[摘要] 菏泽人民的福音来了，山东菏泽市推出让困难家庭买得起的菏泽经济适用房。菏泽经济适用房在销售过程中，让真正需要的家庭得到住房要求。
菏泽人民的福音来了，山东菏泽市推出让困难家庭买得起的菏泽经济适用房。菏泽经济适用房在销售过程中，让真正需要的家庭得到住房要求。
大户型、高造价、乱销售，是当前我国一些城市经济适用住房建设中的通病。如何将国家的经济适用住房政策真正落到实处，成为一个亟待解决的难题。山东省菏泽市通过规范操作，将经济适用住房建设、销售的全过程置于社会各界及人民群众的监督之下，确保了建房质量和合理的销售价格，让低收入家庭住上了真正意义上的菏泽经济适用住房。
--降低建设成本严控住房价格
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。促进经济适用住房建设健康发展，是各级政府控制房价的重要举措。但在经济适用住房建设过程中，往往由于一些地方的政府管理部门监管不严，开发商追求暴利，导致大量的政府补贴落入开发商手中，造成国家规费收入的流失，使经济适用住房政策在贯彻执行中走了样子，真正急需住房的城市低收入人群却买不到、买不起经济适用住房。
为防止将经济适用住房建成普通商品住房，菏泽市重点规范了经济适用住房建设程序，强化了经济适用住房建设全过程监督，确保建设程序公开透明，使开发商管理和利润控制在5%以内。菏泽市主要采取了以下措施，来保证工程质量，控制工程造价：
一是选择项目法人实行社会监督。在施工企业、监理企业及主要建筑材料的选择上，菏泽市一律面向社会公开招标，在确保质量的前提下以合理低价中标。选择较好施工资质的企业参加投标，选择监理队伍进行监理。对砖、水泥、沙石料三大材进行公开招标。凡不符合质量的材料一律不准进入。凡通过招标的材料，由监理、开发商和房管局工地监理人员在工地签字认可方可使用。在选择项目法人、施工企业、监理企业及主要建筑材料的招标过程中，由纪检、监察、审计、检察院、公证处等部门对整个招标过程进行现场监督。
二是率先推出工程清单报价制度。合理价中标，降低工程造价10%-15%。利润体现到房价，这是建筑企业让利于民。对钢材、水泥等主要建材的质量及价格提出具体要求，对工程变更涉及费用调整的均须房管局签字认可。凡是工地上所用一切材料开支进入房价的，经建筑企业、监理公司、开发商、房产局监理人员4方签字，方可进入房价成本，可防止一些非正常开支进入成本。
三是严格定价程序。在核定价格时，由物价部门聘请中介机构对经济适用住房建设过程中的各项开支逐项审核，严格按照经济适用住房成本构成要素核定开发成本，凡不应进入开发成本的一律不予计入销售价格。如，开发商提出环翠苑小区预售价是1050元／平方米，最后经物价部门审核的实际销售价格是985元／平方米。
四是行政主管部门不向开发商伸手、摊派。房管局工作中一切费用由局里支付，无偿服务。而按照惯例，这些经费一般要摊入建设成本。菏泽经济适用房严格按核价标准，房管局不存在任何利润，一分钱不赚。
--让真正低收入群得到住房实惠
落实国家经济适用住房政策，关键是规范操作，把好事办好。菏泽市在确定合理的销售价格同时，对销售对象进行了严格控制，让真正亟需住房的低收入家庭得到了实惠。
一是严格控制销售对象。《菏泽市城区居民购买经济适用住房资格认定及办理程序》规定，购买经济适用住房应同时具备三个条件：1、家庭上一年的年收入在城区职均工资线以下。菏泽市确定，家庭年收入低于8733元的优先购买。据2004年的调查，全市共约1.2万户在此之列，比较困难的有500户。2、没有住房或人均住房面积在15平方米以下；3、拥有菏泽城镇常住户口一年以上(含符合当地安置条件的军人及符合条件的单亲家庭)。
