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中粮地产北京项目现困境难盈利 昔日地王被套牢

中国经营报  王婧一 秦玥   2014-05-31 06:50

[摘要] 截至2013年末,中粮地产总负债率为77.90%,虽然负债率还处于行业正常水平,其央企身份带来的融资便利也优于一般中小民企开发商,但地王给其带来的资金压力仍十分明显。

楼市变局下,地王处境如何?近日,《中国经营报》记者看到了于不久前开工的孙河HIJ地块。目前该地块售楼处正在建设中,虽然林立在道路两旁的广告牌描绘着未来的光鲜奢华,但是,目前这里依旧还是一派农村的景象。

据相关资料显示,2013年7月23日,中粮地产以23.6亿元,同时配建3.3万平方米公租房的代价拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块,实际楼面价接近5万元/平方米,刷新了北京土地出让历史上的单价纪录,业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。

然而,就在近日,瑞银证券分析师李宗彬在研报中指出,中粮地产竞得的北京孙河地块,购地成本远超合理水平,盈利前景欠佳。“目前该区域可比项目的售价约在45000-60000元/平方米,据此分析这一项目难以实现盈利。”

与此同时,业内相关人士也指出,“地王操盘本来就不易,如果市场判断出现踏空性失误,就会酿造更大的风险,陷入被套牢的困境,短期内肯定是会无力回天,只能放缓开发节奏,这也使得项目开发成本增加,大量消耗利润。”

高价拿地项目进展缓慢

中粮获取孙河项目已经10个月了,不管是与中粮自己的项目,还是和周边项目相比,开发进度明显较慢。

5月底的北京已经进入高温天气,东北五环外的朝阳区孙河乡的一条小道上,工程车辆往来繁忙,飞扬的尘土迫使工人每隔一段时间就得洒水降尘。正在施工的是泰禾北京院子和龙湖双珑原著,路旁的广告牌和道旗林立,描绘着未来的光鲜奢华,尽管目前这里还是一派农村的景象。

相隔不远的中粮孙河项目相比十分低调,没有案名,也没有任何标识,白色围挡内是正在挖的地基,地块一角的售楼处刚有雏形。“目前正在开工前期的准备和规划,具体的定价还没有,什么时候入市也说不准。”中粮地产董秘室相关人士表示。对于年内开盘的传闻,上述人士仅表示,“公司正在积极推进。”

中粮获取孙河项目已经10个月了,不管是与中粮自己的项目,还是和周边项目相比,开发进度明显较慢。龙湖双珑原著拿地10个月即首次开盘,泰禾北京院子虽因预售证难拿等原因一年后才正式开盘,但拿地7个月就举办了规模庞大的推介会,号称“豪宅也要高周转”。

“中粮这项目今年够呛能卖,”亚豪机构市场总监郭毅表示,按一般的开发进度,售楼处盖好差不多半年才能开始销售,包括做策划,销售团队得进驻案场,还要一段时间蓄客。“中粮孙河项目开发较慢的根源在于拿地太贵,现在市场不好,不开盘属无奈之举。”

同为热门板块孙河别墅区组团地块,加上进驻时间和产品类型都比较相近,中粮、泰禾和龙湖三家品牌房企的项目一直是比较的对象。三家中龙湖进驻最早,2012年9月该公司经过10轮竞价溢价8.7%获得孙河第一块土地,折合楼面价20158元/平方米;2013年1月,泰禾以29473元/平方米的楼面价也跟随进驻孙河。到了当年7月,央企中粮地产姗姗来迟。但此时北京土地市场已经空前炙手可热,开发商拿地不计成本,土地“面粉”价格往往贵过周围在售“面包”价格,令观者心惊肉跳。中粮经过整整77轮激烈竞拍才击败对手,其地块溢价率42.1%,实际楼面价高达48444元/平方米,刷新了北京单价地王纪录。

中粮孙河地王一出,楼面地价即逼近龙湖双珑原著一期售价,使得先进来的龙湖和泰禾成功解套。有业内人士估算,由于别墅产品本身开发成本就较高,中粮未来产品定价8万元/平方米才能保证不亏本。其后有传闻称,该项目预期的定价为10万元。

但有价必须要先有市。从建委网站的实际签约情况来看,龙湖和泰禾两个项目成交均价都为6.5万元/平方米,周边香江花园等二手别墅报价为5万元/平方米左右,整个孙河区域房价距离10万元还差得远,不足以支撑中粮达到盈利。

“豪宅市场现在普遍面临这个问题。今年政府限价政策未完全退出,项目取证比较难,更严重的是现在的市场跟去年拿地时已经完全变天,就算政府让卖,也卖不出去。如果硬要推出来却没有销售,把品牌做砸了重启更难,所以只能等明年市场好转再卖。”郭毅如是说。

