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房贷"紧缩潮"蔓延全国 选择30年按揭占比最高

国际金融报  作者:陈偲  2013-12-13 09:08

[摘要] 11月以来,华东房贷市场上“停贷潮”蔓延态势越趋明显,停贷的城市逐渐由一线城市发展到二三线城市,停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。截至目前,华东已有无锡、温州、上海、杭州、苏州、宁波、南京等城市相续出现暂停房贷现象。

数据显示:11月以来,华东房贷市场上“停贷潮”蔓延态势越趋明显,停贷的城市逐渐由一线城市发展到二三线城市,停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。截至目前,华东已有无锡、温州、上海、杭州、苏州、宁波、南京等城市相续出现暂停房贷现象。

上海4家银行停贷

在北上广深4个一线城市调控政策出台后,年末的“楼市调控潮”由一线城市向二线城市蔓延。11月22日,由武汉率先拉开了二线城市调控的帷幕,此后南昌、沈阳、厦门、长沙、南京加入到二线城市楼市调控潮中。在分析人士看来,本次调控政策的出台相较往年来说,并没有加大多少力度,而更多的是向市场显示一种坚持楼市调控不动摇的决心。

根据“融360”房贷数据研究中心在12月5日采集的数据,上海30家按揭银行中,已有平安银行、民生银行、广发银行[微博]、天津银行等4家银行暂停房贷;无锡15家按揭银行中,已有平安银行、花旗银行、广发银行3家银行暂停房贷;苏州21家按揭银行中,已有南京银行、宁波银行、平安银行3家银行暂停房贷。

融360数据监测显示,首套房利率8.5折优惠也已开始收紧,有些银行只对优质客户发放,部分银行甚至已取消首套房利率优惠。据12月6日采集的数据,在华东地区,首套房还可执行8.5折优惠的城市仅有上海、无锡、宁波,其他城市基本提至9折或基准利率。在上海,首套房执行8.5折优惠的银行有10家,包括工商、建设、农业、交通、上海农商、花旗、招商、华夏、兴业、大华等。

事实上,多家即使能照常发放贷款的银行也表示,放款时间难以确定。报告显示,上海已执行二套房首付调至七成,放款得等到明年;南京各银行额度紧张,指望年底银行放款基本无望;杭州同样将二套房提高至七成,明年1月才能放款。

按揭30年比例高

数据显示,在上海范围内,用户在选择住房按揭年限时:选择30年的按揭用户占比,达56.69%;其次是选择20年的占比25.06%;选择15年的占比8.52%、25年的占比4.62%、10年的占比2.68%、5年的用户占比仅为2.43%。

房价一路攀升的市场环境下,高昂的总房价增加了购房人的购买成本,只好通过延长还款年限来减轻每月的月供压力。数据显示,上海通过贷款方式购房的用户中,有56.69%的用户选择了还款年限最长的30年。

此外,北、上、广、深四大城市中,用户选择100万元以上贷款额度占比偏高,其中上海62.54%、北京54%、广州52.17%,深圳44.55%的用户选择100万元以上贷款。

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在对中国32个重点城市、近500家银行的房贷产品进行摸底调查后,金融研究机构发现,2013年第四季度,“房贷荒”在各地不同程度地出现,并有逐步蔓延的趋势。

在中关村互联网金融行业协会与融360研究院11日于上海发布的《中国房贷市场11月度分析报告》中称,目前中国一线城市首套房利率优惠已基本绝迹,二套房利率上浮10%至20%不等,商业银行出现惜贷、停贷现象。

数据显示,仅有6.4%的银行还在执行8.5折的利率优惠,有16.8%的银行停止提供二套房按揭贷款。

11月份以来,在房贷市场上,银行“停贷潮”蔓延趋势明显,停贷城市逐渐由一线发展到二、三线城市,停贷的产品也由原来的仅限二套房扩展到首套房。截至目前,北京、上海、广州、深圳、珠海、济南、合肥、无锡、武汉等地的部分银行已出现暂停房贷现象。

由于额度紧张,多家银行均表示放款时间难以确定。受额度限制影响,中信、建行、兴业等银行均出现放款时间延长的情况。在华东地区,上海的二套房首付调至七成,房贷放款或要等到明年;在南京,银行表示额度紧张,指望年底放款恐基本无望;杭州情况与上海相似,在苏州,首套房利率上浮10%,无锡情况略好,但首套房利率上浮也达到了5%。

