[摘要] 在经历了集体买地、买烂尾楼等多次失败后，深圳个人集资建房终于取得了突破性的进展。
在经历了集体买地、买烂尾楼等多次失败后，深圳个人集资建房终于取得了突破性的进展。
12月22日，经过十几轮并不激烈的举牌竞买，槌音在601万元时落定，意味着以林立人为首的81名集资建房者终于实现了他们的个人合作建房梦想。这是深圳个人集资建房取得的实质性突破，也使深圳成为继温州之后另一个个人集资建房实现突破的城市。
“这次的成功只是个开始，有银行的支持，我们今后大规模拿地的成功率才会更大。”林立人说，还有900余名申请报名者的住房没有解决，将可能通过分片区购地或购房等方式加以解决。
突破
此次被林立人成功竞得的这两栋宿舍楼位于沙井，在广深高速沙井出口处不远。两栋楼均为宿舍楼，因为债务问题被法院强制委托拍卖。成交总价为601万元，建筑面积3880平方米，内含84套单身，单身面积约为45平方米，内含独立洗手间和厨房。项目规划占地面积7086平方米，建筑占地700平方米，其余为空地。其使用年限为50年，从1992年1月到2042年1月28日止。
两栋宿舍均为六层楼，每一层7套，楼房后面有2086平方米的绿化带，每户还有一个车位。两栋楼的起拍价为428万元，最后以601万元成交。
“购房成本为每平方米1545元，摊到每个购房者身上，房子总价在7万元以下。”林立人喜悦的心情表露无遗。
据了解，目前深圳有意参加合作建房购买这批房的有81人，这样还可以有三套空出。林立人说，在深圳个人集资建房的两年探索过程中，社会各界特别是义工给予了极大的关注和支持，这三套房的指标将考虑分给这些义工。
深圳这位个人合作建房发起人林立人，是一名“五星级”义工，同时也是九九加一集团的创始人。
2004年下半年，位于罗湖的烂尾楼中南大厦进入拍卖程序，林立人当时在朋友、生意伙伴圈子内谈了自己关于个人集资建房的想法，结果得到广泛响应。短短3个月内，有500多人表示有此意向。
此后林立人与其合作者多方寻找目标，曾参与了深圳中南大厦的拍卖，但因起拍价与林立人的期望有较大差距，最终未能如愿。
此间林立人寻找的主要目标为深圳的一些烂尾楼。
“采取竞拍烂尾楼盘的方式高效快捷，因为免除了拿地开发建设环节，两栋宿舍现在不需要进行装修，接下来办理相关产权转移手续，合理分配后合作人即可入住。”林立人说。
他表示，由于房子是八成新，他们并未打算推倒重建，大家交完房款后是统一装修还是个别装修暂未决定。
由于受竞拍成功的影响，之后的两天时间内在网上就已收到200多人递交的申请表。
目前已登记的有意参加合作建房的深圳市民有近千人，除了已有意向购买这两栋宿舍楼的81人外，剩下的900余人尚未有房，只有通过分片区购地或购房等这些方式来解决。
隐忧
尽管宿舍楼已经拿到手，但林立人却又将面临新的问题。
84套房产并没有84套房产证，因为原先宿舍楼是按每层7套办理的房产证，共计只有12套房产证，拍卖后还需要进一步协商如何分户办理房产证的问题。
“房产证是1992年1月到2042年的，50年产权，接下来大家要交房款，然后成立业主委员会。其他的关于房产证的问题可以交给律师去解决。”林立人表示。
对于已购得房产的物业管理问题，他们也有了清晰的思路。
此次取得的两栋房产将采取全新物业管理模式，目前已制定出了相关的物业管理方案。全体业主成立业主委员会，然后共同发起成立物业管理维护基金，基金由业主大会和业主委员会控制，业主大会和业主委员会聘请物业管理公司进行管理。
由于楼层不一，每套宿舍的朝向、位置也会有好坏之分，在如何进行内部分配上，林立人建议用抓阄来解决。
“温州集资建房成功拿地对我们来说是个极大的鼓舞，之前深圳发展银行也表示愿意深度介入个人合作建房，在符合银行流程机制的条件下为合作建房提供贷款服务，我们进行合作建房的决心就更为坚定，这也是促成此次成功交易的主要原因。”林立人说。
对于下一步的计划，林立人表示，如果还有相同的楼盘产权拍卖，一定不会放过，另外也在考虑通过政府土地公开拍卖的途径拿地。
林立人的欣喜还在继续，而业界对于合作建房的各种质疑纷至沓来。
“个人集资建房打破了以开发商为主体的传统经营模式，业主变成了项目的真正主人，而且房价是肯定要比从开发商手里买便宜很多，从这种意义上来说，个人集资建房是有它积极的一面的。”深圳兰江地产副总裁杨大谷说。
