[摘要] 过去加税和限制买房者能力的调控思路与方法已被证明是无效的；未来的调控思路，应当立足于减免房地产所有环节的税收，提高普通人群的收入和买房能力。
过去加税和限制买房者能力的调控思路与方法已被证明是无效的；未来的调控思路，应当立足于减免房地产所有环节的税收，提高普通人群的收入和买房能力。
数据显示，中国的房价和地价全面上涨。9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，除温州外，其他69个城市房价涨势依旧，四个一线城市同比涨幅均超过了20%。今年第三季度，105个主要监测城市综合地价环比增速为1.85%，连续6个季度加速上升，有16个城市住宅地价同比上涨超过10%。
从以上数据，可以看出以下视点。，这些房价上涨的城市，许多是实行了限购、限贷的城市，尤其是四大一线城市，双限措施非常严格。因此，炒房的因素基本消失，房屋价格上涨基本上是正常市场的力量。四大一线城市市场需求，所以房屋价格上涨最猛。
第二，房屋价格的上涨，与地价的上涨，是完全正相关的。无可辩驳的数据说明，土地财政才是推动中国房屋价格上涨的主要力量。
因而，不难看出，不但过去的房地产市场的调控措施已经不起什么作用，调控思路非改变不可。过去的调控，板子主要打在市场需求的一方上，一方面通过加税等提高买房者的负担，一方面通过双限等手段压制买方的购买能力。房屋价格连续上涨一年多的事实表明，前者不但没有降低房价，反而因此提高了房价，与调控的初衷正好相反，政府税收得利，买房者则是加税的买单者。后者挤出了炒房等投机因素，市场需求主流是刚需人群，表明了出台房产税等办法，已经师出无名。
所以，如果要再搞房地产的调控，必须有全新的思路。
首先，既然已经证明加税的手段对于调控和降低房价无效，并且知道整个房地产环节的税收种类多、负担重，那么调控应当做的，反而是应当减免整个房地产环节的税收。其实这个道理也很明晰：减税降低了购房者的负担，等同于房价下降；减税降低了卖家的损失，卖家就不会搞补偿性加价，房价上涨的动力就减弱了。而减税对于开发商来说，等于成本降低，就有了降价的空间。当然，为了让减税能精准的照顾到刚需和困难人群，可以只针对购00平米以下、房价在平均房价以下的买房者减税。
应当看到，之所以普遍反映房价太高，其实这是一个相对的比价效应，硬币的一面是房价高，另外一面就是普通人群的收入太低。所以，与其做难度很大、成功可能不大的房屋市场的调控，不如把精力放在提高普通人群的收入上。这一点是很容易着手的，如：大幅度提高个人收入所得税的免征额和降低几个低档的税率、按照家庭征收个人所得税；减免企业的税收负担，让企业有财力为员工提高工资；减免产品税和消费税之类的税收，降低普通人群的生活负担指数，相当于提高了他们的收入，等同于提高了他们的买房能力；大幅度提高工资。
所以，房价地价的全面上涨，表明加税和限制买房者能力的调控思路与方法是无效的，还有反作用；应当立足于减免房地产所有环节的税收，特别重要的是，贯穿整体减税的思路，提高普通人群的收入和买房能力，才是未来调控的可取思路。
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2013年一波地王走势，似乎正在重现2009年行情。
近几个月一线城市成交区域分布显示，高价地对房价有明显影响。近期，上海部分区域的土地价格均超过该区域历史峰值，这些区域正是近期房价上涨较快的热点区域。
目前的房价涨幅还没有到达2009年的高位，但是，“现在市场情况已经跟2009年相当了，到11月份肯定会有很多楼盘要跳涨”。
房价涨幅接近2009年
今年7月以来，一线城市频繁出现地王。德佑地产市场研究部监控的数据显示，9月以来沪上出现了10幅溢价率超过100%的高溢价地块。其中奉贤南桥的一幅宅地溢价率高达180.8%，为今年沪上的溢价率地王；浦东潍坊新村的一幅宅地，成交楼板价高达40106元/平方米，成为今年沪上的单价地 王。这些地王无疑将进一步带动周边房价的上涨。
截至10月22日，上海商品住宅的成交量达1000万平方米，超过去年全年939万平方米。据统计，全市成交量超过千万平方米的情况，仅在 2006、2007和2009年三年出现，这也是近四年来，全市成交量首次突破千万级别，一举压倒了限购前的2010年全年成交量。
过去一年，上海390个楼盘，房价涨幅20%-30%的楼盘有32个，涨幅10%-20%的楼盘有112个，有9个楼盘的涨幅超过30%。其中 青浦新城的青筑雅苑涨幅，达到39%。该项目2011年7月开盘价1.8万元，至2012年6月曾跌破1.3万元，到今年9月份又上涨到2万元。业内 人士认为，青筑雅苑巨大的波动，正是近两年上海楼市行情最生动的表现。
