[摘要] 上周（８月２０日－８月２６日）上海楼市呈量升价跌的情势。一方面，新房住宅的成交量重新站在了２０万平方米的关口，成交量排名前两位的楼盘成交量均超过１００套，结束了前两周榜首项目成交不足６０套的低迷行情。
上周（８月２０日－８月２６日）上海楼市呈量升价跌的情势。一方面，新房住宅的成交量重新站在了２０万平方米的关口，成交量排名前两位的楼盘成交量均超过１００套，结束了前两周榜首项目成交不足６０套的低迷行情。另一方面，由于成交榜前列的大多为单价２万元以下的刚需楼盘，因此全市商品住宅均价下跌至２０９２７元／平方米，创造了近２４周的点，也结束了全市均价连续１０周高于２．３万元的局面。
成交均价回落超过一成
数据显示，上周全市新房住宅成交面积为２０．０２万平方米，环比前周上涨３１．４％；上周全市商品住宅成交均价为２０９２７元／平方米，环比前周下跌１３．０６％。
此前近５周内楼市项目成交较为零散，始终未有单周百套以上的项目出现，不过这一情况在上周有所突破。据悉，上周楼市成交套数前两位的项目单周分别共计成交１４９套、１３９套，直接促使该周成交前十项目累计成交套数占比高达３６．３％，为近１７周。
不少业内人士认为，上周成交量的大幅回升，主要得益于低端市场成交的抬头，刚需重新成为了拉动成交上涨的主力，如成交面积的上海意得商城，单价不足１．２万元，相比同处新场板块的其他楼盘具有明显的价格优势，因而得以热销。
有意思的是，也正是由于上述这样的刚需产品的发力，拉低了全市新房住宅的成交均价。据统计，上周成交面积前十的项目中成交均价低于２万元／平方米以下的刚需盘多达７个，与８月上中旬各周成交前列的多为中高端改善型项目不同。
“均价２万元以下的商品成交了１２．０５万平方米，环比大涨了６５．２１％，远高于平均涨幅，带动了商品住宅价格的大幅下行。”金丰易居＆佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚告诉记者。
２１世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，全市整体均价的突然回落与上周部分刚需项目成交放量以及步入８月后高端产品成交逐周回落有关。“此前将７月份房价推上新高的结构性因素正随着高端市场的成交逐步乏力而弱化。”据了解，上周全市单价在５万元／平方米以上的高端住宅连续第４周出现下跌行情，单周共计成交２７套，环比下降１５．６％。另外同期本市新建别墅产品及总价在１０００万以上的住宅成交也分别出现了２０．２％、１１．９％的下跌，各创近７周及１４周新低。
新增供应面积破３０万平方米
随着传统旺季“金九”的临近，越来越多的开发商把开盘提上了日程，近期供应也再次出现了大幅度的放量。数据显示，上周，全市商品住宅新增供应面积为３０．５４万平方米，环比前周上涨６０．８％。这是年内楼市第３次出现单周供应破３０万平方米以上的情况，此前２次分别发生在楼市传统旺季的４、５月份，对于此后楼市成交于６月创新高无疑产生了明显的助推作用。如今时隔３个月再次出现巨量供应，表明开发商仍较为看重即将到来的“金九银十”，新盘入市意愿还是比较强烈的。
据悉，外环外的项目占据了上周供应面积的２／３，而别墅也占到上周供应量的１／４，不过上周推出的均为复合型项目的别墅，并未有纯别墅项目推出；此外，在市中心则有虹桥绿郡公馆和黄浦(社区网论坛商铺)逸城两个高端楼盘推出，虹桥绿郡公馆除了外，还有６套联体别墅出售，这也是今年以来浦西内环内推出的别墅。
值得注意的是，新增供应面积在３万平方米以上的仅有４个楼盘；同时多个项目亦非为近半年来首次推盘，其少量多批的情况明显。“这样的营销手段的出现，进一步表明在楼市成交趋暖的背景下，开发商以试探的方式追求项目利益化的意愿流露，不排除其借助未来两月再次营造价涨的可能性。”黄河滔表示。
“随着‘金九’的临近，开发商的推盘力度有了大幅的提高，尤其是大量外围刚需楼盘的入市，将有利于成交的进一步回升。”德佑地产研究主任陆骑麟称，“不过在成交回升的背后，我们同时也看到，真正以价换量的楼盘依然是少数，即便是上周成交排名前列的项目中，也不乏一些价格上涨的项目，这也将可能对‘金九’的成色产生不利的影响。”
◇相关链接
上周全市１２个住宅项目开盘
上海搜房数据监控中心截至８月２７日统计，上周（８．２０－８．２６）上海市内共有１２个住宅项目开盘（含１个混合盘），数量与前周实际开盘项目数量相比增加１个，推房超过８００套，与前周近１３００套的供应量相比大幅下降了超过１／３。上周入市的项目中，除了长宁区的朗诗虹桥绿郡为全新开盘以外，其他的１１个项目均为加推，推盘量普遍在百套以下。
市场分析师表示，虽然上周有开盘动作的项目数量达到了１２个之多，但实际推盘量环比上周却有接近四成的下滑，少量加推成为上周推盘市场的主流。受到８月上旬起连续２周成交量仅有１５万平方米左右的影响，大多数开发商对于当前大量成交都存在着或多或少的信心不足，所以基本上都采取少量推盘的策略，仅旨在烘托楼市，为即将到来的“金九”造势。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
