[摘要] 房地产业是资金密集型行业，没有资金的支持就难以维持高速增长。而从去年三季报和年报情况来看，房地产公司的资金不足已凸显隐忧，未来中长期压力将大增，此势必影响到房地产公司未来业绩和稳定性。
房地产业是资金密集型行业，没有资金的支持就难以维持高速增长。而从去年三季报和年报情况来看，房地产公司的资金不足已凸显隐忧，未来中长期压力将大增，此势必影响到房地产公司未来业绩和稳定性。
从去年三季报就显示，A股房地产企业整体经营性现金流量净值为-884亿元（前年同期达到522亿元）而根据日前统计，目前已公布年报的40多家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元，较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。在这40多家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。这表明房地产股从整体而言，现金流的下滑已成为趋势。
先看大型房企：例如保利地产，在2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。
再看二、三线房企：例如新湖中宝，虽然其年报未出，但去年三季报已经反映其资金面情况，-10.42亿元的经营性现金流量净值，以及大幅滑坡的业绩，显示出经营性现金流量净值下降和业绩下滑的关联性。另有南国置业，其年报显示经营性现金流量净值-5.19亿元，亦呈现大幅下滑趋势。而该股近期强势走高，主要是因为受到其每10股派1.2元转增10股的高送转方案效应影响。
最后分析房地产重组股的情况：如实达集团通过重组全面转型房地产，近期又以1元钱就买下了长春嘉盛房地产开发有限公司26.2%的股权，虽然其经营性现金流量净值尚佳，但其增发方案已遭流产。
另外，房地产股的再融资成绩单惨不忍睹。据统计显示，自2010年以来两市合计有38家公司增发方案流产，其中12家公司在房地产板块，包括刚泰控股定向增发方案遭到股东否决，而实达集团、招商地产、九龙山等11家公司停止实施增发预案。仅今年3月以来，就有大连友谊、中天城投、海印股份宣布撤回非公开发行方案。但相比*ST德棉、ST东源等十余家ST公司转型地产股受阻的情况而言，实达集团尚属幸运。
总之，房地产股整体现金流的下滑已成为趋势。
下半年业绩将回落 从市场经验来看，经营性现金流持续实现增长甚至远超过净利润增幅，说明业绩增长的可持续性较好。反之，如果经营性现金流频频告负，下降幅度惊人，则后市业绩大多会出现滑坡局面。
截至3月21日，A股市场动态市盈率在20.29倍，房地产板块动态市盈率在20.93倍，这说明房地产股的整体估值并无优势。另一方面，考虑到房地产股预售款的贡献，今年上半年业绩下滑迹象不至于明显。例如万科A去年预收款项已经达到744亿元；保利地产的预收款，也已经达515.44亿元。
需要注意的是，目前限购细则全面出台，已经共有近20个城市出台了“国八条”细则，累计出台细则的城市占应出台城市的一半左右。目前限购政策和房地产税效果初显，近期楼市成交明显回落，成交价短期虽然保持僵持，但原先的炒房资金已纷纷“隔岸观火”，部分楼盘价格已现松动迹象。成交量大跌是导致开发商降价促销的一个主要原因，随着现金流受挤压，且成交量短期内难大幅回升，开发商在二季度进行更大幅度促销降价的可能性有望增加。
从整体情况分析，成交量下跌、房价降价和现金流紧张，将令房地产上市公司今年下半年及明年业绩预期不佳。
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