许子枋：房地产市场库存量对产业前景的决定

新闻晚报  2012-05-31 13:21

[摘要] 房地产存量将成中国房地产业生命的不能承受之重。去库存是中国楼市当今和未来主调。笔者将房地产库存粗略划分为三大类：当前已建未售的房地产库存量，可视为短期库存；房企购置的未开发土地存量可视为中期库存；更巨大的隐性的已售未住的房地产空置存量可视为远期库存。

房地产存量将成中国房地产业生命的不能承受之重。去库存是中国楼市当今和未来主调。笔者将房地产库存粗略划分为三大类：当前已建未售的房地产库存量，可视为短期库存；房企购置的未开发土地存量可视为中期库存；更巨大的隐性的已售未住的房地产空置存量可视为远期库存。

短期库存影响房企资金链，决定房企周转率，关联行业集中度。截至2012年4月18日，沪深两市已经发布年报的85家房地产公司2011年末的存货金额合计高达9832.35亿元，同比增长41.6%。由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应仍处于较高水平，房价下行压力较大，越来越多的开发商采取降价促销策略，中国房地产进入行业集中阶段。

中期库存影响金融安全度，决定房企存活率，关联产业景气度。由于房价下行，土地市场遇冷。大量囤地房企既面临存货跌价的风险，也或将面临更严格的土地挤压入市政策，资金窘境或将迫使大批房企破产。

2011年11月国土资源部发布“第三季度房地产用地市场运行概况”:截至2011年10月，未开工及未竣工房地产用地合计66.8亿平方米。以2000-2010年间竣工房屋平均容积率2.33计，可建设房屋157.1亿平方米，2010年房屋销售面积约10.43亿平方米，以此计算，囤积的土地可供开发销售15.1年。

远期库存，为已售但并未投入的使用的空置房产，属于隐性库存。过去十年来房价持续飙升，楼市隐性库存不断攀升，近年来各地鬼城（无人居住的楼盘）被媒体曝光只是冰山一角。这部分房产还未有准确的数据，只能从黑灯率和电表零读数来猜测其冰山被覆盖的部分。随着中国进入老年社会，房产税的普及，房价上涨预期的逆转，这部分隐性存量房产迟早要汹猛涌入楼市，对正常的房地产供应形成毁灭性打击。

高房价是当前中国经济面临的主要风险，高库存则是未来中国房地产业面临的主要风险，中国楼市将进入新一轮去库存周期。