[摘要] 鉴于当下中心城区人口疏解压力较大、成本过高，北京市拟放宽相关安置房的出让政策，进而推动居民搬迁。北京市政府昨日在首都之窗发布新一期政府公报，其中在《关于首都功能核心区人口疏解对接安置房有关问题的通知》中明确提出，未来新东城和新西城疏解人口的定向安置房为经适房产权，但不受“五年内禁售”的限制上市交易。
鉴于当下中心城区人口疏解压力较大、成本过高，北京市拟放宽相关安置房的出让政策，进而推动居民搬迁。北京市政府昨日在首都之窗发布新一期政府公报，其中在《关于首都功能核心区人口疏解对接安置房有关问题的通知》中明确提出，未来新东城和新西城疏解人口的定向安置房为经适房产权，但不受“五年内禁售”的限制，上市交易只需由购买人按成交额的3%补交土地出让金。
然而，近些年北京人口外迁进程缓慢。以原东城区为例，根据此前民进北京市东城区委所做的一份关于人口疏散调研报告显示，2004年至2005年，原东城旧城内户籍人口下降了2.14万人。但到了2007年，每年大约只减少0.75万人。
“人口外迁缓慢并不是东城区独有的现象，以最近这两年为例，原城四区（东城区、崇文区、西城区和宣武区）疏解的人口应为8万人左右，但实际上疏散的居民不足1.5万人。”民进北京市东城区委相关负责人告诉记者，尽管为了鼓励居民外迁，东城置换新房的政策是老城区内按1：1比例置换，三、四环1：2，五环以外1：2.5。但是在这样的背景下，很多老城区的居民依然不愿意搬迁到外城区去。
定向安置房的产权多半是经济适用房，而根据《北京市经济适用住房管理办法》，经适房购买不满五年不得上市交易；满五年的按“新房新办法，老房老办法”的政策补交土地，需补交同地段相似商品房价差的70%。
“定向安置房买卖政策的调整更具人性化，在这方面门槛降低后，建议政府考虑产业发展方面对定向安置区更加侧重。”北京市政协委员、北京大学人口研究所教授陆杰华认为，除了安置条件进一步改善之外，政府应继续引导中心城公共服务设施的合理疏散。促进城市功能、产业和人口向外疏散，在更大范围引导人口合理分布，缓解中心城区人口压力。鼓励中心城区优质社会公共服务资源向这些地区疏散，逐步实现距中心城区30-50公里半径的副中心区。
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11月份以来，在供给膨胀、需求萎缩日益严重之下，北京楼市与天气一样迅速入冬。北京房地产交易管理网数据显示，北京楼市成交量连降三周，库存在上周达到了12万套。这是继2009年5月之后，库存量在30个月后，再次回到12万套高位。
价格刺激增多成交量连降三周
北京房地产交易管理网数据显示，上周(11月7日-13日)共有7个项目开盘，包括丽景长安、华润置地·润西山两个首次入市的纯新盘，以及太阳星城、绿城阳光名苑、北京城建红木林、强佑·清河新城、龙湖好望山5个老项目后期。7个开盘项目累计提供商品住宅1869套、22.6万m2，环比之前一周(10月31日-11月6日)分别增加74.35%、112.04%。
不过，近期价格刺激的项目增多，但仍难以扭转成交量继续下滑的趋势。继11月首周住宅成交量环比紧缩两成后，上周成交量再降一成。至此，北京市住宅成交量已连续下滑三周。北京房地产交易管理网数据显示，上周北京期房、现房住宅累计成交1031套，套数环比之前一周(10月31日-11月6日)减少11.0%。
亚豪机构副总经理高姗分析，尽管2011年下半年住宅交易呈现下行态势，但供应层面却加速放量，7至10月的开盘项目量依次为23个、30个、34个和36个，住宅市场从供不应求调整为供需持平，之后逆转为供过于求。
近五成项目签约不足三成
在供应增加的同时，房子销售情况却愈发严峻。北京房地产交易管理网数据统计，截至11月14日，年内北京新建住宅期房供应项目180个，其中房子卖出30%以下的项目共85个，占到47%，其中签约率为0的项目共24个。
供给膨胀、需求萎缩的矛盾直接导致楼市库存的增大。北京房地产交易管理网数据显示，截至11月9日，北京商品房期房住宅库存为82627套，现房住宅库存为37784套，合计住宅库存达到了120411套。继2009年5月30日达到12万套“高峰”后，30个月后，北京住宅库存量再次回到12万套的高位。
与上一轮调控相比，今年的市场形势更为严峻。据悉，北京楼市库存量从10万套增长到11万套，用了4个月时间，而从11万套跃升至12万套，却仅用了两个月时间。按照北京中原地产市场研究部总监张大伟的计算，按照10月份成交量5498套计算，消耗目前库存即使在不新增供应的情况下也需要22个月。
据悉，在新增积压的住宅库存中，大兴、通州、昌平、顺义、房山5个区县的住宅库存积压增加就达到了2万套，占到了全市新增库存积压的73%，5个郊区的库存占比也首次达到了全市住宅库存的五成以上。
四季度将是房企最困难期
张大伟表示，“超过五成项目的签约率过低使得市场存在非常可能的继续下调。特别是在限购下新增需求有限而库存积压逐渐严重的情况下，资金困难将使得高积压项目逐渐开始促销求量。”
评论员杨晶晶认为，房地产市场不利因素的增加使年底重点城市市场压力凸显，四季度将成为今年全年最困难的时期。
据媒体报道，万科[简介动态]总裁郁亮近日首次向媒体透露了2012年万科的发展策略是“过冬”。郁亮表示，此次房地产调控是2008年调控的延续，但不同的是，2008年的金融危机促使国内放松了楼市调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了。
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