[摘要] 北京土地市场昨日有两宗地块同时进入挂牌竞价阶段，因其特殊性引来市场不少关注。
北京土地市场昨日有两宗地块同时进入挂牌竞价阶段，因其特殊性引来市场不少关注。
北京市土地整理储备中心资料称，朝阳区豆各庄乡黄厂村地块将于8月21日开始挂牌报价，交易公告第四条明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内”。
而据中介称，该地块周边的二手房均价都已经在2.7万元/平方米左右。
北京在2010年也曾在房山区域推出过“限房价、竞地价”地块，要求该项目房屋销售限价均价为1.25万元/平方米，低于周边项目约20%。
之所以如此出让土地，自然与当前楼市调控的大环境息息相关。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，相比其他土地出让方式，“限房价、竞地价”这种出让方式，不仅可以限制土地出让价格，也对商品房住宅销售市场有明显的调整作用。
“2013年北京房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。但今年前几个月房价明显上涨，在当下整体市场情况下，用明显低于市场价格的限价房入市来平抑总体房价，是容易达成调控目标的一个办法。”张大伟称。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，这种做法符合调控基调。就地方政府而言，去年以来北京通过预售证发放来控制房价，效果并不明显。然而，2010年在北京房山中铁建国际城项目曾有过“限价”的试点，控制房价效果明显；因此将限价的步骤延展至土地出让阶段是控制房价的有力途径，同时也解决了中低收入家庭的住房问题。
不过，这种出让方式对政府而言也有弊端，就是土地出让收入可能会有所损失，毕竟开发商在拿地时会因为房价被限定而有所顾忌，不会给出较高的价格。
如何弥补这潜在的损失？在业界看来，北京或许可以推出更优质的地块来获得更好的，以便平衡土地收入。
和上述“限房价、竞地价”地块一样，北京农展馆黄金地块也于8月21日开始挂牌报价，出让起始价为18亿元，折合楼面地价3万元/平方米。
该地块被外界认为将成为新的单价“地王”。张大伟分析称，本地块的竞争条件是超限价后竞争外地配建医院，按照正常的出让条件，该地块本身的溢价率将被控制在50%以内，楼面地价会突破4.5万。加上配建医院的面积，预计楼面地价将在5万以上，创新纪录。
对于一边限制地价、一边又将地王推向市场，胡景晖认为这两者并不矛盾，“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。
“从土地财政角度来看，由于限房价地块房价受限（明显低于周边房价），也在一定程度上影响土地出让价格，政府土地收入将减少，为保证土地财政收入，其他非普通住房用地需要通过市场化出让，创造高地价款来平衡限价地的损失。”胡景晖称。
他认为，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入者的住房需求；通过市场化形成“地王”，在一定程度上补充了政府的财政收入，也使得政府能有更多资金反哺至保障房之中。
目前，北京今年土地出让收入已经达到940余亿元，而上述两宗地块成交后，北京土地收入必将突破千亿元。
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据了解，为落实“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标，缓解供求矛盾，北京已部署安排相关部门正在抓紧研究推进自住型商品住房供地和相关政策。
北京市住建委相关人士表示，北京关于自住型商品住房政策草案已经基本形成，近期也将陆续形成有效土地供应。其中朝阳区豆各庄乡黄厂村地块，已经在北京市土地整理储备中心挂牌，交易公告第四条明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。”该地块周边二手房目前的均价在28000元/平方米左右。预计随着这类限房价、竞地价项目的陆续推出，将有效平抑房价，有利于满足中端需求。
一位房企人士分析称，截至8月上半月，北京今年土地出让金已达943.8亿元，如孙河地块、夏家胡同地块等优质地块已经成交。这也使北京下半年有更大的积极性推出“限房价、竞地价”地块。北京房地产业协会秘书长陈志认为，限房价、竞地价宅地陆续推出并形成供应，将有效平抑房价，有利于满足中端特别是“夹心层”购房需求。
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