中原地产研究总监宋会雍认为，这一波土地行情已经比2009年要高。此前2007年的地王，恰逢2008年政府救市，得以危机转折；2009年的地王，则得益于持续的宽松信贷、保增长等利好。“眼下这拨地王，似要遭遇长效机制，前景堪忧。”
也有一些地块由于开价太高而无人问津，不得不延缓出让。例如杭州10月9、10日分别撤销萧山区湘湖单元和萧山主城区两幅总起价达41亿元的地块出让公告。据当地业内人士透露，延缓出让的原因是地块起拍价过高。
10月18日下午，杭州市民中心土地拍卖大厅，交易员宣布，原定当天进行挂牌出让的准地王77、78号地块由于“规划进一步完善的原因推迟出 让”。浙江国土厅相关人士认为，准地王延缓出让，确有规划调整原因，而宏观经济结构调整过程中，政府也会有所引导，不会让地价出现大泡沫，导致市场一直暴涨。
其他城市或仿效京深调控
德佑地产研究部总监陆骑麟分析，目前市场正处于政策空窗期，政策不确定性仍然存在，但先前深圳出台的“深八条”无疑是给市场的一个警示，北京又有“京七条”紧随其后，对上海来说也不排除效仿的可能性。
不少分析人士认为，近期房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度是政策窗口期。尽管楼市调控长效机制还在酝酿之中，从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码可能。
房企大多数保持谨慎乐观态度。10月20日，在博鳌·21世纪房地产论坛(上海)高峰会上，路劲地产上海公司总经理周轶群对记者表示，路劲上海 项目现在持续按照节奏销售，“我们是谨慎乐观，稳中有升”。他同时指出，现在这波地王还没有到高点，不排除潜在风险。出让价格已到达2009年位，如 果市场回到2011、2012年状态，就会有风险，如果明年上半年之前还没有更严厉的调控政策出台，就还有溢价空间。“最近拿地比较激进的都是外来企业， 除了资金充裕外，这与公司进入长三角战略的节点也有关。”
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，地王的背后有推手，融资渠道多元化仅仅是逼着企业去寻找新的资金入口，住宅的金融属性不可改变，房地产调控要建立在经济增长方式转型的基础上。
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9月份，上海新建商品住宅价格同比涨了20.4%，北上广深四大一线城市的同比涨幅均突破2成。国家统计局昨天公布了9月份70个大中城市住宅销售价格情况。记者采访发现，堪称“疯狂”的市场成交量成为此番房价上涨的直接诱因。该月，沪上一手商品住宅成交面积达141.8万平方米，创近四年同期。专家预计，未来房价涨速或放缓。但以限购限贷为基本政策的本轮调控，正在遭遇市场较强的“耐药性”。
一线城市涨幅逾两成
根据昨天公布的数据，有65个城市新建商品住宅价格环比出现上涨，3个城市持平，价格下降的仅2个。二手住宅价格方面，也有63个城市环比出现上涨，3个城市持平，4个城市出现下降。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，各类城市间房价变动差异和分化较大的格局未变。涨幅较高的城市主要还是集中在一线城市和个别二、三线城市。记者注意到，北上广深四大一线城市的房价，同比涨幅齐齐突破2成。9月，北上广深的新建商品住宅价格同比去年的涨幅分别高达20.6%、20.4%、20.2%和20.1%。
市场成交量成诱因
是什么原因促使当前房价的上涨？刘建伟分析，今年9月份，新建商品住宅价格同比上涨既是去年10月份以来各月房价环比上涨累积的结果，也与去年同期房价下降、基数较低有直接关系。去年9月，北京、上海、广州、深圳同比分别下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。
堪称“疯狂”的市场成交量，则是直接诱因。据德佑地产监控数据，9月份，上海一手商品住宅成交面积达到141.8万平方米，成为近四年的同期点。全市二手房成交量28292套，也促成了史上成色最足的“金九”。
呼吁出台长效机制
在众多的业内人士看来，目前的中国房地产市场已经到了必须出台长效机制的关键节点。德佑地产研究总监陆骑麟表示，预计随着年末市场逐渐降温，及此前数月房价上涨的透支作用，未来房价上涨速度可能有所放缓。不过，即使如此，市场已经对以限购限贷为基本政策的本轮调控产生了很强的“耐药性”，未来出台新的长效调控机制势在必行。
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