究其原因,融360CEO叶大清告诉记者,首先房贷利率太低,同属银行贷款,房贷利率打折优惠且年限也长,不论是时间还是资金的风险成本,房贷均不占优势;其次,房价畸高,导致房贷风险日增;第三,在全年总额度确定的前提下,上半年金融机构透支了信贷额度,导致下半年紧缩成为必然;最后,调控预期强烈令银行看空房地产后市,故减少房贷额度以降低风险。

 

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十年河东十年河西。这句话也许可以用以形容小微贷和房贷业务。几年前商业银行疯抢房贷客户的局面一去不复返,而为众银行所不屑的小微贷如今成了新的抢手货。

小微贷竞争激烈

在商业银行看到小微贷款蕴含的机遇后,这一领域的竞争也开始激烈。

除了民生、招行等已经深耕多年的银行以外,更有多家股份制银行加入这一竞争行列。

截至今年三季度末,民生银行小微企业贷款余额4049.12亿元,已经突破4000亿元大关,比上年末增加879.61亿元,增幅为27.75%;小微企业贷款在个人贷款和垫款中占比为68.94%,比上年末提高0.16个百分点;小微客户总数达到169.53万户,比上年末增长70.85%。

民生银行的成功经验让众多银行看到,只要风险控制做的好,小微企业贷款会带来相当可观的回报。

招行前三季度小微企业贷款余额为2963.42亿元,较年初增长67.29%,小微企业贷款占零售贷款比重达到38.5%,前9个月小微贷款基本上也达到月增加超过百万元。据了解,招行整体小微贷款笔均140万元-150万元,其中小微信用贷款单笔都在100万元以下,抵押贷款可至200万元-300万元。

除了这两家银行,中信银行小型微型企业及个人经营性贷款余额也在9月末超过3000亿元,达到3541.8亿元,较年初增长31.28%,高于全行各项贷款平均增速18.05个百分点。

此外,浦发银行、华夏银行、光大银行[微博]、北京银行都在小微贷领域开足马力,开疆拓土。

令局面更为复杂的是,小微贷的商机吸引了外来者。

原本隶属阿里巴巴[微博]集团的小微金融相关人士称,目前小微金融服务集团正在走相关程序,一旦程序走完后,就正式挂牌成立。百度[微博]、腾讯两家互联网大亨,苏宁、京东等电商都已经筹建或正在筹建小贷公司,一些上市公司也纷纷注资进军小贷领域,鲈乡小贷、集成金融等小贷公司还成功实现上市。

“这部分互联网企业或是电商目前集中在基于各自平台的客户,虽然不至于对银行构成威胁,但是确实分流了银行的客户。长此以往,如果银行不及时采取行动,影响就很难估量”,一位股份银行的人士告诉记者。

房贷业务“食之无味”?

“如果想申请房贷,还是建议你去大行申请。因为我们股份制银行的资金成本很高,还是以利润比较高的贷款业务为主”,一位股份制银行的个人业务部人员告诉记者。

由于利润相对较低,此前曾有多家银行,包括中资行和外资行一度停止房贷。“当然不会直接告诉客户不做房贷业务,只是会选择上调利率或者是在审批上更为严格,一些客户自然就选择离开了”,这位业务人员告诉记者。

一位外资行的个贷业务人员告诉记者,“目前我们银行还会对房贷有10%-15%的优惠,其实银行基本没有多大的利润空间。”

年末多家银行房贷政策收紧的背后,除了额度相对较紧还有另一层含义。

“中国的房贷利率跟其他的贷款不同,房贷是无法定价的,因此在价格不能变的情况下,面对不断变化的资产风险,银行就会对量加以调节”,兴业银行首席经济学家鲁政委[微博]称,“所以目前银行对房贷的政策,基本上是基于对未来房地产风险的判断。”

也有专家提出了不同的观点。“由于个人贷款尤其是房贷业务,目前的资产质量比对公贷款要好得多,所以部分商业银行更愿意去做这一部分贷款”,光大银行经济学家盛洪清此前在接受记者采访时曾指出。

但是无论如何,房贷业务总是在流动性偏紧的时候率先萎缩已经是不争的事实。

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