[摘要] 面对地王的不断涌现，已执行一年有余的沪上普通住宅标准再度被上涨的房价甩在身后。记者近两日调查发现，一年间，随着房价顽强筑底回升，作为以环线价格为衡量依据的普通住宅占比从原来的80%滑落到现在60%，一些热门板块下滑趋势更明显。
面对地王的不断涌现，已执行一年有余的沪上普通住宅标准再度被上涨的房价甩在身后。记者近两日调查发现，一年间，随着房价顽强筑底回升，作为以环线价格为衡量依据的普通住宅占比从原来的80%滑落到现在60%，一些热门板块下滑趋势更明显。业内人士建议，是否可将房价上涨设定一个参数，普通住宅标准从长期改为定期进行动态调整，更好保障刚需购房者。
【数据起底】
符合标准房源累计降两成
普通住宅与非普通住宅的标准自2012年3月调整以来已1年有余，全市二手房成交均价于近两个季度出现明显上涨势头。作为以环线价格为衡量依据的普通住宅现今在市场成交中占比出现下滑。
一份二手房交易中普通住宅的抽样统计显示，2012年3月调整普通住宅标准前，市场上交易的普通住宅套数占比约为40%—50%；经过2012年3月的调整，当月约80%；到了2012年12月，这一数字下降至68%左右；近期随着房价涨幅阶段性加快，2013年4月该普通住宅套数占比已再降6个百分点，滑落至60%左右，一年左右累计下降20个百分点。从环线来看，2013年4月，内环内、内外环间和外环外的普通住宅套数占比分别为63%、62%和55%，与2012年12月相比，上述三个数字分别下降10%、7%和8%。内环内区域的普通住宅占比下降最快，这与近期改善性需求集中释放、中心区域优质平价房源供不应求等多个因素有关。
【样本调查】
为了进一步印证前述数据，记者特意以购房者身份前往三大样本区，以购房一套90平方米，且符合普通住宅标准为由进行了详细调查。
内环内：静安区
普通住宅房源几乎绝迹
“静安枫景苑(小区网论坛)120平方米，售价780万元。远中风华园带产权车位售价1050万元。静安豪景146平方米，售价845万元。”看着静安区北京路上的中介一条街橱窗里的房源挂牌信息，你会发现，要选择一套90平方米，且符合普通住宅标准内环内330万元/套的房源，几乎都看不到。
“330万元/套的房源肯定是没有的。”德佑地产静安店置业顾问陈先生直言道。他表示，南京西路板块的均价每平方米基本都在7万元以上，“大多都是远中风华园、泰府名邸(小区网论坛)、静安豪景等小区，而这些小区都是区域内知名的高端楼盘，即便是70平方米左右的小户型房源，总价也能达到500万元左右，大大超出普通住宅标准。”
周边的多家中介门店人士也坦言，静安区内2000年以后的普通住宅房源几乎绝迹。只有一些2000年以前建成的老式小区有时会冒出一二套来。“这些小区自住率很高，挂牌房源稀少，几乎可忽略不计。”另一家门店的工作人员介绍，由于内环内区域的房地产开发较早，开发空间在近几年已变得十分狭小，不少发展时间较长的内环内居住区本身的房源数量就较少；随着内环内一手房源的日渐稀少，房源的稀缺性使得各类的价格水涨船高，符合330万元以下的普通住宅标准更是难上加难。“但是，你想要90平方米的，这个可以肯定，内环内是看不到的。 ”
内外环间：虹口区
普通住宅基本都超15年房龄
位于虹口区的凉城板块，一直是刚需客户的主战场，如果想在这里选择一套90平方米，售价200万元/套的房源，其选择面只能定在90年代竣工的老房子了。
“目前板块内的均价在2.5万元—3.5万间，主要是看房龄和小区环境来定。 ”21世纪不动产上海锐丰凉城路店置业经理彭先生介绍道。在记者表达了想要选择一套200万元以内的房源，彭先生立马推荐了秀苑小区及水电小区的房源，两套房源面积都不足60平方米，价格却都在180万元左右。当记者表达面积要在90平方米，价格在200万元内的要求后，彭先生一番查找后坦言，只有广中小区有两套符合此标准，该房源房龄为1997年。“3月份卖了很多套这样的房源，这样的房源少了很多。”而坐在电脑旁，记者看到，将面积要求减少到50平方米—90平方米来查找的话，符合要求的也只有不到40套房源，全部都是上世纪90年代的老房子，最老房龄为1989年，而将价位上涨至250万元后，可选的房源一下子增多到了200套。
据彭先生介绍，目前板块内符合90平方米，售价在200万元的房源一直很少，如果都要凑齐的话，估计要等一段时间了。“最近的挂牌量已经少了很多，这种普通住宅的‘黄金’房源更是可遇不可求了。 ”彭先生笑着说道。
外环外：闵行区
地铁站2公里内鲜有90平方米普通住宅
