[摘要] 在控房价这一政治任务的高压下，行政限制后的成交价绝非均衡价格；“限购”与“限价”固然可逼迫市场价格下行，但价格在条件改变时亦极易“失衡”。
中原集团研究中心发布的《中原地产研究年刊2011》对未来政策走势分析认为，在控房价这一政治任务的高压下，行政限制后的成交价绝非均衡价格；“限购”与“限价”固然可逼迫市场价格下行，但价格在条件改变时亦极易“失衡”。
2011年1月出台的“新国八条”中明确要求各级政府须在一季度公布房价控制目标。截至 3 月 31 日，已经有 608 个城市公布了房价控制目标。就有公开数据的120个城市的房价控制目标来看，大多数城市以当地GDP增速、人均可支配收入增长速度为标准，基本把房价涨幅控制在 8%-15%之间。从 4 月上旬开始，国务院派出 8 个房地产市场调控督查工作组，对 16 个省市自治区、直辖市贯彻落实国务调控政策措施情况开展专项督查。随着政府加大力度对调控执行的监管力度，自2011年3月开始，各地陆续出台了具体“限价”措施（具体如下表）。
表 各地出台限价措施比较（2011年1月—2011年11月） 城市 出台时间 限价条款要点 阶段特点 （与年初公布的房价控制目标比较） 原有楼盘新申领预售证 新开盘 限价波 从化 较2010年均价涨幅度原则上不得高于10%。 参考同一区域、同一类型楼盘2010年度的销售均价设定控制涨幅不超过10% 基本一致 新老盘涨幅控制均在10%左右 增城 较2010年均价涨幅不得高于我市的控制目标（10.5%） 相对于2010年商品住房的均价，均价涨幅原则上不得高于我市的控制目标（10.5%） 限价第二波 深圳 以该盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下个月的销售价格 不得高于周边同类楼盘上个月或最近3个月成交价 涨幅控制趋严 由于上半年房价依然过快上涨，新老盘均参照本年累计均价重设目标，涨幅大多控制在5%以内 廊坊 自5月份起，售价不得高于1-4月份该项目销售价格。 自5月份起，新盘售价不得高于同地段、同类型商品住房1-4月份销售价格。 烟台 老盘均价原则上以上一年合同备案均价为基础，涨幅不能超过5%。 新盘均价不得超过同地段同类商品房本年度其他楼盘预售合同备案的均价。 丹东 老盘销售均价不得高于该项目原批准预售房屋的备案均价。 新盘均价不得高于同地段同类商品住房本年度备案的销售均价。 韶关 老盘备案均价高于半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。 新盘申备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。 限价第三波 珠海 报备项目的住房均价超过11285元/平方米建筑面积的，主管部门暂停备案 价格控制更为具体 由于三地1~9月累计均价均已超年初公布的控制目标，因此限价数字低于该目标 中山 增城
资料来源：中原集团研究中心根据公开监测所得
从“限价”措施公布的时点来看，大部分城市均在7月15日的“国五条”后出台，且多为未“限购”的三线城市，似有规避“限购”之嫌。从“限价”条款来看，各个城市虽然对房价控制的幅度不同，限价方式不同（按价、项目均价、按户型分类均价），但均直指年初公布的房价调控目标，多为临时性措施。从市场影响来看，早期未出“限购”而执行“限价”的增城、从化有效避免了成交的下滑。中原监测数据显示，增城、从化“限价”后的月均成交套数较“限价”之前分别上浮58%和11%。
中原集团研究中心分析认为，在房地产市场供求长期失衡的背景下，“限价”可以有更多的含义。支撑房价的成本因素主要有两项，一是地价，二是建材和劳动力成本。目前，地价下行有限，建材和劳动力成本因通胀不断上升，此时单限房价犹如扬汤止沸。但若能利用好“限购”的时间差，对土地、保障类住房开发等环节给予更多关注，那么“限价”的意义就决不仅限于帮助地方政府完成年初承诺，而不失为一种促进市场持持续健康发展的积极探索。
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