二是申请环节公开透明。申请人持家庭收入证明、现有住房情况证明及户口证明等材料向所在社区和办事处申报。所在社区和办事处对购房申请进行调查、核实，符合条件的进行公示，无异议的报市房管局。市房管局接到申请材料后进行复核，经复核符合条件的在新闻媒体上公示。对公示无异义或异议不成立的进行统一编号和登记，并发放《经济适用住房准购证》。通过上述审查程序，有效避免了骗购经济适用住房的行为。目前在已销售的经济适用住房中，没有发现一起弄虚作假行为。
三是选房程序公开公正。在购房户选房时，所有摇号过程都在公证处和购房户代表监督下进行，避免了人为干扰，确保了公平、公正。在选房时，菏泽市首先对购房户中的伤残人及60岁以上的老人单独编组排序，凭有关证件予以优先选房。其余人员统一编号，由微机随机摇号排序。首先，在公证处的监督下，由微机随机抽取购房人代表。然后，在公证处的监督下由购房人代表进行微机摇号，根据摇号的先后顺序以50人为单位进行编组，并在新闻媒体公布，无异议后，根据编组排序进行认购选房。这种选房方法杜绝了暗箱操作，避免了“敞口销售”。
--面积不大功能全 价格不高环境美
山东省建设厅认为，地处鲁西南的菏泽市本是山东省“最穷”的地方，地方财政较为困难，但就是在这样一个经济欠发达地区，却建起了被是全省最规范的经济适用住房，其规范操作的办法值得各地借鉴。虽然是经济适用住房，但菏泽市经济适用住房小区却营造了舒适的居住环境，基本达到了“面积不大功能全，价格不高环境美”。
价廉物美，是衡量经济适用住房最通俗的标准。而菏泽市的经济适用住房，无论从位置、质量、价格上来说，都较好地满足了这一要求。已经投入使用的环翠苑经济适用住房小区，位于菏泽市城区中西部，比牡丹区政务大楼更靠近市中心。这里的销售均价被定为每平方米985元，比同地段的普通商品房每平方米低500元左右(小区网 论坛)。据了解，目前菏泽市房价的小高层达到3000元／平方米，多层1800元／平方米左右(论坛 房价 动态)，均价在1560元-1600元／平方米。而经济适用住房普遍比周边普通商品房低400元-500元／平方米，开发企业的管理费和利润被严格控制在开发成本的5%以下。
为方便群众就近居住和工作，菏泽市在经济适用住房的选址上，并未因控制成本而将经济适用住房选在偏远的地段，而是在符合城市总体规划前提下，尽可能地选在交通便利、基础设施配套相对完善的城市副中心。环翠苑小区、花城小区都紧邻城市主要道路，周围附近有学校、医院、商场、银行等配套设施，生活非常方便。根据规划，菏泽市政府确定在城区东、南、西、北部各建一处经济适用住房小区。鉴于经济适用住房购房户多数是企业职工，选址时尽可能靠近大中型企业。环翠苑小区位于城区西部，靠近牡丹工业园；花城小区位于城区东部，靠近菏泽棉纺厂、菏泽毛纺厂、交通集团等企业，给这些企业职工带来了方便。小区内的单元套型被控制在64平方米、74平方米和84平方米左右三种套型。所有的房间内，厨房、卫生间洁具、瓷砖、居室仿瓷涂料、铝合金窗、木质内门，上下水管道、、暖气、电话、有线电视、入户防盗门和楼宇防盗门等设施配备齐全，只有客厅和餐厅是水泥地面，房屋交付后基本可以入住。
据介绍，菏泽是欠发达地区，人均收入少，困难职工多。到2004年底，全市下岗职工中，人均住房面积低于15平方米的达1.2万户，其中无房户800多户。2004年底，菏泽市政府决定到2007年每年在菏泽城区建设经济适用住房1000套、廉租住房和临时周转房各2000套。2005年以来，全市共启动经济适用住房建设项目12个，规划建筑面积60多万平方米。
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