闵行莘庄，因地铁一号线而被购房者知晓，作为沪上知名的地铁房板块，购房者同样会遇到一个问题，房源90平方米，售价160万元的房源，莘庄站2公里范围以外才可能有。
在2012年的普通住宅标准中，外环外房源的标准从2008年的98万元上涨到了160万元，上涨幅度为63%，但是这种涨幅却在今年一轮二手房价格上涨的行情下被消化干净。“160万元/套的地铁房，基本上南广场到春申路这一带就不要考虑了，像好世鹿鸣苑、名都新城，还有新梅莘苑基本上都在2.9万元/平方米以上，小户型的总价都在260万元左右。 ”汉宇地产都市路门店的顾经理说道。
在其看来，如果要符合上述两个标准，要在莘庄站2公里范围之外选。 “去年2月的普通住宅调整，外环外是调整的，但莘庄附近的一些板块新房开盘价格都跳到了2.4万元-2.5万元/平方米之间，这也使得距离莘庄站越近的房源价格涨得越明显，“1月份的时候，新梅莘苑的售价大概在2.58万元/平方米左右，而现在的价格已经到了2.85万元，价格上涨了近3000元/平方米。而在去年7月份的时候，门店还有过2.46万元/平方米卖出的价。 ”
最后他向记者推荐了几套上海康城的90-100平方米的房源。基本总价都在160万元之内。 “只有这种大区选择多一点，且房龄也都在2000年以上。 ”但是顾经理坦言，上海康城的缺点也众所周知，作为沪上超级大盘，其物业、停车、交通都存在一定的瑕疵，这也是这一轮二手房整体上涨，其上涨不明显的原因所在。
【业内提醒】 为避税做低房价冒充“普通住宅”
对于购房者而言，普通住宅和非普通住宅这一标准到底会带来哪些影响呢？
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏举了一个例子。按照2012年的上海普通住宅标准设定，一套五年以上内外环线间住房为普通住宅（总价低于200万元，面积小于140平方米），假设买进价100万元，二手卖出价为199万元，卖方免征营业税，买方首次购房需缴纳1.5%契税，为2.985万元；如果是非普通住宅 （总价高于200万元，面积大于140平方米），假设二手卖出价为201万元，卖方则需缴差额5.65%的营业税，为5.7065万元，同时买方需缴纳3%契税，为6.03万元。 “前后比较下来，仅相差2万元总价的房产，卖方需要多缴纳5万多元的营业税，而买进卖出差额越大所需缴纳的税费也越大。 ”龚敏如是说。
记者在连日采访中也发现，对于这种情况，卖方都会想方设法避税。 “实际上就是做低房价，采用阴阳合同的方式来避税。 ”一名中介人士说道。据其介绍，由于各大交易中心都有一个评估价，而这评估价基本处于市场价的7折范畴，因此部分房源会通过买卖方的沟通，以做低房价的方式来避税。 “但也不是什么都可以做的，一些房源价格实在差距太大，你不可能1000万元的房子，做到330万元，差距在20万元-50万元，这样操作风险小。 ”据其爆料称，一些内外环间的板块，其房源约有半数都会采取做低房价的操作手法。 “只要不超过评估价，都是可以试试的。 ”实在无法逃避，如面积超过140平方米的房源，房东不会自己买单，当前房东谈的都是到手价，实际上已将所有税费转嫁到客户头上。
【业内建言】 可将房价上涨设定一个参数动态调整
对于目前普通住宅的稀缺，业内人士坦言，是否可将房价上涨设定一个参数，定期进行动态的调整，保障更多的刚需购房者。
汉宇地产研究部经理付伟表示，从目前次新房和新房的供应结构来看，内环以内、以及中环附近的普通住宅日渐减少是必然趋势。大多数房源不符合普通住宅标准并不奇怪。前两次上海普通住宅标准调整的间隔时间都在3-4年。由于2012年才调整过一次，今年调整的可能性不大。由于普通住宅标准影响交易税费，对于房价会有很直接的影响。普通住宅标准应以保障刚需为前提。通过降低不必要的购房成本，可减少做低房价、避税等现象的发生。另外，从技术上来看，上海内环至外环线之间的房价落差非常大，其实不太适用同一总价限制标准，在以后调整中可以想办法作出区分。
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民则认为，“普通住宅”标准调整是否可以定期化。由于房价作为一个易浮动的变量，尤其是近年楼市价格仍呈缓慢上涨态势，作为衡量住宅的“普通”、“非普通”指标，如果长期固定，容易造成“普宅标准”与如今现实成交情况的出入逐步脱节的情况。因此可否将房价上涨比例作为一个参数，与普通住宅标准进行动态调整，这样能够更好地保障更多的刚需购房者。
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