[摘要] 争论一时的“以房养老”终于浮出水面，北京市民政局网站10月21日发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念。将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸
争论一时的“以房养老”终于浮出水面，北京市民政局网站10月21日发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念。将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸后归于沉寂，近期却又掀起了舆论热议。尽管这个名词的背后存有一丝苍凉：一个人把自己的一生与房子绑在了一起，年轻时为房子而奔忙，老年后以房子为依靠。可是，随着中国社会的急剧转型，这种超越传统观念、以经济为主体的社会保障模式有它存在的合理性和发展的前景。
美国：
“家园共享”结伴养老
许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值。
对于那些在意老迈亲人独居的迁居者来说，一项叫“家庭共享”的社区倡议可能帮助他们得到慰藉。芝加哥老龄化室在早些年就推出了“家园共享”计划：将60岁及以上，年龄段相仿，又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对。由四个社会服务机构合作此项目，计划在年里配对成功30对。发言人米切尔认为：尤其是针对人群当中的老年阶层，这不失为一个既能建立友谊又能减少家庭开支的好办法。
日本：“黄金”社区养老
日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。
1989年，日本政府制定《高龄者保健福利推进十年战略》，即著名的“黄金计划”。该计划要求各地方政府积极建设与完善与老人相关的各种设施。以此为契机，各种老年、老人活动室、老人医院更多的开始出现。
1994年黄金计划被重新修订，更名为“新黄金计划”，完善了以居家养老为中心的社区老年服务体系，扩大了家庭服务员队伍，新设为老年人提供休息及特别看护的短时服务设施、日间服务中心等，提供各种日间服务（包括饮食和体育锻炼）。
英国：异地养老
英国有不少老年人把自己的养老地点选择到西班牙、南非等国家。这些国家物价水平较低，英国老人把本国的住宅出售后可在西班牙或南非买到面积更大或质量更好的住宅，享受到比本国更好的生活和服务。
新加坡：两种形式来养老
老年人在新加坡被称为乐龄人士。62岁以上的乐龄可以从公积金账户中领取养老金度日，政府也允许老人将自己拥有的祖屋或私人房产进行部分或全部出租，以换取租金养老。除此之外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。
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近期社会各界对“以房养老”话题多有讨论，就在本月21日，北京市民政局发布发展规划，鼓励商业银行、保险企业或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点。据报道，中信银行已经在北京等城市试点相关业务，规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。虽然前几年，也有部分地区开展过类似业务，但都因模式不成熟、不完善或申请门槛过高而告终止。如今，北京再度将“以房养老”提上日程，可见这一养老模式不是没有市场，而是还没有探索出一条操作性强、切合广大群众实际的业务模式。
所谓“以房养老”，简单地说就是通过自己拥有的房产来负担自己的养老支出，这种养老方式也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，具体的操作方法是：老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年服务。“以房养老”的本质是居民依靠房产取得一定的财产性收入，这种所得是合情合理合法的，政策应予以大力支持；而且，在我国人口基数庞大、人口老龄化日益严峻、社会保障体系还不尽完善的现状下，“以房养老”不失为一个有利于国家发展，改善民生的举措。从发达国家的经验来看，以房养老在美国、加拿大、新加坡等国都是常规的社会保障养老体系之外的一个重要补充，考虑到我国人口多、人均财力不足的国情，大力发展以房养老就显得更加迫切。
“以房养老”目前在我国还处于探索阶段，要让这种养老模式成为我国社保养老和“子女养老”之外的另一养老方式，目前看至少还要跨越三个重要的关口。
一是家庭伦理关。受几千年农耕文明和传统文化的影响，我国社会历来都是以“养儿防老”“子承父业”的家庭伦理为主流，子女赡养父母，父母的财产包括房产则由子女继承。但在现代社会，随着独生子女家庭不断增多，医疗条件改善带来的老年人寿命不断增长，421的倒金字塔家庭结构的普遍存在，子女无法全面负担老人的晚年之需。这种情况下，“以房养老”则恰好能弥补“子女养老”的各种短板。但是，“以房养老”的全面铺开，一方面保证了父母和子女财产各自的独立性，但也会对家庭亲情造成冲击。所以，“把房子抵押掉还是留给儿孙”，这恐怕是令很多老人纠结的一个问题。
二是产权年限关。老年人抵押房产获得的，和房屋产权的剩余年限有直接关系。而我国城镇住宅产权一般为70年，这就给房屋价值和“以房养老”带来了挑战。我国任国家土地管理局局长王先进日前接受《瞭望东方周刊》采访时表示，我国城镇住宅用地产权设计最初为50年，后来因年限太短而最终定为70年。如今，距离最初的产权设计已经20多年，居民财产尤其是不动产持有大量增加，为适应社会生活的新变化，对土地出让年限、到期后的处理办法进行系统的立法修改，正当其时。
三是建筑质量关。要保证“以房养老”的顺利实施，前提和基础是过硬的建筑质量，否则住了大半辈子的楼房“岌岌可危”，将不再具有什么抵押价值，更谈不上什么资产。住建部副部长仇保兴曾表示，“每年20亿平方米新建面积，让我国成为世界上每年新建建筑量的国家，而建筑的平均寿命却只能维持25—30年。反观发达国家，英国的建筑平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命也达到了74年。”可见，如果不能在建筑寿命和质量上有实质性突破，“以房养老”就是个伪命题。
“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，这一业务模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。这种养老模式能否发展壮大，不仅要求我们在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。
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