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去化速度提升 北京住宅库存逼近年内低点

中国证券报     2013-08-22 07:22

[摘要] 尽管近三个月来北京期房住宅月均供应量都超过5500套,但由于市场去化速度提升,住宅库存仍然呈现下降趋势,且再次接近年内点。

尽管近三个月来北京期房住宅月均供应量都超过5500套,但由于市场去化速度提升,住宅库存仍然呈现下降趋势,且再次接近年内点。

库存量下滑

中原地产市场研究部数据显示,8月中上旬,北京市新建住宅签约套数为6407套,环比上涨了43.8%;二手房住宅签约套数为6307套,环比下跌2.4%;合计签约量达到12714套,环比上涨了16.5%。

根据北京市住建委的数据,截至8月20日,全市可售住宅总量共61792套,已经逼近年内点60674套。2012年3月下旬,市场可售住宅总量曾达到124410套的最高峰。尽管此后由于数据统计口径发生变化,纳入统计范围内的库存量减少了30000套,但是从今年的变化来看,库存量仍出现下降。

中原地产市场研究总监张大伟表示,近三个月北京期房住宅月供应都在5500套以上,明显超过之前。但库存依然呈现减少的趋势。近期日光盘频出,市场需求正在急速释放。

在需求放大的同时,开发商的供应量依然保持平稳。亚豪机构数据显示,9月份北京预计将有26个项目开盘入市。“虽然上半年住宅用地密集出让,但是基于大部分房企开发能力及周转率的影响,多数项目仍将在明年之后才能逐渐面市。”亚豪机构副总经理高姗表示,市场供应不足的局面会持续至今年年底,到明年年初或将出现转折。

中心城区供地减少

近年来北京土地供应侧重于郊区,城市核心区住宅用地供给大幅减少。北京土地整理储备中心数据显示,2010年至今的四年时间里,北京四环以内仅出让了十宗住宅用地,累计规划建筑面积120万平方米。

中心城区供地减少不仅造成住宅项目供应停滞,在稀缺性作用下,仅存的核心区可售项目定价高企,带动北京中心城区的价格一路上扬。亚豪机构统计,今年前7个月,北京四环以内仅新增供应395套商品住宅,但同期销量却高达3641套,四环内以1:9.2的供需比创下近八年新高。严重的供需矛盾导致今年前7个月北京四环内商品住宅的成交均价达到42259元/平方米,同比上涨24%。

以位于北四环鸟巢畔的盘古大观为例,该项目推出660平方米的大宅,套均售价达到7000万元以上的。由于兼具自然资源、城市资源两大优势,仅7月份,项目便售出5套,销售额近4亿元。据悉,盘古大观即将完成“期转现”并开始网签。

受土地供给枯竭的影响,北京核心城区的供求矛盾由来已久。近两年来,四环以内商品住宅库存以每年4000余套的速度减少。据亚豪机构统计,2011年8月,北京四环以内的商品住宅库存量曾高达16342套,2012年8月则降至11851套。目前,北京四环以内仅剩7503套可售商品住宅。

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