[摘要] 沪上新房市场的成交低迷，正在加剧一二手房价格倒挂现象。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔昨日称，上海一二手房价格倒挂现象，主要集中在外围新盘集中上市的区域。一方面，在政策重压、去化受阻的情况下，新盘价格低开；另一方面，区域内同质可比的次新盘，在二手房市场上挂牌后价格保持高位。“加上二手房交易税费一般由买家承担，上述倒挂的差距会更大。”
“外围区域一二手房单价倒挂超2000元”
据21世纪不动产统计，近期上海市一二手房价格倒挂现象，在宝山月浦板块体现得最为明显。
21世纪不动产数据显示，宝山月浦板块今年7月新开项目有两个：中冶尚园、宝华盛世花园，再加上6月下旬新开的中冶祥腾宝月花园，该板块一个月内共计新推出1024套房源。
前述21世纪不动产的统计称，中冶尚园、宝华盛世花园作为首次开盘项目，其该批次房源预售报价分别为1.15万-1.6万元/平方米，1.12万-1.47万元/平方米；中冶祥腾宝月花园价格稍高，为1.26万-1.79万元/平方米。截至26日，上述三个项目自开盘后实际成交的房源价格分别为：中冶尚园1.25万元/平方米、宝华盛世花园1.24万元/平方米、中冶祥腾宝月花园1.27万元/平方米，皆处于报价区间的低位。
而月浦板块内二手房价格仍处相对高位。据21世纪不动产统计，板块内的嘉城国际花园的二手房源挂牌价格普遍高于1.6万元/平方米，即便是板块内的老公房，月浦八村及乐业四村的二手房挂牌价亦在1.5万元/平方米左右。
类似的倒挂情况还存在于松江新城和嘉定南翔板块。
对此，黄河滔分析，一般而言，在浦东周康、宝山杨行等上海外围新房集中板块，二手房挂牌价低于同质新盘报价约1000-3500元/平方米。但以目前的形势来看，新盘降价促销现象可能进一步蔓延，局部区域二手房的价格优势将丧失。而在外环内的多数区域，由于推盘量少，价格倒挂现象出现的可能性较小。
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“二手房成交难度加大”
一手房报价的下调，直接影响到了同区域内二手同质项目的成交量。
据21世纪不动产分析师罗寅申昨日介绍，在宝山月浦板块，其旗下门店7月的带看量环比（较6月）下滑15%，成交量环比下滑近两成。
进入7月以来，整个上海的二手房成交量也有所萎缩。
上海中原副总经理陈宇珏昨日称，随着近期限购令执行力度加大，部分二手房潜在买家对楼市下行预期加重。从7月二手房市场来看，上海全市二手房成交量或将较6月下降两成，7月整体成交套数约在10000-12000套左右，成交价格与6月基本持平。
陈宇珏判断，随着观望气氛加重和一手房下半年供应放量，不排除未来二手房价格下滑现象由外围蔓延至内环。
罗寅申分析，7月是传统淡季，但6月的成交量基数也很小，7月仍继续下滑20%。
据前述中原门店工作人员介绍，现在二手房成交不济，主要是买卖双方价格难以谈妥导致。
早报记者从上海中原中山分行了解到，7月其所在板块的二手房市场比较清淡，潜在买家眼见市场清淡，杀价力度较大。以近期卖家挂牌的一套500万元的房子为例，买家砍价到450万元，幅度达10%，而卖家态度仍然坚定，“能有2%～3%的议价空间已经很好了”。
“以前10组客户可能会有1组成交，现在可能20组客户中才有1组成交，成交难度大大增加。”前述中原门店一工作人员说。
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搜房网数据监控中心分析师曲鹏表示，由于7月份是传统的销售淡季，所以部分开发商选择在这个期间“休养生息”，只进行常规销售，因而促销活动相对较少。而新增的43个优惠项目中，绝大多数都是在7月或者8月有开盘动作的项目，为了保证市场占有率而推出优惠，这些项目往往都是针对开盘而作出的限时优惠，持续时间不会太长。
数据来源：上海搜房网数据监控中心截止7.25统计
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外环优惠盘占比近8成 浦东新区继续高居榜首
据上海搜房网数据监控中心统计，8月打折优惠项目依旧以外环外为主，占比高达78%。从区域分布来看，大浦东以33个，25%的占比全市领跑；而在与7月相比的增幅方面，浦东上升了3个百分点，同样也是各区县中上升幅度的；金山、杨浦、松江和崇明则均以2个百分点的增量紧随其后。
上海搜房网数据监控中心分析师曲鹏认为，8月份一直以来是楼市从低估至高峰逐渐变化的关键月份，从7月下旬开始，全市的开盘量开始逐渐增多，市场开始回暖，许多开发商选择在此时期推出优惠活动，志在抢夺“金九银十”的波购房高峰。处于外环外的刚需板块，是最容易聚集大量购房者的板块，也是竞争最为激烈的区域，优惠的力度也是能否吸引到购房者的重要因素之一。
数据来源：上海搜房网数据监控中心截止7.25统计
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折扣、减价等直接优惠比例增加 优惠达26万
在目前统计的133个打折优惠项目中，直接以打折或价格减免的形式进行优惠的楼盘有 108个，占全部优惠项目的81%，环比7月增加了17%。充分说明了开发商正在逐渐将优惠措施简单直接化，因为对于购房者来说，降低房价是最直观，最乐于接受的优惠方式。打折幅度上，方面以虹桥1号优惠26万居首，别墅方面，绿地布鲁斯小镇别墅购房可享8折优惠。
上海搜房网数据监控中心分析师曲鹏表示，虽然近几个月来打折优惠的花样翻沉出新，层出不穷，但除了直接的降价及折扣以外，大多都没有取的较好的效果，许多购房者并不愿意或者不能去计算其他的优惠花样能给自己节省多少房款，导致此类优惠虽然有可能比直接的降价拥有更高的优惠幅度，但却无法吸引到购房者。于是更多的开发商选择返璞归真，充分满足了一般购房者对于优惠简洁明了的需求，直接在房价上作出让步，使优惠形式由各方式百花齐放回归到打折降价一枝独秀的局面。
数据来源：上海搜房网数据监控中心截止7.25统计
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