找谁？
【上海大邦律师事务所 张黔林】 他没有约定清楚，比如我只供到3月15日，4月15日应该由你去供，如果没有这样的约定，我认为可能也是很难去追究买方或者担保公司的责任的。作为买卖合同来讲，付款是很重要的，过户、注销、抵押等等是密切衔接在一起的，卖方一定要把时间限定死，不能不做明确的约定，否则对于维护自己的权益是会有很大障碍的。
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