[摘要] 根据市建交委发布的信息显示，在“十二五”规划中，轨交的建设仍然是重中之重，截至2015年底，本市将力争形成600公里左右的轨道交通运营网络。
多条线路亟待上马
房价上涨再现想象空间
根据市建交委发布的信息显示，在“十二五”规划中，轨交的建设仍然是重中之重，截至2015年底，本市将力争形成600公里左右的轨道交通运营网络，中心区公共交通站点300米服务半径全覆盖，内外环间、郊区新城内部和新市镇公共交通站点500米服务半径全覆盖，涉及的13号线二期（世博段）、8号线三期、10号线二期以及11号线迪士尼段都将于2015年底前通车。
然而，除了官方公告以外，依仗轨交这块价值基石，宣称开建在即的也不在少数，其中民间呼声的莫过于9号线三期东延伸段，因为这将有望通过上海长江隧桥接入崇明岛陈家镇，同时设置支线至横沙岛，实现接通崇明三岛的目标，进一步助涨崇明楼市，打破目前仅以度假为主要目的的客户局限性。不过由于客流量较少，资金投入大，因此官方表示这仍然处于“规划中”。
事实上，经过上海轨交20年的蓬勃发展，已经完成了对中心区域功能布局的任务，如今激活市中心以外的土地价值，以轨交模式改写地段论才是当务之急。因此，从开发远郊板块的房企角度来说，在“一条线”带动“一大片”的轨交效应下，通过对规划利好消息的放大推广，将使得在短期内轨交沿线区域的房价进入快速增长通道。业内也曾对已开通轨交的城市房价作过研究，房价的涨幅在轨交规划期达到峰值，使得对轨交利好的宣传仍是当下各大开发商营销策划布局上的重要一子。
轨交助涨力递减
租赁市场接棒一手热度
不过，伴随着轨交网络的加速推进，除崇明以外，上海已经全面进入轨交时代，一个区域同时兼顾两、三条轨交已不足为奇，甚至连宝山这片传统意义上的远郊板块也正在逐步脱离“轨交依赖症”，以1、3、7号线合理安排空间布局。
中原研究咨询部总监宋会雍也认为，一条轨交和三条轨交对于区域的带动作用是完全不同的，宝山轨交的密度是其他区域无法比拟的，因此我们也能看到，大型商业体和社区加速成型，从而开始形成自我的内部发展。
的确，在基本架构已经完善的前提下，宝山想要有颠覆性的增长已经没有可能性了，如今整个板块的房价已跟随大势浮动，进入了一个长足的平稳期，更多是适合消费性的增长。由此可见，伴随着未来上海轨交线路的结构性完整，多轨制将在根本上平抑房价，购房者不会为多一条线路而承担更高昂的房价。
然而，汉宇地产市场研究部经理付伟认为，“轨交修到哪里，哪里的房价就跟着涨”的现象在相当长时间还不会过时，因为轨交开通必然带来配套改善，板块成熟对房屋售价及租金上涨将起到推动作用。
由于地铁沿线的租房需求只有当地铁完全通车之后才会逐渐释放，很少有人会在地铁建设期间就提前租房的，租房不同于买房，购买预期而导致房价上涨，租赁则是即时效应，只有地铁开通之后其对沿线租赁市场的影响才会体现。看来，轨交效应在未来的市场中，将从一手嫁接到二手市场，并逐步呈现出放大的趋势。
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轨道交通，作为一个城市交通枢纽的展现，也是一个城市发展的见证。随着轨道交通网络的不断升级，带来的不仅是市民出行方式的改变，对上海的居住格局也有着不可估量的影响。
在多个地铁生活圈的形成之后，城市的居住重心早已发生变化，越来越多人的置业目光聚焦在地铁线路沿线。在今年上海就有轨交11号线二期就已经通车、而在年底前还将有轨交12号线东段、轨交16号线2条线路的开通，这对轨交沿线楼市无疑是一大利好，多轨交线路或给板块带来新的市场机遇。
新增3线路交通网络升级
轨交效应助推楼市“加速跑”
今年楼市成交再次回到一个高位。据德佑地产监控数据显示，截至10月22日，全市商品住宅成交量达1000万平方米，超过去年全年的939万平方米。这是近四年来全市成交量首次突破千万级别。而11月的成交量也和9月、10月一样突破了百万平方米。
综观当前楼市的热点，从中不难发现，轨交效应起了积极的助推作用。在2013年上海共新增3条轨交线路分别是：11号线二期(江苏路站-罗山路站)，主要途经徐汇区徐家汇、龙华、徐汇滨江和浦东新区三林、北蔡等板块；12号线东段（金海路站-天潼路站）主要途经虹口北外滩、杨浦东外滩和浦东金桥等板块；16号线（罗山路站-滴水湖站），主要途经浦东新区的周康、航头、新场、惠南、临港新城的5个板块。
其中11号线已经开通，12号线和16号线年底前即将通车。值得注意的是，轨交11号线（花桥段）也在今年通车，着实让昆山花桥的楼市迎来了火爆期。据相关资料显示，10月14日—20日这一周，轨交沿线昆山楼盘开盘2016套，超过上海这一周的商品住宅开盘套数1906套。
轨交的开通对于楼市成交有着明显的助推作用。据德佑地产监控数据，在安亭、嘉定主城区、嘉定北部、南翔和昆山花桥几个板块中，今年1-9月商品住宅成交均价同比出现了明显涨幅。目前，在花桥的购房者80%来自上海，以刚需人群和上海本地的老年人为主。
