[摘要] 经上海市政府第111次常务会议审议通过，《上海市居住房屋租赁管理办法》（下简称《办法》），将于10月1日起施行。在今天举行的市政府新闻发布会上，市政府法制办副主任顾长浩介绍了《上海市居住房屋租赁管理办法》主要内容。《办法》的规定将更加注重出租房的安全问题，不合规的房屋将不得用于出租。
经上海市政府第111次常务会议审议通过，《上海市居住房屋租赁管理办法》（下简称《办法》），将于10月1日起施行。在今天举行的市政府新闻发布会上，市政府法制办副主任顾长浩介绍了《上海市居住房屋租赁管理办法》主要内容。《办法》的规定将更加注重出租房的安全问题，不合规的房屋将不得用于出租。
顾主任表示，用于出租的居住房屋必须符合两方面的规定：一是要求出租房屋的结构及附属设施应当安全，牢固，具备供水、供电等必要的生活条件；二是，明确了违法建筑、危险房屋、改变用途的房屋以及不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋等，不得用于出租。
顾主任介绍道，《办法》在加强承租人利益的保护方面也有新举措。针对以往出租人随意调整房屋租金的现象，《办法》对出租人在约定和调整租金的时间作了适当的限制：租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整1次租金。其次，《办法》规定租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
最后，顾主任提醒广大市民注意，租房时要注意登记居住房屋租赁合同备案。租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内，到租赁房屋所在地的社区事务受理服务中心办理合同登记备案。通过房地产经纪机构订立租赁合同的，登记备案由房地产经纪机构代为办理。这样将有利于保护租赁当事人的合法权益，便于相关部门管理。
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据往年统计，到暑期大学生租赁高峰期，大学毕业生租房比例占到板块需求量的20%—30%，但今年大学生租赁成交至今仍未“启动”，且毕业生的青睐房源转向了大户型。
毕业生租赁尚未启动
从往年市场表现来看，为方便求职或上班，从5月份开始，应届生就已陆续离校租房。然而，昨天记者从上海中原、21世纪不动产、汉宇地产等多家中介处了解到，大学毕业生租房潮尚未到来。21世纪不动产上海锐丰松江大学城店分行经理唐兵透露，近期，分行已经接待了多名应届生租客，但他们还不想入住，绝大多数只是提前来打探行情。
汉宇地产国顺分行经理徐荣林介绍，往年一进入6月，租赁市场成交量就开始迅速增长。在6月到8月里，大学生租赁成交至少占到门店总体租赁成交量的40%。对于今年毕业租赁潮的延后，徐荣林分析：“目前的房租对于尚未稳定就业的大学生而言负担较重。为了节省房租支出，很多大学生都想等到学校规定的最后离校日再出来租房。”
从相关统计数据来看，市场租金水平的确比去年同期又有了较大幅度上涨。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申介绍，相较去年年末，目前全市各区域租金都有10%-15%以上的涨幅。
房东未必欢迎大房合租
往年的毕业租赁热潮中，一室户、一房一厅这类小户型是学生青睐的房源，部分小户型房源甚至挂牌后几个就能成交。不过，今年业内人士更看好大户型的租赁市场。原因是，合租大户型比小户型更省钱。
罗寅申表示：“刚毕业的大学生收入普遍不高，即使合租，房租支出也往往占到其收入比例的30%—50%。”所以不少大学生更倾向于选择多人合租大户型来分摊房租。
徐荣林算了笔账：在其门店周边区域，一室户租金至少在2000元/月，2人合租，每人每月至少要出1000元房租；2房租金在2400元/月，如果3人合租，每人每月需出房租800元，以此类推。从汉宇地产国顺分行近期统计的大学生租赁需求来看，选择2房及以上的毕业租客约占总人数的45%。
此外，小户型等中低端出租房的稀缺也将助推毕业租客往大户型市场的转移。从21世纪不动产上海区域的统计结果来看，因房源稀缺，小户型租赁成交占比正在逐渐下滑。5月份，50平方米以下房源的租赁成交较4月下降了22.17%，跌幅为各面积段房源之首。同时，租金为1000元/月以下、1000元—2000元 /月、以及2000元—3000元/月的三类房源成交占比也分别较4月下降。在小户型市场无房可租的情况下，毕业生只能抱团求租大户型。
不过，徐荣林也指出，并非所有的房东都能接受3人以上合租。因此，毕业生大户型合租之路也并不好走。
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日前，分类信息网站百姓网发布数据显示，5月上海出租房源突破12万套大关，其中大学毕业生租房量上涨七成，平均租房花费972元，比去年同期上涨13%。户型方面，二室户及以上挂牌，占市场总数的69%，一室户占31%。房源最充足的的租房区域顺序分别为浦东、闵行和徐汇，三者总和占上海出租房源总数的1/3。
另据统计，5月上海租房均价为2392元。其中，一室户平均租金为1876元，环比上涨2%；二室户平均租金则维持在4月的2472元。关注租房区域中，浦东均价2074元，闵行2792元，徐汇2106元。百姓网分析师认为，相比二室户，一室户租金低、放量少，而且在可承受的租金范围内，租房人群更愿意选择整租而非合租。
此外，高档和低档物业租金均出现下滑趋势，上海档10%的房源均价从4月的14152元/月，下滑到5月的13045元/月，降幅达7.8%。而最廉价10%的房源均价则从4月的421元下滑到5月的355元，降幅达15.4%。
百姓网房产数据分析师认为，产生这一局面的因素之一是受政府清理群租房影响，低端劳动力开始从租一个隔断的方式，转为租一个床位，进而拉低了低端房源的均价水平。另一个重要因素是，大量外地应届毕业生进入上海劳动力市场，大学生成了低端市场的主力军。此类房源的均价一般在300到500元之间，靠近地铁沿线以床位出租，同样拉低了5月档房源上的均价。
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