[摘要] 受调控政策影响，一度有“金九”之称的9月份不仅一手楼市风光不再，二手楼市亦冷淡收场。此外，值得注意的是，受到银行信贷紧缩政策的影响，二手房一次性付款购房的比例飙升至40.4%，这是近两年来未曾有过的现象。
受调控政策影响，一度有“金九”之称的9月份不仅一手楼市风光不再，二手楼市亦冷淡收场。此外，值得注意的是，受到银行信贷紧缩政策的影响，二手房一次性付款购房的比例飙升至40.4%，这是近两年来未曾有过的现象。
一次性付款比例飙至四成
据悉，在9月份满堂红的成交数据当中，一次性付款购房的比例飙升至40.4%，这是近两年来未曾有过的现象。一般而言，广州二手楼市一次性付款购房的比例都在30%左右，此次攀升至40%以上与目前银行的信贷政策收紧有很大关系。据了解，目前各大银行已经基本取消了首套房贷的优惠利率。以建行为例，首套房贷只有通过其内部平台申请贷款才能享受上浮5%的“优惠利率”，否则一律上浮30%。业内人士预计，进入第四季度，银行信贷额度紧张的局面会更加严峻，这对楼市刚性需求的购房计划难免造成冲击。
一手楼促销“抢走”二手楼客源
阳光家缘的统计数据显示，目前，广州十区二县的在售楼盘达1000余个，可售货量约5万套。如此大的供货量，再加上调控政策的影响，今年的“金九银十”已经成为开发商名副其实的“促销季”。与此同时，由于现在一二手楼市的置业者趋于同质，一手优惠促销对二手的冲击也越发明显。满堂红研究部发现，9月份，广州二手楼市的看楼客环比减少了17.9%，盘客比则从1比4.2降至1比3.8。比如，番禺区在9月份有多个新盘面市，直接导致二手客户分流了四分之一左右。由此可见，9月份二手楼市成交量的下滑在情理之中。
十月首周二手买卖同比降三成 中旬房价或实降
本报讯 （记者田欣）国庆节二手成交例牌较一手低迷，不过今年二手的交投更为严峻。昨日，中介发布数据显示，国庆7天促成二手住宅买卖宗数比去年同期减少近三成，有中介干脆拉闸拉大队做一手盘。价格方面则有升有跌。二手买家虽然也出来看楼，不过多为“只看不买”，业主方面虽开始有松动，但愿意“实降”的仍属少数。
中介弃二手做一手
国庆期间记者走访时，发现海珠区满堂红的个别分店一反常态，“拉闸”闭门谢客。满堂红研究部高级经理周峰透露，这是因为海珠区部分分行被抽调去做一手盘。
黄金周期间二手楼市成交依然低迷，而价格继续在高位运行。满堂红昨日发布成交数据显示，10月1日至7日，促成二手住宅买卖宗数比去年同期减少近三成，成交均价为14920元/平方米，较9月同期上升7.1%，同比上升36.4%。
中原地产研究部副经理瞿中奇也指出，国庆7天成交宗数同比去年下降30%，比9月头一周也要少，而价格也比9月均价下降3%，同比则上升30%，“这里面有结构性因素影响，成交楼盘素质不一样。”
满堂红的数据还显示，9月份越秀区、天河区、海珠区以及番禺区的二手住宅成交均价有所上升，荔湾区、白云区、黄埔区以及花都区的成交均价则有所下跌，反映了目前二手楼市买卖双方展开价格拉锯战的现实。
“次新房”受一手分流
满堂红研究部高级主任肖文晓指出，9月开始，中心六区以及番禺区的一二手均价差距普遍都在5000元/平方米以上，但是就楼龄在5年以内的“次新房”而言，其差距一般不会超过2000~3000元/平方米。如果再加上10%左右的交易费用，“次新房”的价格与优惠后的一手楼价相比确实不占什么优势。因此，如果“次新房”的业主想要把房子快点卖出去，依靠目前平均-4.5%的议价空间显然还不足够，让价幅度至少要达到8%到10%左右才能吸引买家关注。
值得注意的是，在9月份满堂红的成交数据当中，一次性付款购房的比例飙升至40.4%，满堂红研究部高级主任肖文晓指出，这是近两年来未曾有过的现象。一般而言，广州二手楼市一次性付款购房的比例都在30%左右，此次攀升至40%以上与目前银行的信贷政策收紧有很大关系。
两成业主愿“实降”
满堂红研究部分析认为，从国庆前夕和国庆期间的推盘情况来看，多数楼盘的发售价格都低于原先的市场预期价格，“8.9折”、“9折”等高折扣重现楼市，反映了开发商尽快出货的心理。对于二手楼市而言，尽管一手楼盘的优惠促销有可能导致“一二手倒挂”，影响“次新房”的成交，但是毕竟二手楼市还有很多旧楼可以选择，相信国庆之后还是会有很多置业者发现一手楼价格仍然偏贵，因此坚定了购买二手楼的计划，预计年底二手楼市的成交量会有一定回升。
满堂红研究部高级经理周峰就表示，起码要到10月中旬才会有业主“实降”，而愿意“实降”的业主主要是两年前入货或有多套物业的业主，去年才入货的业主让步空间很小。
据业内人士保守估计，大约只有两成业主会愿意“实降”。
不知道大家在国庆节有没有收到广园东增城某楼盘发送的促销短信，打头句就是“当时我震惊了”。这个楼盘以6380元/m2的“低价”促销，不知道大家有没有“被震惊”？我知道该盘在2008年曾经以“4字头”清毛坯货，我的朋友也买了一间。2010年，楼市大好，朋友心郁郁要不要在“8字头”卖房获利套现，说中介都频频打他的电话询问要不要卖。若朋友当时不卖掉，相信等到现在开发商以“6字头”促销新货，二手房业主想“8字头”出售，无疑是异想天开。
广州从郊区到市区，一二手楼价整体倒挂的形势已非常明显。有实例才有真相，东莞庄一新盘节前进行内部认购，人人可享8.8折。虽说是内部认购，该盘之前已在天河北多个小区进行“路演”，凡是打电话去咨询的客户都知道“不到两万”，而当时的吹风价尚是2.6万元/m2，更早之前曾一度声称要3万元/m2开盘。记者一个朋友应约到场进行内部认购，原来2.6万元/m2是官方价，朋友认购一个朝向好且楼层适中的三房单位，折后单价1.9万元/m2。他之前一直在天河北看二手房，他说，一路之隔的新盘开低过2万元/m2，天河北二手房价还hold得住两万元吗？
开发商把市区新盘以8.8折出货，应该早已知道楼价可能hold不住。这个国庆，到过开盘现场或者接到楼盘经纪电话的市民恐怕心中已有答案。开发商愿意降价到位出货，原因在于资金紧张。据消息人士透露，目前部分银行要求首次置业者的首付比例已到50％，而且贷款利率为基准利率上浮10％。说实在的，以广州中心六区二手房均价1.3万元/m2来算，一个80平方米的二手房总价104万元，首付50％就是52万元。莫说一个工作几年的大学毕业生，就算是薄有积蓄的家庭，52万元也不是小数目。
楼价到底hold不hold得住，见仁见智。大家不妨参考万科在北京做的调查，有能力且有额度及有意愿买房的北京市民仅有3％，若市场消化掉这3％，是否就意味着楼市完了？全世界都在关心一个问题——用广州话来说，真不知道这次楼市调控如何“收科”（意为结束）。调控过后，接下来会有什么呢？楼价下行，调控目标达到，是否依然实行“限购”、“限贷”调控措施？如何防止解除调控后的井喷与反弹？
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