同一时期，安亭板块商品住宅的成交均价为13700元/平方米，而昆山花桥在售的新盘单价主要集中在6000-10000元/平方米间。在轨道交通的利好下，充分表现出花桥板块的性价比。
事实上，上海楼市能有如此高速的发展得益于上海轨交的发展。从1993年的条上海轨交发展到如今的十三条，二十余年在轨交网络的拉动下整个城市都在全面发展。有业内人士表示，楼市的走势早已成为上海轨交价值最直接的体现。
新线路沿线17个全新盘集中供应
市郊楼盘仍是“大赢家”
楼市量价成倍增长的重要因素之一就在于轨道交通日益成熟的布局与运营网络，其也赋予了房产独特的价值卖点和区域地位，甚至用人流导入和居住便捷性，弥补了郊区物业位置上的不足。
从今年开通的轨交线路来看，楼盘分布呈现出与以往很大的不同。已经通车的轨交11号线二期，由于所经的徐家汇、龙华、三林、北蔡板块都相对基本成熟，沿线在售楼盘较少，主要是以大户型或中高端改善型产品为主。据汉宇地产统计显示，目前该沿线的在售楼盘主要分布在浦东三林板块，例如合生前滩一号、海尚新纪元和万科海上传奇。
另外，即将在12月份建成通车的轨交12号线东段主要涉及的4个板块中金桥、东外滩和北外滩新房市场体量都比较小，仅外高桥板块新房市场成交活跃。而在近期，位于东外滩板块内的保利香槟花园和文通雅苑两个新项目有房源入市，吸引了市中心改善型人群的关注。
由于11号线二期、12号线东段途经区域成熟度都比较高，且新盘供应量较少，因此房价受到新轨交线路的影响不大。相比之下，16号线是今年受到新轨交线路即将通车影响的区域，沿线板块均有不少新房集中供应。
据相关资料显示，16号线沿线今年以来累计新增供应量达到6600多套，新场、惠南、临港新城等板块均有集中放量，供应以刚需盘和少量的别墅为主，每个板块基本上都有2-3个在售楼盘，例如周康板块有御沁园、明天华城等；航头板块主要有金地艺华年、长泰东郊御园等；新场板块主要有汇锦城、丝庐雅苑等；惠南板块主要有鹏润伊顿公馆、同润蓝美俊庭、华钜御庭等；临港新城主要有保利蔚蓝林语、港城滴水湖馨苑等楼盘。
不可否认的一点是，在轨交的助力下市郊楼盘是轨交效应的受益方，市中心普通住宅则相对受益较小。而市场上越来越多的改善型刚需买家正“虎视眈眈”，他们对于便利的交通出行也是有要求。现如今，随着轨交网络的深入以及细化，越来越多的中高端楼盘也正依靠轨交的利好，并成为沿线项目的最主要兴奋点之一。
一条轨交线房价跨度在1-2万间
楼市郊区化“慢效应”扩散
对此，有业内专家表示，轨交沿线所经过的板块不仅供应量和成交量较大，且房价涨幅也比较明显。地铁的开通在拉近各个区域板块之间的距离同时，也将区域间的房价的差距不断缩小。一般而言，在地铁正式开工之后，沿线房价将会有一个很大的提升，而且将是一个长时间的提升过程。
以轨交10号线站旁的新江湾板块为例，金丰易居&佑威联合研究中心数据统计显示：2007-2009年，轨交10号线未建成之时该区域的商品房均价仅为17344元/平方米，到2010年轨交10号线运行后，如今新江湾板块的房价已攀升到41205元/平方米。
从今年开通的轨交线路来看，沿线板块的楼市房价涨幅也呈现出比较明显的由中心向外围下滑的趋势。轨交11号线二期沿线的徐家汇、龙华、三林和北蔡这四个板块的房价符合轨交线路从中心到区域逐级下滑的走势，徐家汇板块和龙华板块地处上海城市副中心，板块内已经鲜有新房入市，两个板块的均价已经超过5万元/㎡，新房市场以高端房源为主。
2013年至今三林和北蔡板块的新房均价为4万元/㎡和3.5万元/㎡，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，截至11月28日，三林和北蔡板块均价在3万元/㎡以上的新房成交量分别占板块整体的86.5%和92.9%，表明目前中高端房源已经成为三林和北蔡板块新房市场的主流。
16号线沿线房价也是随着距离中心城区地理远近而递减，普通住宅价格跨度在1-2万元/平方米之间，临港新城的房价。汉宇地产市场研究部经理付伟表示，目前周康板块在2万元/平方米左右，航头板块在1.7万元/平方米，新场和惠南板块都在1.4万元/平方米，临港新城在1.1万元/平方米。剔除自贸区等其他因素影响，航头、惠南、临港新城等板块因轨交利好所带动房价的涨幅超过10%。
由此可见，轨道交通对市中心区域的房价涨幅相对较小，而远离市中心区域的沿线房价涨幅较大。地铁高效便利在给这些区域提供了一种迅捷交通手段的同时，也使很多市中心工作的上班族在离市中心较远的地段购房成为可能。
值得注意的一点，轨道交通在缩短区域之间的空间距离，轨道交通成本趋于相同时，购房者将更愿意选择置业成本较低的郊区。因此客源流向郊区会增大，但是随着城郊物业价格的提升，这种趋势将会大大放慢，郊区化的趋势很难出现。
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