但杨大谷还表示，由于个人集资建房是以民间团体为主体来拿地建房，缺乏专业的机构来对整个建房过程进行管理与监督，此前也未有参照先例，在此后建房的整个过程中，将有可能面临许多不可知的新问题，包括可能出现的一些法律问题、房屋质量问题、管理问题等。
深圳市方略地产顾问有限公司总经理孟家庆则不看好林立人的集资建房模式。
“集资建房者无论是从资金实力、开发实力，还是综合管理能力，都是没有优势的，并不是一块地拿下来盖起来那么简单，它需要专业化的管理，雄厚的资金实力，以及对土地的综合开发实力。”孟家庆认为，集资建房只能作为个例存在，而无法形成主要趋势。
林立人表示，集资建房的首要原则是非营利性，资金主要是开发成本与管理费用，这些由合作者平均分摊。而且目前已有很多专业机构要求合作，包括专业建筑公司、物管公司等，这些专业机构将为合作建房解决专业化问题。
“集资建房是一个逐步探索的过程，深圳的法律环境和土地出让政策都很透明，因此对于将要面临的很多新问题都可能会迎刃而解。”林立人满怀信心地表示。（2006年12月31日 中国房地产报 刘晓云）
合作建房，深圳推倒块骨牌
“我们在房地产商之外创造了一种新方法”
3月26日上午10时，深圳沙井金桥(社区网，论坛，商铺)工业区宿舍楼前热闹非凡，数十名参与深圳个人合作建房的人们首次竞拍到的两栋宿舍楼正式移交。84名合作建房者通过抓阄分配84套房产，通过合作买房的方式圆了安居梦。尽管刚刚清空的宿舍尚未来得及刷上一层白灰，但是有些房主已经忍不住将铺盖卷都搬进了属于自己的家。
深圳合作建房发起人林立人眼睛有些湿润，他说，“这对于深圳乃至的个人合作建房的群体来讲，都是一个值得纪念的日子”。
“花7.5万元买这个物业值得吗？”
首战告捷，捡了一个便宜
去年12月22日，经过十几轮竞买，以林立人为首的81名集资建房者，以601万元的价格，成功竞得两栋位于深圳宝安区沙井街道的宿舍楼。这两栋楼均为宿舍楼，因为债务问题被法院强制委托拍卖。两楼宇建筑面积3880平方米，内含84套单身，单身面积约为45平方米，有独立洗手间和厨房。使用年限为50年，从1992年1月到2042年1月28日止。
据了解，将契税手续费等成本摊进购买成本后，每位购房者买入每套的总价约7.5万元，均价为1623元／平方米。而附近正在销售中的商品房楼盘均价都在6000元／平方米以上。
合作建房者明显捡了一个便宜。但问题是，两栋楼均为宿舍楼，使用年限为50年，从目前其法定使用时间到2042年1月28日只有35年了。
“花7.5万元买这个物业值得吗？”记者在采访中了解到，附近民宅中，出租每平方米的价格在17元左右，以此计算，每间的出租价格为750元左右，每年的房租收入为9000元左右，8年左右将收回所有投入，剩余的27年将“坐地收钱”，其能够获得的利润是24.3万元。
深圳合作建房发起人林立人
我们发现买地的代价太大，而购买烂尾楼的操作性更强
四次试水，总是失之交臂
有着深圳“五星级”义工头衔的林立人，他的初衷是想让跟随自己多年的公司员工用更低的价格拿到商品房。
“尽管我们的初衷是合作买地建房，但是后来我们发现买地的代价太大而购买烂尾楼的操作性更强，于是决定在中南大厦上试水。随后大伙召集各自的朋友，组成一个竞拍中南大厦的团队。”但三次竞价的结果并不尽如人意。林立人说，直到今天，中南大厦仍是他心中的痛。“目前该楼宇的价格已经涨到每平方米9000元，与当时的价格相比，几乎涨了一倍。这件事让我们觉得，在有几百人合伙做一件事情的时候，仅仅有热情是不够的，更重要的是要有团队精神和团队的正确决策”。
随后，林立人和他的团队将目光转移到位于罗湖区蔡屋围的两栋楼宇，虽然林立人团队将价格喊到5800万元，但对手以5900万元将两栋楼宇揽入囊中。
968元1平方米的起拍价引爆了合作买房人的热情
热情陡增，瞄准下一栋楼
3月31日中午1时，林立人的室内人头攒动，百余名市民正向工作人员“抢”表，申请加入拍卖布吉两栋烂尾楼的行列。
下午2时，林立人带着扩音器向合作建房者作出说明。“这两栋烂尾楼位于龙岗区布吉街道办布吉街莲花山庄围墙后面，产权从1992年到2042年，是住宅用地，一共84套房，其中28套房面积较大，有130多平方米，房产证是一栋楼一本的，两栋楼房一直烂尾，玻璃窗等已经被人偷走了，所以，即便拍卖下来，仍需再缴纳一部分钱做装修”。
