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房屋租赁合同中“不可抗力”的法律问题

房地产时报   2013-10-11 14:11

[摘要] 董某承租了甲公司位于上海市东宝兴路的一处商铺,后董某未征得甲公司同意,擅自将房屋转租给张某开饭店,并将租金提高。因该房屋门前修路,造成饭店生意不好,张某解除了与董某的租赁合同。

案情简介:董某承租了甲公司位于上海市东宝兴路的一处商铺,后董某未征得甲公司同意,擅自将房屋转租给张某开饭店,并将租金提高。因该房屋门前修路,造成饭店生意不好,张某解除了与董某的租赁合同。现董某以不可抗力为由要求解除合同,甲公司为此找到房产纠纷、房屋拆迁专家律师陈增高代理本案,甲公司反诉要求董某支付所欠房租、违约金及转租增加的房屋租金。

律师代理:本案的焦点有两个:一是修路是否符合“不可抗力”。董某的代理律师认为修路属于不可抗力,陈律师提出的意见是:《合同法》第94条规定的是“因不可抗力致使不能实现合同目的”,一方当事人才可行使单方解除权。做生意有赔有赚,亏损是正常的商业风险。更为重要的是,在签订租赁合同时这条路就开始在勘测、丈量,不满足“不能预见”的条件。二是合同约定“甲方(董某)欠付房租3个月以上,可解除租赁合同”,现董某已经欠付房租3个月以上,其是否可以解除合同?陈律师代理意见是:根据“禁止恶意者从其恶意行为中获益”的法理原则,不能将该条解释为董某也具有解除权,应解释为“甲方(董某)欠付房租3个月以上,乙方(甲公司)可解除租赁合同”更符合条款本意。另,陈律师提出董某除了应支付欠的房租外,未征得甲公司同意,擅自将房屋转租给张某,应将增加的房租支付给甲公司,并依据合同约定支付违约金,获得了法院的支持。作者:隆安律所,资深律师陈增高

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