[摘要] 有人气就有市场，杭州楼市在经历了上半年的折腾，以及刚刚进入的销售旺季之后，人气还会不会仍然保持旺盛？
有人气就有市场，杭州楼市在经历了上半年的折腾，以及刚刚进入的销售旺季之后，人气还会不会仍然保持旺盛？
借第20届房博会举办之际，本报联合合创地产机构就目前楼市的住宅需求及需求特征，做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房博会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷900份，回收有效问卷853份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为836份（以下分析均针对836份有购房意向的问卷展开）。
政策的影响力明显减弱
我们还把本次调研结果和近年来的数据做了一个比较，以期通过动态的数据了解和分析近五年内意向购房者购房心态和需求的变化。
调研发现，进入今年下半年后，随着政策的影响力的变化，房价发展的变化，意向购房者的心态也发生了微妙的变化。
首先，在以首次置业刚需为主的购房者结构中，政策的影响力明显减弱，接近一半的意向购房者购房计划不受政策影响，但限贷政策对部分二次置业影响依然持续存在，传闻将征收房产税的影响也有所扩大。
其次，经过今年房价的回暖，对于房价后市发展的判断，意向购房者的上涨预期持续加强，但涨幅预期较上半年略有下降。
但是，随着去年下半年和今年上半年大量成交的产生，刚需购房者在一段时间里得以大量去化，数量有所减弱，而新生的刚需还需要时间培育，所以意向购房者的购房计划有所延长，部分潜在意向购房者提前进入楼市，刚需群体进入积蓄期，或将出现刚需阶段性下降的局面。
刚需购房群体或将面临阶段性“短缺”现象，今年持续的楼市平稳态势或将打破。
刚需人群短期内或“断档”
本次调研显示，跟去年及今年上半年相比，意向购房者的购房准备期有所延长，一年之内明确购房的比例从今年5月的49.6%下降至37%，三个月有明确购房意向从8%下降至1.6%，为近七年来的比例。
今年下半年，随着房价的平稳上升，去年降价刺激形成的需求空间已经逐渐填满，刚需需求量逐渐减少，而新生成的刚需还需要市场培育，故置业准备期有所延长，部分潜在刚需群体进入购房积蓄阶段。同时，对于改善型需求而言，购房急迫性并不明显，故购房准备期也相应较长。
目前执行的政策影响力较前两年有所减弱，45.6%的意向购房者并未受到影响，仅7.5%的意向购房者因政策放弃购房，这也从一个侧面验证了刚需购房群体占据主流的态势。
从去到今年，杭州的政策环境并未发生明显变化，随着意向购房者政策适应性逐渐加强，特别是在目前以不受政策影响的刚需置业群体为主流的情况下，政策的影响力也逐渐减弱，放弃购房的比例明显下降。
本次调研显示，在54.4%受政策影响的意向购房群体中，新国五条中继续持续的限购限贷政策、传闻多时的房产税等系列政策中，针对第二套、第三套的提高首付和限贷政策影响，48.4%的人受到影响，这主要集中在改善型购房群体中。传闻中的房产税位居第二，占比36.4%，比5月份有明显上升。而持续了三年的限购政策出现疲态，对于杭州本地购房群体影响。
上涨预期达近年水平
进入今年下半年之后，杭州意向购房者对楼市房价发展上涨的判断更为明确，56.3%的意向购房者判断房价将上涨，其中50.9%的人认为“相对平稳，略有上涨”，5.4%的人判断会出现大幅度上涨，仅9.4%的人判断房价会下降。
从往年的数据对比可以看出，意向购房者对房价发展判断出现扭转，去年5月近半数的人认为房价会下降，而一年之后，超过半数的人判断上涨，之所以对房价发展的判断从下降逆转为上涨，主要是受目前市场形势影响，从目前的房价水平看，主城区大部分板块的价格较去年明显上升，基本超过2010年的水平，且目前上涨的态势还在延续。同时，今年楼市依然持续较高水平的成交量，开发商经过“高销售率”的积累实现了资金的回收，房价再次大幅度下降的可能性减弱。另一方面，从地价看，今年的地价已明显超过去年，高价地不时出现，基于“地价上涨意味未来房价上涨”的判断，在此情况下，意向购房者判断楼市上涨的可能性加大。
改善型需求群体明显增加
在受访意向者中，首次置业的人群占据主力，占比58.4%；第二次置业处于较中等水平，占据31.4%，第三次置业比例较低。此意味着目前楼市的主力客户群为首次置业刚需客群和首次改善型客户为主。
购买目的：改善型需求为主占32.8%，无房自住占比19.3%，结婚购房占比15.4%。
本次调研显示：在所有受访意向者的购房动机中，三种需求表现突出，分别是改善居住、无房买房自住和结婚购房，其中改善型居住需求以32.8%的比例占据首位。
本次调研显示：从意向购房者目前的住房情况看，拥有自有房的人群占据了62.5%，成为目前主要居住状态，这也表明，改善型需求是目前意向购房者的主流需求之一。但其中经济适用房、房改房和自建房等居住非商品房的比例高达27.5%，这部分意向购房者从购房状态上仍属于首次购房者，部分也具备了刚需的特征。
交通因素更受购房者关注
本次调研显示：目前意向购房者购房关注因素排序分别是：房价、地段、交通、户型、生活配套、周边环境、潜力、学区、园区景观、产品质量和开发商品牌，其中房价、地段、交通是历年的意向购房者持续关注的三大要素。本次调研中，交通首次与房价、地段持平，位居梯队。
本次调研中，意向购房者最关注的三大要素房价、地段和交通比重基本持平。
随着杭州城区范围的扩大和房价的提升，楼市的地段与交通紧密相连，部分刚需客户被房价挤压到相对偏远的地段，而交通是影响这些板块价值成长最重要的因素。
85后购房群体成楼市主力军
本次调研意向购房人群中，25-38岁的中青年人群占整体意向购房者的66%，是目前购房的主力，而39岁以上的年龄群体购房比例明显下降。
这个现象表明，在自然的市场态势下，经济收入水平和支付能力成为主导市场需求的关键因素，积累了一定储蓄的34岁以上客户群体表现更为突出。而在楼市限购限贷的市场态势下，对住宅的刚性需求成为主导市场需求的关键因素，特别是二次置业受抑制的情况下，这个群体虽然具备一定的经济实力，但因购房成本压力更大，部分人暂缓购房，此时，39岁以下特别是25-28岁的85后年轻群体开始崛起，房价的下降给了这部分群体更大的购房空间，同时也减轻了购房压力，购房迫切性明显大于年龄较大的改善需求群体。因此，85后年轻人购房成为目前群体。
数据提供：合创地产机构市场研展中心
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