968元1平方米的起拍价引爆了合作买房人的热情。在前往现场看楼前，林立人公布了一个好消息，广发银行深圳分行上步支行为合作建房者设立监管账户。
林立人说，作为召集人，合作建房者的钱都是打入他个人账户的，这样风险性大，而且不安全，此次广发行解决了资金监管的问题，合作购房者的资金安全问题得以解决，打通了合作建房、购房的障碍。
“欲参加此次合作购房的人必须先往监管账户打入5万元保证金”，林立人说，假若拍卖成功，将按照合作购房人缴纳保证金的先后、交纳余款先后、个人期待购房价的标底等因素综合评价，再定出选房的优先权。
林立人透露了下一步的计划，在筹谋拍卖布吉两栋烂尾楼的产权后，位于华强北赛格工业园104栋的32套房进入他的视野。就是团购。就是一起买便宜的房子
买地麻烦，走了买房捷径
温州人林立人1992年来到深圳开了一家电子公司。上世纪90年代中期，深圳楼市退潮，大量烂尾楼出现，每个生意人都在说房地产的事情。“我和几个朋友联手买过几次法院拍卖的负债资产，对相关的法规政策都比较了解，买烂尾楼的想法是我以前做生意时萌生出来的。”在几次小型房地产拍卖成功后，林立人熟悉了烂尾楼和负债资产的操作流程。2004年深圳楼价开始猛涨，林想到聚集朋友、员工和很多买房者的力量，把买房的成本降低。
林立人说，“深圳个人合作建房联盟这两次省略了拿地、建筑等一系列困难环节。确切地讲就是团购。但宗旨是一样的，就是一起买便宜的房子。”
凑起这40万元不难，难的是向每个人确认钱的安全
联合银行，保证资金监管
“按照深圳市土地房地产交易中心的起价428万元，竞拍者要交齐10%的保证金，凑起这40万元不难，难的是向每个人确认钱的安全。我那两天心怦怦跳。我在土地房地产交易中心旁边的建设银行里等着，每个人来银行，把钱存进我账户，或者转账给我，我现场趴在地上给他们写个收据，旁边还有一个律师签上名字，然后我们一起去确认他的钱是否已经进入银行指定的保证金账户”。林立人试图用13年义工的身份来解释购房者和他建立起来的信任，但是购房者仍然心存疑虑。
“有一个我完全不认识的人跑到我这里交房款，我说我要等一下才去银行，他执意把钱放下，拿着收据就走了。但一会儿又折身回来，说还是和我一起去银行，然后在走廊里看书等我”。
资金监管的瓶颈随着在3月29日与广东发展银行签订联合竞拍楼房的资金监管协议而得以突破。
林立人告诉记者，《资金委托监管协议》由甲乙丙三方联合签订，“甲方是联合竞拍代表林立人；乙方是联合竞拍参与人；丙方是广东发展银行股份有限公司深圳分行上步路支行。每位参与联合竞拍楼房的个人均须作为乙方签订该协议。丙方设立了一个专门的联合竞拍资金监管账户，乙方将竞拍款存入该账户之日起，丙方自动对资金进行监管。监管账户款项用于定向支付给深圳市土地房产交易中心的相关账户”。
广东发展银行深圳分行有关负责人告诉记者，银行监管资金是安全的，“因为资金不会到组织者个人账上，所以大家不用担心出现非法集资那样抽逃资金的情况”。
如何保证分配的公平？更多的问题还在买房以后。
手续环节，让他心惊肉跳
“我们的做法确实存在问题。”林立人毫不隐晦合作建房的尴尬。“非盈利性的组织其实比公司复杂得多。个人合作建房是存在利润空间的。我们现在每户只收7.5万元的购房款，但这个过程中的费工费时跑腿应不应该支付报酬？这个组织不是公司，却要做到专业化，有一定困难。”
“如何保证分配的公平？特别是旧楼中存在的大量改动问题由谁来埋单？更多的问题还在买房以后。”不满意房地产商可以打官司退房，而合作购房之后的问题显然没有对应的权利实体。
“深圳个人合作建房的原则是少数服从多数，但具体到每个人，利益都是100%的”，“个人合作建房联盟既非公司，又不是社团，松散流动的人员结构，不仅给组织管理带来麻烦，责任归属也无法明确。”
尽管林立人还顾不上这些问题的如何解决，但是他仍乐观认为“我们在房地产商之外创造了一种新方法”。他希望个人合作建房被纳入体制内。有明确的监管方式和行事规范。“因为深圳个人合作买房者的成功，承担着政策和操作双重风险。到现在，手续的每一个环节都让我心惊肉跳。”
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