市区二手房价转跌为涨 外围局部酝酿二次降价

解放日报  2012-06-04 15:18

[摘要] 楼市“红五月”季，新房市场的推盘、促销对二手房价的影响在减弱。由于二手房卖家普遍无资金压力，近来市场重现胶着，市区房价转跌为涨，但购者乏力，观望回潮；外围二手房则正局部酝酿二次降价。

楼市“红五月”季，新房市场的推盘、促销对二手房价的影响在减弱。由于二手房卖家普遍无资金压力，近来市场重现胶着，市区房价转跌为涨，但购者乏力，观望回潮；外围二手房则正局部酝酿二次降价。

今年5月，上海二手房指数为2575点，与4月份持平，这是该指数在连续7个月下跌后首次止跌收平。在全市被监测的128个板块中，有66个板块的房价下跌，32个持平，30个上涨。上涨板块比4月份增加了9个，较3月份则已翻番。鉴于房源挂牌量减少和卖家强烈的惜售心理，市区二手房价呈总体上涨的走势。如，黄浦豫园板块上涨0.35%，闸北大宁绿地板块上涨0.29%，静安江宁路板块上涨0.28%，杨浦中原板块上涨0.24%，长宁新华路板块上涨0.21%，徐汇田林板块上涨0.20%。稀缺地段、、低总价成熟社区仍是市场交易热点。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，像浦东大华板块“锦绣华城”面积约86至108平方米的两房、浦东联洋“仁恒河滨城”面积约88平方米的两房、虹口“瑞虹新城”二期面积约94.5平方米的两房，基本上一挂牌推出就能快速成交。但也有很多房源，议价空间缩小甚至涨价后，看者寥寥。

在外围区域，挂牌二手房的可没这么好运气了。上海中原地产的成交数据显示，5月份交易下滑的4个区域均处外围，如青浦、松江、宝山环比4月份降幅分别为33.33%、30.00%、14.62%。在共富新村、彭浦等区域，5月份以来买家看房热情明显下降。以彭浦板块为例，二手房门店带看量比4月份下滑了约30%-40%。4月份，彭浦新村的价格为1.65万至1.7万元/平方米，5月份房源单价基本都上涨了300元-500元/平方米，议价空间仅为3%左右，相比4月份缩减了2至3个百分点。面对价格坚挺或向上的房源，购买者则通常选择观望，因此5月份该板块成交量比4月份下滑了20%至30%左右。买卖双方博弈日益加剧，部分板块如共富新村板块，有卖家开始下调报价，幅度大约为1至3个百分点。

来自上海二手房指数室的监测也显示，5月份二手房价下跌的板块集中在中外环间板块。其中闵行七宝和浦东三林板块均下跌0.16%，浦东外高桥、洋泾和嘉定江桥新城板块均下跌0.14%，闵行金虹桥、龙柏金汇和浦东康桥板块均下跌0.13%。由于板块内二手房源供应量大、周边一手楼盘集中以价换量，同区域内一、二手房价格倒挂明显，二手房卖家受压降价。

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据《新闻晚报》报道，开发商寄予“红五月”的希望没有落空。整个5月，开发商悉数加入推盘大军，新盘供应量处于相对高位，最终成交面积突破了80万平方米。众多刚需购房者纷纷入市，上周末开盘的多个刚需项目都取得了不错的销售业绩。业内人士预测，政策层面正值“刺激刚需”时间窗口，刚需应该会在6-8月份继续释放需求。

上周末购房者扎堆入市

“最近看到周围的同事都买好房了，自己有点急了，趁着有优惠，还是决定套了。”6月2日上午11点，在位于雅翔路上路劲翡丽湾的售楼处门口，刚刚签好购房合同的市民陈宏说道。

为什么不再等等呢？陈宏坦言，“再等价格也就这个样子。这次开盘的户型挺好的，再说现在有每平方米1000元的优惠，另一方面就是最近和自己一样看房的同事都买好了，搞得自己有了心理压力，怕错过了购买时点。回想刚刚购房的经历，感觉真是头脑一热的举动。一会说92平方米3楼没有了，一会说120平方米6楼没有了，原本就有压力了，现场再这样，一下子急着下定了，这是趋众心理在作祟。”

无独有偶，同样是外环外的刚需盘信达郡庭，也在6月首周引来不少购房者。“现在小面积的房源只有2套了。”昨日，记者咨询美兰湖新开盘信达郡庭售楼处，销售人员回答让记者有些吃惊。“这次我们是首次开盘，价格在17000元/平方米，而开盘前认筹的客户有9.2折—9.5折不等的优惠。”据销售人员介绍，6月2日开盘前，由于小户型房源总价低，一些购房者6月1日晚上就在售楼处大门口排队。

淡季不淡开发商慎言涨价

数据显示，5月新建商品住宅成交面积突破80万平方米，为近12个月以来的峰。而上一次成交破80万平方米，还要追溯到去年5月份。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，虽然4月上海楼市的表现令人略有失望。但在5月，央行再次下调存准率0.56个百分点，各大银行对于首套房8.5折利率优惠得以巩固，可能是促使成交重现回暖之势的重要原因。另外，外地楼市频频“微调”，也在一定程度上改变了上海买家的预期，促使部分买家积极入市。

对于6月，业内人士也开始谨慎乐观起来。“在即将到来的6-8月传统的市场淡季时间段，或出现‘淡市不淡’的行情，既不会延续往年淡市的状况，也不会出现成交量暴涨的趋势，成交量在这一阶段保持不好不坏的状态，甚至出现小幅反弹。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析，政策层面正值“刺激刚需”时间窗口，刚需应该会在6-8月份继续释放需求。

成交量的复苏会使得价格有所回升吗？大多开发商高管坦言目前暂无此计划。在他们看来，与其像去年一样等到年底冲刺年度销售业绩指标，不如利用当前政策微调“刺激刚需”的时间窗口，及时降价跑量，有条不紊的分阶段向公司的销售目标迈进。