[摘要] 中国的房地产市场并不了解和接受合作建房，而在国外，这种做法却已经存在了两个世纪。住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。据资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。
中国的房地产市场并不了解和接受合作建房，而在国外，这种做法却已经存在了两个世纪。
英国：首创合作建房
1844年，一个名为罗奇代尔的住房合作社在英国建立。这个全新机构由数个合作成员组成，他们共同负责房屋建设中的一切，包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。
合作社中的每个成员都必须出资持有整个合作社财产的一部分(通常这种份额以股份或者会员证的形式存在)，同时还要签署一份入住协议(这份协议保证了会员们惟一合法的居住权利)。到了1861年，罗奇代尔在英国建造了36套合作社住宅。
德国：1/3住宅由住房合作社造
住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。据资料显示，合作社建造的住宅占新建住宅总数的30.9%。
在德国，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。
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德国及其他欧洲福利主义国家实行的是市场社会保障性住房制度。其特点是以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的社会保障。
在德国，普遍成立了住宅互助储金信贷社。凡加入该社的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%一50%时，才有资格得到贷款。社内的储蓄和贷款利率不受外界资本市场利率的影响，采用长期稳定的低存低贷固定利率制度，而且国家对中低收入的住房贷款者根据储蓄额进行奖励。由于合作社的目的是解决社员的住房问题，因此充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。由于合作社资金来源直接，减少了中间环节，可以降低住房成本，因而能够向社会提供价格低廉的住房。同时，德国政府也向住房合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%一70%，有的甚至高达90%。贷款期限一般在20年左右。
德国的住房合作社，实现了德国人的“居屋计划”。不仅在德国，住房合作社在世界上许多国家都获得巨大发展，现已成为解决居民住房问题的一支重要力量。目前，全世界已有50多个国家建立了住房合作社。
德国的住房政策主要有以下几个方面：
1.房租指导政策
德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
2.公共住宅政策
战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。
3.房租补贴政策
房租补贴是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。
4.住宅储蓄政策
德国的住宅储蓄起源于英国的住房信贷合作社制度。政府希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。德国住宅储蓄制度的两大支柱是：①固定利率、低息互助。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。②政府的储蓄奖励。对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。住宅储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖励，另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14%的贷款补助。此外，政府对住宅价格的有效调控，以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
5.住房税收政策
为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠：①建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%，从而降低房主应纳税的收入；②申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；③免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。
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中国房价正经历十年上涨，而德国房价却“十年不涨”。《环球时报》记者在当地调查发现，德国独具特色的房地产制度以及政府有效的房价调控措施，起到了关键性作用。其中，建造了德国近1/3住宅的住房合作社（公社）就被称为德国“房价的稳定器”。
