[摘要] 2009年曾创下住宅用地超过400%溢价率这一惊人数据的嘉定一楼盘近日开盘，令人大跌眼镜的是，其开盘均价在优惠后已经和楼面价相差无几，算上各种成本，售价已经和成本形成倒挂。“面粉比面包贵”的局面，主要是在如今市场环境下，当初那部分以高价竞得的土地正成为开发商手上的“烫手山芋”。
2009年曾创下住宅用地超过400%溢价率这一惊人数据的嘉定一楼盘近日开盘，令人大跌眼镜的是，其开盘均价在优惠后已经和楼面价相差无几，算上各种成本，售价已经和成本形成倒挂。“面粉比面包贵”的局面，主要是在如今市场环境下，当初那部分以高价竞得的土地正成为开发商手上的“烫手山芋”，因而存在放弃眼前利润，考虑适量的降价甚至亏本出售，用以回笼资金的可能性。
你能想象花10元钱买了一袋面粉，烘烤、“造型”、发酵了整整两年多，最后做出来的面包就卖11元吗？这一幕最近就在楼市上演了。
昨日上午10点30分，记者来到嘉定的常发豪庭国际，这个楼盘最近刚推出了一批新房源。当时里面正有六七人在看房，购房者多偏向于小户型。记者在售楼处的“一房一价表”上看到，大多数的房子都被贴上了红纸片，且以小户型居多。售楼员告诉记者，在开盘前一天即11日的晚上，就有购房者前来排队买房，“他们觉得价格很便宜”。
家住杨浦的屈先生已第三次来售楼处。他说：“11日看中了套约57平方米的房子后，就交了31000元的意向金，它可以抵扣总价的6万元，12日开盘时付了首付，单价便宜2000元，再加上一次性付款享受99%的优惠。最后这套房子共花了他76.6万元，折合单价大约1.3万元/平方米。
销售人员告诉记者，假如购房者满足楼盘的所有优惠条件，那么他买房相当于打了八五折。尽管记者看到“一房一价表”上房源的原价原价也要14319元/平方米。但各种优惠叠加后，价仅为1.2万多元/平方米。
专家：“卖1.8万也不赚钱”
这个价位在嘉定的新盘中其实确实挺实惠，而且把它和当初拿地时的“成本价”对比，就会有惊人的发现——该楼盘优惠后房源的价已经几乎相当于楼面价了。
常发豪庭国际所在的地块名为“嘉定区嘉定新城(社区网论坛商铺)中心区双丁路北、温泉路东地块”，2009年底土地出让成交楼面价为12076元，虽谈不上“地王”，但土地的溢价率却达到惊人的435.29%。
记者昨天咨询了多位地产圈内人士，他们均认为这次常发豪庭国际开盘优惠几乎是“赔本赚吆喝”。“1.2万元的楼面价，算上人工、财务、建安成本和营销费用，各种成本七七八八加在一起怎么也要差不多1.8万元，而且就算每平方米卖1.8万元都不赚钱。”
“实际上，开发商在拿地时都是通过对未来的房价预期来倒推土地价格的。”21世纪不动产上海市场研究中心分析师罗寅生说，在市场潮的时候，开发商普遍对未来房价持乐观预计，所以房价预期就很高，倒推回来的土地价格在如今就明显畸高。如今市场形势急转直下，当初那部分以高价竞得的土地正成为开发商手上的“烫手山芋”。罗寅生认为，在现今楼市成交低迷、融资困难等背景下，在售的地王项目，根据企业自身资金情况及运营策略，部分或存在放弃眼前利润，考虑适量的降价甚至亏本出售，用以回笼资金的可能性。
分析：嘉定新城板块供过于求
“面包”为什么会卖出这种“面粉价”？业内人士认为这种定价策略有几种可能：一是开发商急于回笼资金，二是打算在价格上“低开高走”、先赚人气；另外也不排除品牌推广上的考虑。
除了资金的可能性以外，常发国际豪庭的定价也和该楼盘所处的区位有关系。根据同策咨询研究中心统计的数据，常发国际豪庭所在的嘉定新城，今年以来的项目成交均价多在13000-15000元/平方米之间。同样作为刚需项目，品质并未有太大区别的常发国际豪庭不可能定一个很高的开盘价。
更“要命”的是，嘉定新城的新建商品住宅供应量太大了。截至昨晚7点，“网上房地产”上显示，全市一手住宅可售量为64377套，其中嘉定就有9467套，占了全市的14.7%，无论是套数还是面积都在全市各区（县）中排名，而嘉定的供应量又绝大多数都在嘉定新城板块。同策咨询研究中心统计显示，嘉定新城板块从去年1月到今年7月的19个月以来，只有7个月的一手房成交量超过了供应量，个别月份供应量甚至是成交量的近10倍。而今年7月以来的供求比达到1.85：1，即没供应1.85套房子才成交1套。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，虽然当地市场需求不少，但供应量和存量都非常庞大，造成了楼盘销售的压力。
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