[摘要] A先生系本市某现代农业园区动迁户，2007年9月，他与案外人本市某发展有限公司、某置业有限公司签订《定向购买动迁安置房协议书》，订购某区金水苑一期一套动迁配套商品房，房价37万元，面积119.03平方米。
【案情简介】
A先生系本市某现代农业园区动迁户，2007年9月，他与案外人本市某发展有限公司、某置业有限公司签订《定向购买动迁安置房协议书》，订购某区金水苑(小区网 论坛)一期一套动迁配套商品房，房价37万元，面积119.03平方米。同日，B先生、A先生在中介签订一份《房屋买卖合同》，约定由B先生购买A先生订购之上述房屋，房价40万元。合同还约定：由于受当前政策限制，房屋过户手续在A先生取得产证满5年后三个月内办理；A先生在收到B先生全部房款后，不论房价涨跌，双方均履行合同；若一方违约，须支付另一方20%的违约金，并同时承担由此造成的损害赔偿金20%。同日，B先生向A先生支付了房款40万元。
2009年11月3日，A先生向B先生发出书面通知，告知因家庭矛盾，决定不再出售房屋，并主张合同无效，愿返还房款和利息。因双方损失未谈拢，原告B先生提出了起诉.
【法院判决】
法院在审理中，查明系争房屋性质属动迁配套商品房，业主在取得商品房产证后五年内不得过户。目前A先生动迁安置房尚未交付，房屋权利尚未登记至A先生名下。又查明该房屋是分配给A先生一家，包括其母亲、配偶、女儿，A母亲不同意卖房，A先生表示，合同中母亲未签署是无效的，只返还房款40万元。
笔者接受B先生委托代理，向法院表示，涉案《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律法规，至于被告A先生提到关于系争房屋五年内不得转让的限制，该条款非行政强制性法规，不会导致合同无效，因此应当赔偿B先生损失。法院采纳了笔者意见，该房还未建成且产权人无法确定，确实无法继续履行，法院以此判决一：合同合法有效，二：按照市场差价，A先生赔偿B先生43万元。
【律师评析】
这是笔者代理的数十起动迁配套商品房的中的一起案件。动迁配套商品房一般分两类，一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，另一类是房产开发等因素而动迁，动迁公司向被拆迁人提供的中低价商品房。大部分配套商品房期房转让都是在房屋建成分配后进行，本案件特殊性在于该房屋还未建成，业主就开始转让，购买类似房屋的风险远比已建成的配套商品房要大，因为对没有确权且还未建成的房屋，在司法实践中法院认为该合同无法履行。本案中虽然合同无法继续履行，但经过律师努力，法院还是认可房屋买卖合同有效，并按照市场差价要求房东作出赔偿，有效地维护了B先生权益。
（作者系上海市锦天城律师事务所资深房地产律师 杜鸿亮）
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