坐落于波恩西北角的一个大型社区中的埃美利斯社区，从外形看，与其他社区并没什么大的区别。其面积为3500平方米，拥有3座橘黄色的楼房和一个大花园。埃美利斯的住户安德莱告诉《环球时报》记者，这三栋属于合作社住房。2005年，他们正式登记注册为合作社。与其他合作社一样，他们有自己的章程，还有一个组建委员会，并有自己的管理委员会，决策则由成员共同开会决定。目前，30套住房住着60多位房客，既有公司白领、工人，也有退休老人、学生等。
安德莱说，建房前，每个成员必须交纳一次性的会员费，根据住宅面积，每平方米400欧元（类似于首付），建造款不足的部分则由政府提供低息甚至免息贷款。建成后，每户房客再按月支付房租（类似于月供），每平方米为8.2欧元。如有中途要退出、搬迁，合作社将向个人退还至此为止的全部房款（会费加全部租金），再将该房转让给新加入的会员。记者看到，这个区的楼房之间都用钢结构的空中走廊相连，方便邻居间串门。由于合作社价格便宜，社区氛围和谐，希望加入的人越来越多，目前，埃美利斯住房合作社准备扩建，再增加30套住房。
据记者了解，住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。早在1867年，普鲁士出现了个住宅合作社。到19世纪70年代初，还只有3个住宅合作社。但是到1874年，合作社的数量达到52个。目前，德国有2000个住房合作社，属下拥有200万套住房、300万个会员。统计显示，合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%。在柏林就有80个合作社，18万套住房，占到所有住房的10%。
德国住房合作社联合会下面拥有44个分会。该联合会的工作人员日前在接受《环球时报》记者采访时，合作社需要7人以上组成，以集体力量来经营。大的像德累斯顿的奥弗堡合作社目前拥有近18000个会员，拥有17000套住房。除了自建自住外，德国也出现建造住房再出租给别人的合作社。
由于合作社的目的是解决社员的住房问题，因此充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。在德国，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：其一，提供长期低息贷款和给予借款保证；其二，提供价格合理的土地，这些地皮一般位于市郊，甚至是荒地，还有一些城市中的废旧住房；第三，减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；第四，补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。
通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房供应渠道，德国人住房面积不断增加。德国联邦统计局的数据显示，德国人均住房面积已达41平方米，比10年前增加10平方米。同时，自建房在很大程度上平抑了房价。在过去10年内大多数欧洲国家的房价已经上涨了两倍，特别是英国、西班牙和爱尔兰等，十年内已经涨了三倍多。目前，英国首都伦敦每平方米住房的均价，已经相当于德国首都柏林10倍到15倍。可以说，住房合作社起到了“稳定器”作用。德国的住房合作社制度还对世界上50多个国家起到示范效应，现已成为解决居民住房问题的一支重要力量。
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即使凭工资暂时或很多年都买不起房子，中国人大多还是不愿意租房住，原因不难理解，没有人喜欢每年涨房租，更何况房东随时可以以卖房为由解约，在房价暴涨的几年间这种事屡见不鲜。
在德国，因为有发达的租赁市场和完善的配套措施保障，德国约七成居民选择租房居住。
专家认为，中国目前应加大公民可支付、可承受房屋的供应，建立健全住房保障制度，让老百姓不一定有其所，起码要有其居。大力发展租赁型物业是解决目前住房矛盾的重要手段。
德国不失为一个范例。
租赁覆盖全部阶层
刘晓溪是北京女孩，她的丈夫是德国人，供职于一家全球知名的跨国公司德国总部。刘晓溪随丈夫定居德国多年，她告诉记者，她在德国的数十个朋友中，买房的只有一个人。
德国的住房自有率非常低，来自2008年德国Empirica研究所的调查数据显示，1983到2008年的25年间住房自有率仅从15%上升到22%，其中原东德地区上涨速度较快，1993年到2008年也只是从9%上升到17%。
德国租房居民中约六成租赁私人住宅，两成租住房合作社的房子，不到一成住社会福利房（“廉租房”）。
住房合作社里居住的多为普通收入者，“廉租房”则提供给低收入者。德国的多种租赁方式覆盖了国民的全部阶层。
在我国，租赁市场缺位成为严重的住房问题，国务院参事陈全生认为，中国房地产行业问题是缺乏一个强大有效的租赁市场。房地产市场直接从商品房跨越到了廉租房，中间的租赁市场几乎是空白的。
住房合作社和“廉租房”
德国合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%，是私人租赁之外最重要的租房来源。
德国现在有2000个住房合作社，管理着200万套住房，有300万以上的成员。仅柏林一处，就有超过80个住房合作社，管理18万套住房，柏林有10%的居民住在合作社的房子里。
德国达姆施塔特理工大学的方瑜博士向记者介绍，19世纪末德国城市化进程加剧，出现了城市住房短缺，房租高企的情况，德国的住房合作社始于那个时期。
