[摘要] 上半年以来，“稳增长”目标下货币政策调整，“限购”红线下“刚需”政策微调，对上海楼市成交产生了显著影响，上海市新建住房和二手住房成交量齐涨，供求结构发生转变。上海楼市接下来会怎么走？各界的研判众说纷纭。
上半年以来，“稳增长”目标下货币政策调整，“限购”红线下“刚需”政策微调，对上海楼市成交产生了显著影响，上海市新建住房和二手住房成交量齐涨，供求结构发生转变。上海楼市接下来会怎么走？各界的研判众说纷纭。在当前楼市调控的关键时期，任何对房地产市场的判断，首先需要以准确地把握住房价格走势为前提。26日上午，中国工商银行上海市分行和上海财经大学联合主办并发布了《上海市商品住房价格指数半年度报告》，该报告由民间智库“乐智研究院”承担市场调查、数据分析与报告撰写，对今年1—6月上海楼市的表现尤其是房价的变化进行了更加科学和准确的解读。
“工行-上海财大”住房价格指数是上海财经大学在中国工商银行的大力支持下，历时1年半的研究成果，它以2010年1月为基期，以月度指数形式反映上海市新建住房和二手住房价格每月的涨跌幅度，为政府部门、房地产企业、金融机构等提供决策依据。“工行-上海财大”住房价格指数自去年11月开始，通过扬子晚报、新民晚报等媒体正式公开发布，日前已连续公开发布5次。
“工行-上海财大”指数的优势：
因地制宜，模型与国际接轨
“工行-上海财大”住房价格指数从国际通行的指数模型出发，因地制宜地结合上海房地产市场交易情况实际，从方法和数据两方面来保障指数的准确性。相较于目前上海市其他机构的房价指数，“工行-上海财大”住房价格指数的优势主要体现在以下方面：
1、构建多维度房地产属性调研信息数据库，形成标准化的数据信息处理机制。在历时一年多的准备过程中，“工行-上海财大”住房价格指数调研并收集了全市近2万个小区的属性信息，包括空间属性、小区属性、楼栋属性、房屋属性等多维度住房属性数据，并通过对交易信息、房产属性信息分别进行标准化处理，确保指数数据的全面、及时、准确。
2、采用国际通行，且符合上海数据实际的指数模型。“工行-上海财大”住房价格指数广泛借鉴了美国FHFA指数、美国Case&Shiller指数、英国Halifax房价指数等编制方法，基于目前上海市房地产市场交易特点和房地产数据条件，对发达国家所采用的指数模型进行了多方比较和测试，选择了包含16个维度属性信息的特征价格模型，采用全样本数据来编制月度指数，同时基于国际通行的重复交易法，运用近40万个重复交易样本编制季度指数，对房价趋势进行辅助监测。
“工行-上海财大”指数的特点：
有效剔除了房价“结构假象”，客观反映价格走势
由于住房是高度异质性产品，不同时期成交住房的质量差异对住房价格统计有很大影响。正是基于这个原因，住房均价从来都不能作为判断房价走势的可靠指标，而“工行-上海财大”住房价格指数剔除了这种住房质量差异的影响，有效避免了住房价格“结构假象”。
今年4月，成交均价环比上月上涨2.01%，但本月中高端房源成交比重明显放大，凯旋滨江园等高端项目集中成交，7万元/平方米以上的高端房源所占比例约为上月的2倍；而2万元/平方米以下的房源所占比例不到六成，低于上月64%的占比。高端住房成交量的提高，无疑将整体拉高住房均价。而剔除了高端住房集中成交对价格的影响后，“工行-上海财大”新建住房价格指数显示，本月实际上涨仅0.35%。今年6月，成交均价环比上月上涨7.23%，但本月成交量中2万元/平方米以下房源明显减少，仅占五成，低于5月近六成的占比，这无疑在很大程度上将拉高均价。而“工行-上海财大”价格指数在统计中剔除了成交住房的结构差异和质量因素，结果显示实际上涨2.51%。
通过“工行-上海财大”住房价格指数走势，可清晰看到2010年以来楼市调控政策在不同阶段对上海房价的影响：2010年，宏观调控政策虽频繁出台，但房价在短期下跌后又随即反弹，整体走势仍震荡向上；2011年，调控政策效果持续显现，房价经历了从窄幅下跌到稳步上涨，再到降价博弈，最后进入全面下跌的大逆转；2012年，随着调控的持续，房价整体呈平稳低位运行态势，5、6月份在成交回升的支撑下，表现出小幅回调。
