[摘要] 进入7月，随着大学生毕业租赁热潮的到来，中低端租赁市场行情越发趋于冷、热两极状态。一方面，在毕业租赁热门板块，由6月份开始的涨租风越刮越烈，部分小区房源成交租金水平较6月初又有所提高，同比涨幅更是接近3成。
进入7月，随着大学生毕业租赁热潮的到来，中低端租赁市场行情越发趋于冷、热两极状态。一方面，在毕业租赁热门板块，由6月份开始的涨租风越刮越烈，部分小区房源成交租金水平较6月初又有所提高，同比涨幅更是接近3成。
部分板块租金环比涨30%
五角场板块高校众多。除了旺盛的毕业租赁需求，板块内近几年来的租金涨幅也颇为引人注目。据21世纪不动产上海锐丰杨浦林绿家园店分行经理徐九平透露，近期板块内房源租金较年初已有20%以上的增幅，部分房源同比涨幅高达30%以上。“事实上，从2009年开始，五角场板块的租金每年就以10%-20%的速度递增，而今年的涨幅似乎更为突出一些。6月下半月，应届大学毕业生出来租房的多了，租赁交易量比5月同期增长了5-6成。同时，租金水平也有所提高。”
每年20%甚至更高的租金涨幅是否属于理性的市场现象？对此，信义房屋朱平平表示，根据近几年物价上涨的规律，整体市场租金水平每年上涨5%-10%属于正常范围。如果板块内有新增加的利好因素，比如新开了轨道交通线路等，涨幅可以再稍微放大一些。合富置业区域经理蔡炯表达了相同的观点，他说：“5%-10%以下算是比较合理的涨租范围。就五角场板块这几年的租金涨幅，我认为有点偏高了。”
和五角场等板块形成鲜明对比的是，在嘉定、宝山等区域的部分板块内，租金水平近两年一直维持在较低水平，几乎没有上涨过。即便在部分市中心板块行情升温的6、7月份，这些区域的租赁市场冷清依旧。
据上海中原嘉定新城二店经理卢昌富介绍，和市中心区域以及嘉定老城区相比，嘉定新城的租金水平都非常具有诱惑力。虽然该区域内不少小区到轨道交通11号线站点的距离比老城区还要近，但由于菜场、医院等其他日常生活配套尚不完善，所以即便是刚需购房者买进一手房后也往往是先出租，打算过几年生活氛围成熟后再搬过来居住。因此，板块内出租房源数量众多，且多以毛坯房源为主。据卢昌富透露，目前门店内挂牌的2房1厅毛坯房源月租金在1000元上下，且租金水平较去年同期基本没有变化，与前年相比涨幅也十分有限。
上海中原美兰湖分行经理丁冬梅也透露，在其分行挂牌的出租房源中，90多平方米的毛坯2房租金在1300-1400元/月，全装全配的2房月租金则在2500左右。“和去年同期相比基本没涨。”
此外，合富置业区域总监范春红表示，松江和闵行板块的租金涨幅也相对较小，近两年来每年递增5%左右。
成本提高，大学生群租现象增多
板块间租金涨幅存在巨大差距的主要原因还是供求结构的不同，有关人士分析。
以近年来涨幅突出的五角场板块为例，该板块商业生活配套齐全，而且多所知名大学，因此租赁需求十分旺盛。合富置业区域经理蔡炯表示：“前几年，板块内租金涨势一直比较平稳，大幅涨租只是个别现象。但近两年来，房东的涨租意识越来越强烈。到期换租时就涨一次租金，这几乎成了所有房东的惯性思维，所以导致房租逐年上涨。”
“现在，对于涨租的幅度，房东之间也会‘攀比’，如果看到一个房东提高租金，或是刚刚成交的一套房源租金水平略高，其他房东就会跟风涨租，但其装修水平和地理位置可能并不如之前成交的那套房源优质。而且，现在区域内房东的心态非常好，有的房源因租金定位过高，一时没租出去，房东宁愿暂时空关也不会降租，因为他们坚信自己的房子很快就能成交。原因是，市场供少求多的情况下，房源出租一套少一套，没有同类房源作参照，所以性价比的概念已经有些模糊。”一位从业多年的经纪人这样分析。
蔡炯表示，由于板块内租金逐年上升，目前，周边高校的大学生租客租房越来越困难。“很多大学生的租房月租金预算在1500元以下，在中介门店内找到符合要求的房源的可能性是很低的。所以，这两年越来越多的大学生通过网络，或是小中介寻找群租房。像我们这类不涉及群租房交易的中介门店，已经体会不到毕业租赁旺季了。”
相比之下，在部分外围区域的租赁市场却是另一番天地。上海中原丁冬梅透露，美兰湖板块内大学生租客一直很少，所以每年的6、7月份，在市中心高校集中区域抢租的同时，这里恰恰是租赁市场淡季。“现在，现在，门店里有十来套两房还没租出去，比6月初又增加了一两套。有的已经空置了小半年了。”
上海中原卢昌富也表示：“嘉定新城板块缺乏涨租的动力。原因一是因为租客少，二来出租房源数量一直在增加。今年上半年，区域内很多一手楼盘交房，导致近一个月出租市场的房源数量比4、5月份又增多了，但租客却没增多，租金怎么涨得动呢。”
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