[摘要] 今年整个上半年的土地成交量非常低，尤其4、5、6三个月，二季度达到了三年来的最低值，无论是成交量还是成交价格，都是最低的。但是地方政府的压力还是存在的，所以从地方政府来考虑，他们很希望把手上的土地出让出去。
据上海搜房网数据监控中心统计，2012年9月打折优惠楼盘共计189个，环比2012年8月的209个下降了超1成。但同时，截止9月5日统计显示，9月上海预开盘住宅已经达到43个，相比8月20日统计的26个，上海房企开盘意向15天提高超过65%，优惠变窄推盘意向增加，上海楼市究竟走向何方？9月18日，搜房网将举办第264期大话地产之“金九银十价值论”研讨活动，沪上知名开发商、研究机构专家，以及业内将就“金九银十”楼市走向进行探讨！以下为上海华燕置业市场研究部副总监张晴怡的精彩发言。
精彩观点：
1、今年“金九银十”在土地上的反应会大于二级市场（住宅市场）。
2、优惠减少其实很正常，众所 ，最终决定市场价格的就是供需关系。
3、相对来说，现在有些项目看上去优惠幅度比较大，实际上入市价格并不高，可能并不存在什么优惠不优惠。
4、限购令是一个退烧药，只是治标不治本，未来可能还是要通过房产税来调整。
上海华燕置业市场研究部副总监 张晴怡
土地市场反应或大于住宅市场
上海华燕置业市场研究部副总监张晴怡表示，今年整个上半年的土地成交量非常低，尤其4、5、6三个月，二季度达到了三年来的值，无论是成交量还是成交价格，都是的。但是地方政府的压力还是存在的，所以从地方政府来考虑，他们很希望把手上的土地出让出去。并且他们出让土地，除了财政方面的考虑，另外从整个区域未来的发展来说，肯定是希望有开发商进入，才能推进下一步的发展，包括人口导入各方面的考虑。
张晴怡认为，9、10月一过，11月以后开发商不会有资金出来拿地，对于政府来说“金九银十”更加重要。调控到现在，从去年的“铜九铁十”开始，到现在过了一年多，对于领头降价的开发商来说，他们手上的资金已经不缺了。回过头来看，一方面土地价格便宜，而且从政策的背景来说，没有进一步打压楼市的政策出台的迹象，可能从开发商的角度也觉得现在是机会出手拿地了，地方政府也会感觉到，如果现在大量推土地的话，是不是开发商正好感兴趣买地，所以大家正好找到了这个时间节点。我相信今年“金九银十”在土地上的反应会大于二级市场（住宅市场）。
“金九银十”逐渐被淡化
张晴怡觉得，二级市场跟土地市场情况不太一样，开发商在操盘的过程中越来越忽略季节性的因素。原来为什么说9、10月份是一个旺季呢？这跟上海的经济可能有关，因为7、8月份天很热，大家都不愿意出去买房子，相对来说开发商的开盘量就比较少，不是一个营销的时机。
现在不一样了，大家都想把自己手上的房子以最快的速度卖掉，可以看到今年8月最后十天，成交量达到了近期的一个高峰，8月最后十天全市住宅的成交量达到23万方，到了9月份已经开始下滑，不到20万方。即便如此，9月1日-9月10日的成交量还是大于8月1日-8月10日，金九银十还是逐渐被淡化。另外一个观点，现在没有淡季这一说，今年5、6月份，7、8月份虽然有一个下滑，但是跟往年来比还是比较好，我感觉还是会延续一个比较高的势头。
优惠减少其实很正常，众所 ，最终决定市场价格的就是供需关系。很多项目前期都已经降过价了，不能一降再降，某个项目前期降过了，已经获得了不错了市场成交量。相对来说，现在有些项目看上去优惠幅度比较大，实际上入市价格并不高，可能并不存在什么优惠不优惠。
抑制房价仍需长效机制
张晴怡称，拿全上海的均价来说，大家一直说市政府一定有能力让上海的房价不再上涨，这个是结构性的问题。高端市场针对的人群跟商品房市场的关系不是很大。高端的项目入市，只要有十个，均价就高了，但是对整个市场来说，不会因为这些项目进来了，整体房价高了，不会原来是卖1.3万/平的项目就可以1.5万/平，这个影响是不大。
在限购令下，改善性需求高速入市是谈不上的，因为很多人都处于被限购的状态，既要买得起，又要拥有房票，然后能够进入市场，这部分人还是不多的。恰恰是因为很多人想买不能买，而有些人能买的话就开始停止观望入市了。
张晴怡认为，限购令是一个退烧药，只是治标不治本，未来可能还是要通过房产税来调整。我们也会劝开发商去尽量淡化“金九银十”，有需要回笼资金的话，不要去凑这个热闹，如果提前销售的话，比如这个项目个出来，就可以有定价权，后面就会跟着。因为现在不是市场很好的时候，市场好的时候就会有一个规模效应，但是现在市场情况不一样。
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