的合作建房开始于1867年，租户的权利履行民法规定的租房法，另外，每个合作社都有自己的章程和入会办法等。一般来说，加入合作社要交纳一定的费用，从几百到几千欧元不等，有利息，退出合作社后利息和存款都将返还个人。这笔存款存在隶属于合作社的金融机构或合作的金融机构内，合作社本身是不靠这笔钱盈利的，存款赚取的费用用于合作社本身的日常开销和房屋折旧以及住房再开发建造等。
合作社基本是民间性质的，但政府为了把合作社的这种非盈利性、互助建房、抵制投机的理念传承下去，2006年成立了德国住房合作社市场促进会鼓励这种住房形式，对住房合作社建造出租的房屋，政府还实行免税政策。
此外，德国政府还专门规划用地，由开发商开发，再以较低的房租租给需求者，此类住宅低廉的租金和市场房租之间的差额，由政府补充，和国内的廉租房比较类似。
人大代表、西南财经大学教授纪尽善曾随民建中央欧洲住房制度考察团赴欧对德国住房制度进行过考察。对于德国“廉租房”的效果，他深有感触：“以科隆市为例，社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，一般商品房每平方米月租金为7.8—8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40％—50％。科隆市有100万人口，其中10万人享受住房福利补贴，这10万人中仅约1万人住社会福利房。”
居不易
目前国内租赁市场除了私人租赁市场外，几乎没有别的租房渠道。陈全生提及的廉租房其实多年来也是乏善可陈。
1998—2006年间，各地方累计用于廉租住房制度的资金只有70.8亿元，这个投入等于2008年之后的地王时代上海市或者北京市地方政府拍卖两三块土地甚至一块土地的价格。任志强对这个问题长期保持关注，他认为：“1998年房改的时候就已建立了廉租房保障制度，也提出经济适用房的准住制度，只是政策没有落实，否则今天不会有房价高等争论，也拍不出《蜗居》这部电视剧。”
事实上，早在上个世纪80年代末90年代初，与房地产管理法同时成为住房问题法制建设的就有住房法，时任建设部住房法起草小组组长的包宗华对记者表示：“90年代初《房地产管理法》出台更为迫切，而住房法被摆到了次要位置，后没列入人大立法计划。1994年，房地产管理法得以出台，但住房法一直拖下去了。”
客观上讲，中国大城市租赁体系不完善的直接后果就是一旦房价飞涨，只凭借私人租赁，房租必然水涨船高。
房租在逐步脱离中低收入者的承受力。
链家地产市场研究部统计，2008年北京平均租赁价格2490元/月，2009年平均租赁价格为2547元/月，租赁价格小幅上升2.3%。2010年前6个月，北京市平均租赁价格为2928元/月，比2009年2547元/月的平均价格上升15%，幅度较大。特别是新政后的五、六月间租金上涨惊人。据统计，今年五、六月份北京平均租赁价格为3000元/月，同比上涨20.3%。按北京市统计局的数字，北京市职工平均工资是3700元，即便两口之家，两个人工资均为3700元，房租也要占去近一半的收入。而发达的欧洲国家，房租大约只占收入家庭30%。
不难看出，加大除私人租赁之外的租赁市场建设，显然需要在中国很多大中型城市推广。
立法保障
除了用市场培育、福利保障相结合的方式搭建租赁市场外，德国最终将租赁问题诉诸法律，使租户权利由法律来保护。
德国法兰克福最近就发生过一个“似乎有点保护过头”的例子。
华人陈彤将一套房子租给了一个领失业救济的人，当初，双方签订合同时候，陈彤忽略了这一点。数月来，这个房客常常在屋子里酗酒，大声喧哗，最让陈彤不满的是，房客还拖欠过房租。陈彤让房客搬走，房客却将陈彤告上了法院，法院仲裁的结果是陈彤败诉。失业的醉汉依然住在陈彤的房子里，陈彤正在考虑再去一次法院。
方瑜博士告诉记者，在德国，法律的确更“保护”房客一些。曾长期在欧洲从事保障房研究的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，在德国，领取失业救济的人是可以获得政府租房补贴的。
“在德国的民法中，对租房是有着很强大的法律保障的，德国民法573到574对取消合同作出了规定。合同一般分为有时间限制和无时间限制两种，在合同期限内，租户可以在不陈述任何理由的情况下取消合同，但是从提出申请到最后合同终止有3个月的过渡期，过渡期内合同各条款仍有效，房租照付。而在合同期内，房东除非有非常特殊的理由，否则无权终止合同，如果房东想终止合同，而租户不同意，那么必须由相关法律部门裁决。”方瑜说。
房主不仅不能在合同期内随意让房客搬走，还不能随便上涨房租。方瑜告诉记者：“德国民法535到577a条规定了租赁双方如何签署合同，双方的权利和义务，什么特定情况下可以涨房租，相关费用标准等。其中，民法557到559条规定，在租住过程中，房东如果要涨房租，必须提交正式的书面说明，提出合理的涨价理由。租客可以据此书面说明同意或者不同意涨价，不同意涨价的话，书面申请就递交相关法律部门来裁决。此外，房东如果翻修了住宅，这笔费用可以以一定的百分比计算入房租内。”而且，德国法律还规定不能有“二房东”存在等等。
学者常说，政策好坏关键看细节，保证执行力度关键是要建立长效机制。德国做到了这一点。
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