“工行-上海财大”指数上半年走势：
低位盘整，走势平稳
据“工行-上海财大”住房价格指数监测，上海近半年房价走势可概括为：低位盘整，走势平稳。房价整体延续了去年四季度以来的低位，尽管5、6月指数出现小幅回调，但回调幅度远不及前期积累的降价幅度。上海地方政府以“限购”为核心频繁收紧楼市调控，而调控政策微调仅以提高首次置业家庭的支付能力为目的，远未达到促进市场全面回暖的程度。
上海市新建住房价格整体趋稳：一季度基本维系去年底以来的相对低位，跌价区域进一步扩大；二季度受多重因素影响，降价力度有所减弱，价格小幅回调
据“工行-上海财大”新建住房价格指数监测，2012年上半年，上海市新建住房价格整体保持在相对低位，月度指数平均为113点，比2011年下半年平均下跌6.10%，比去年上半年平均下跌3.24%，整体走势平稳。
从“工行-上海财大”新建住房月度指数走势来看，各月指数继去年四季度大幅下跌以来，表现出阶段性调整。一季度，各月指数基本维持在去年12月大幅下跌后的低点，走势平稳。其中，2月，成交虽有所回升，但部分项目的局部降价未能显著影响全市整体房价，指数环比微幅下跌0.01%；3月，受政策微调和节后时机的叠加影响，成交量大幅上扬，房价指数环比微幅上涨0.48%。二季度以来，受货币政策适度调整、支持“刚需”政策微调的影响，月度指数受到成交量的支撑作用，表现出短期小幅回调。其中，4月，成交量虽然有一定萎缩，但依旧延续了上月的行情，指数环比上涨0.35%；6月，降息影响下，刚需加速入市，成交量创新高，指数比上月上扬2.51%，达上半年点，与去年11月基本持平。
2010年1月—2012年6月工行—上海财大上海新建住房价格指数图
从“工行-上海财大”新建住房各区域指数走势来看，价格下行的区域明显多于上扬的区域，各区域价格涨跌走势异化：更多区域加入降价行列，而前期降价区域价格趋稳；部分区域在前期累积了较大跌幅后，价格略有回调，而部分区域则在酝酿第二轮降价。
上海市二手住房价格指数延续追跌趋势，在窄幅波动中跌幅趋缓，总体走势平稳，6月止跌为涨
据“工行-上海财大”上海市二手住房价格指数监测，剔除了住房交易质量、区域等结构差异后，2012年上半年，二手住房价格整体延续了去年底以来的追跌趋势，月度指数平均为112点，比2011年下半年平均下跌8.05%，比去年上半年平均下跌8.57%。
从“工行-上海财大”二手住房月度指数走势来看，各月指数在下行中窄幅波动，月度跌势相对于去年第四季度有所缓和，6月出现小幅回调。其中，1月，指数较上月下跌0.59%，该月正值淡季，卖方挂牌积极性下降、购房者的看跌预期加重，市场处于胶着状态。3月，随着新普通商品房标准的实施，成交量回升，指数略有回调，环比上月上扬1.80%。4月，季节性因素的影响逐渐淡化，普通商品房标准政策引起的集中放量效应亦逐步减弱，市场成交出现明显回落，指数显示为111.57，环比上月下跌0.82%。6月，上海二手住房成交量创新高，市场对后市房价期望提升，议价空间开始缩小，指数则环比上涨1.76%。
2010年1月—2012年6月工行—上海财大上海二手住房价格指数图
从“工行-上海财大”二手住房各区域指数走势来看，1-5月，各区域涨跌不一，且幅度微弱，各区域价格调整未同步；6月以来，外围区域价格全线回温。
“工行-上海财大”指数后市研判：
房价大幅上涨或下跌的条件和环境都不存在，平稳态势仍将延续
放眼下半年房价走势，一方面，房地产调控政策年内不会大幅度松动，“限购”、“保刚需”、“稳房价”仍是调控主基调，房价上行缺乏政策层面的支撑条件；另一方面，货币政策转向使得开发企业以价换量动力减弱，降价楼盘数量及降价力度有所减小，楼市成交量回归使得“看跌”的市场预期有所改善，后市房价大幅下跌的可能性减弱。而从市场基本面来看，新建住房存量依旧处于高位，供求局面未根本性改变；开发企业资产负债率居高不下，资金压力依旧庞大，“推盘跑量”下半年仍将延续。
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