[摘要] 在限购、限贷、限价的调控政策下，再加春节将至，楼市进入淡季，二手房遭遇交易难、贷款难等问题，置换客“先买后卖”连环交易普遍受阻。
在限购、限贷、限价的调控政策下，再加春节将至，楼市进入淡季，二手房遭遇交易难、贷款难等问题，置换客“先买后卖”连环交易普遍受阻。
先卖后买
日前，在房地产时报的一次读者咨询会上，闵行都市星城一位业主表达了自己的烦恼：老房卖不掉，新房没指望。如今该小区二手房均价3万—3.2万元/平方米，这位业主以2.9万元/平方米挂牌，看房人寥寥，置换梦只能暂时搁浅。
年底卖房难，贷款也难。中原地产月浦分行经理介绍了一个连环交易的案例：11月，有一业主卖出一套两房，无奈买家贷款一直没有放款，这位业主定好新的房源却无法支付首付款，只能多方协调，很可能要承担违约责任。
汉宇地产市场研究部分析师朱春峰表示，根据汉宇地产全市各分行反馈，在近期交易中，“先买后卖”的连环置业交易普遍受阻，从交易统计数据看，这部分的客户占交易的两到三成。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍建议，调控政策趋紧，置换客“先卖后买”。这种置换模式，能够确保资金链安全，避免因为资金未能及时到位引发的合同违约纠纷。
拉长交易时间
采用“先卖后买”后，有的业主面临卖掉房子后的居住问题，汉宇地产建议，这时可以在卖房合同中与买家达成租赁协议，让自己有缓冲时间找到新房。另外，也可以考虑拉长买卖双方拉长交易时间。
目前临近年底，贷款审批等各个环节都有一定收紧，但这种情况不会持续太久。业内一致认为，随着2014年的到来，银行贷款指标又会重新释放，届时贷款各方面必然会有所放松。
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在对中国32个重点城市、近500家银行的房贷产品进行摸底调查后，金融研究机构发现，2013年第四季度，“房贷荒”在各地不同程度地出现，并有逐步蔓延的趋势。
在中关村互联网金融行业协会与融360研究院11日于上海发布的《中国房贷市场11月度分析报告》中称，目前中国一线城市首套房利率优惠已基本绝迹，二套房利率上浮10%至20%不等，商业银行出现惜贷、停贷现象。
数据显示，仅有6.4%的银行还在执行8.5折的利率优惠，有16.8%的银行停止提供二套房按揭贷款。
11月份以来，在房贷市场上，银行“停贷潮”蔓延趋势明显，停贷城市逐渐由一线发展到二、三线城市，停贷的产品也由原来的仅限二套房扩展到首套房。截至目前，北京、上海、广州、深圳、珠海、济南、合肥、无锡、武汉等地的部分银行已出现暂停房贷现象。
由于额度紧张，多家银行均表示放款时间难以确定。受额度限制影响，中信、建行、兴业等银行均出现放款时间延长的情况。在华东地区，上海的二套房首付调至七成，房贷放款或要等到明年；在南京，银行表示额度紧张，指望年底放款恐基本无望；杭州情况与上海相似，在苏州，首套房利率上浮10%，无锡情况略好，但首套房利率上浮也达到了5%。
究其原因，融360CEO叶大清告诉记者，首先房贷利率太低，同属银行贷款，房贷利率打折优惠且年限也长，不论是时间还是资金的风险成本，房贷均不占优势；其次，房价畸高，导致房贷风险日增；第三，在全年总额度确定的前提下，上半年金融机构透支了信贷额度，导致下半年紧缩成为必然；最后，调控预期强烈令银行看空房地产后市，故减少房贷额度以降低风险。
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十年河东十年河西。这句话也许可以用以形容小微贷和房贷业务。几年前商业银行疯抢房贷客户的局面一去不复返，而为众银行所不屑的小微贷如今成了新的抢手货。
小微贷竞争激烈
在商业银行看到小微贷款蕴含的机遇后，这一领域的竞争也开始激烈。
除了民生、招行等已经深耕多年的银行以外，更有多家股份制银行加入这一竞争行列。
截至今年三季度末，民生银行小微企业贷款余额4049.12亿元，已经突破4000亿元大关，比上年末增加879.61亿元，增幅为27.75%；小微企业贷款在个人贷款和垫款中占比为68.94%，比上年末提高0.16个百分点；小微客户总数达到169.53万户，比上年末增长70.85%。
民生银行的成功经验让众多银行看到，只要风险控制做的好，小微企业贷款会带来相当可观的回报。
招行前三季度小微企业贷款余额为2963.42亿元，较年初增长67.29%，小微企业贷款占零售贷款比重达到38.5%，前9个月小微贷款基本上也达到月增加超过百万元。据了解，招行整体小微贷款笔均140万元-150万元，其中小微信用贷款单笔都在100万元以下，抵押贷款可至200万元-300万元。
除了这两家银行，中信银行小型微型企业及个人经营性贷款余额也在9月末超过3000亿元，达到3541.8亿元，较年初增长31.28%，高于全行各项贷款平均增速18.05个百分点。
此外，浦发银行、华夏银行、光大银行[微博]、北京银行都在小微贷领域开足马力，开疆拓土。
令局面更为复杂的是，小微贷的商机吸引了外来者。
原本隶属阿里巴巴[微博]集团的小微金融相关人士称，目前小微金融服务集团正在走相关程序，一旦程序走完后，就正式挂牌成立。百度[微博]、腾讯两家互联网大亨，苏宁、京东等电商都已经筹建或正在筹建小贷公司，一些上市公司也纷纷注资进军小贷领域，鲈乡小贷、集成金融等小贷公司还成功实现上市。
“这部分互联网企业或是电商目前集中在基于各自平台的客户，虽然不至于对银行构成威胁，但是确实分流了银行的客户。长此以往，如果银行不及时采取行动，影响就很难估量”，一位股份银行的人士告诉记者。
房贷业务“食之无味”？
“如果想申请房贷，还是建议你去大行申请。因为我们股份制银行的资金成本很高，还是以利润比较高的贷款业务为主”，一位股份制银行的个人业务部人员告诉记者。
由于利润相对较低，此前曾有多家银行，包括中资行和外资行一度停止房贷。“当然不会直接告诉客户不做房贷业务，只是会选择上调利率或者是在审批上更为严格，一些客户自然就选择离开了”，这位业务人员告诉记者。
一位外资行的个贷业务人员告诉记者，“目前我们银行还会对房贷有10%-15%的优惠，其实银行基本没有多大的利润空间。”
年末多家银行房贷政策收紧的背后，除了额度相对较紧还有另一层含义。
“中国的房贷利率跟其他的贷款不同，房贷是无法定价的，因此在价格不能变的情况下，面对不断变化的资产风险，银行就会对量加以调节”，兴业银行首席经济学家鲁政委[微博]称，“所以目前银行对房贷的政策，基本上是基于对未来房地产风险的判断。”
也有专家提出了不同的观点。“由于个人贷款尤其是房贷业务，目前的资产质量比对公贷款要好得多，所以部分商业银行更愿意去做这一部分贷款”，光大银行经济学家盛洪清此前在接受记者采访时曾指出。
但是无论如何，房贷业务总是在流动性偏紧的时候率先萎缩已经是不争的事实。
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