数据显示,2013年以来,北京土地价格在5万元左右的地块已经达到了10块以上,其中懋源夏家胡同地块、中粮孙河地块、融创农展馆地块等已经开始动工,预计下半年到明年入市。但郭毅指出,上述号称要年内入市的项目预计都难以实现。

“今年房地产市场降温,起码的共识是不会大涨了。但去年的大部分地王已经超过了区域内在售的房价,如果需求达到正常的利润,要求市场售价需要在一年内再涨50%,否则入市的风险将非常大。当前市场不足以支撑这样的价格,地王延缓开发将是必然的选择。”中原地产首席分析师张大伟表示。

入市无门 成本不断累加

“中粮的产品和周边竞争对手不会有本质区别,如果要下大功夫就意味着更高的建安成本,再加上该项目短期内无法入市销售回笼资金,中粮在这个项目上承受的资金压力相当大。”

实际上,中粮高价拿地之后,业内已经就有唱衰声,一方面是因为其本身的高地价,另一方面则是可以预见的区域激烈竞争。市场风向转变之后,这种曾经担忧的风险几乎已经成为现实。

同为高端住宅开发商的融创中国董事长孙宏斌就曾对此质疑称,“孙河那么大点的地,有龙湖、泰禾、中粮那么多家开发商竞争,怎么能卖出价呢?”兰德咨询总裁宋延庆也表示,孙河区域内竞争激烈,中粮的品牌优势不明显,也缺乏高端别墅产品的技术优势,在无成本优势下,也只有产品方面下真功夫了。

“中粮的产品和周边竞争对手不会有本质区别,如果要下大功夫就意味着更高的建安成本,但中粮想要在区域竞争中挽回优势,必须为其过高的土地成本减压,努力压缩其他方面的成本,这本身就是矛盾的。再加上该项目短期内无法入市销售回笼资金,中粮在这个项目上承受的资金压力相当大。”有业内人士表示。

虽然背靠央企中粮集团,但中粮地产规模并不大,《2013中国房地产上市公司百强榜》中排名52位,2013年公司销售才刚刚突破百亿元。记者查阅中粮地产2013年年报发现,去年中粮销售金额为112.67亿元,其中在北京的两个项目中粮万科长阳半岛[微博]和中粮祥云国际贡献最大,合计销售35.6亿元,累计获得利润7.4亿元。以此考量,中粮敢于以23.6亿元总价拿下孙河地王,战略不可谓不大胆。

有中粮内部人士透露,去年以来房企纷纷回归一线城市,但除了中粮祥云,中粮在北京一直没有独立的新项目,必须要进行拓展。孙河地块的位置、体量都属于优质,中粮资金方面问题也不大,至于利润要看市场。

事实上,中粮在北京高价抢地并非单例。年报显示,2013年中粮共在北京、南京和成都三地获得4个新的住宅项目,总耗资64.77亿元,从土地市场直接获取的3个项目均属于当地高价,平均溢价率超过50%。有业内人士认为,中粮在上一轮的房地产开发周期中错失拿地良机,多个城市市场都存在无新项目开发的窘境,土地储备安全已经受到威胁。

截至2013年末,中粮地产总负债率为77.90%,虽然负债率还处于行业正常水平,其央企身份带来的融资便利也优于一般中小民企开发商,但地王给其带来的资金压力仍十分明显。

2013年底,中粮宣布引入中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河地王项目。其方式为把项目全部股权质押出去,获得合作方提供9.08亿元的委托贷款,年利率为10%。无独有偶,融创以楼面价7万元以上夺得的北京农展馆地王也在同一时期引入了一家私募机构12.25亿元的注资,代价是付出了该项目49%的股权,被认为是拿地后资金链承压过大,需要分散压力。

北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬表示,对于中粮而言,目前的市场必然令其放缓开发节奏。伴随着开发周期的拉长,各类成本都会持续增长,而土地出让款对自有资金的占用最为严重。

“销售亏损的状态可以用地价和房价的上涨来对冲,但这仍然是在今年下半年到明年市场预期好的状况之下。合作开发虽然可以降低市场风险,但也会稀释项目未来的收益,使得中粮在这一项目上可预期的盈利更低。”郝炬如是说。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在银行信贷紧缩的市场背景下,标榜“高溢价”、激进类型、过度依赖民间资本以及拿地靠“赌”的四类企业,将可能受到生死压力。“如果没有充裕的资金流支撑,地王难以继续生存。即使是大型品牌房企目前也有卖股权求生存的例子,何况原本就更为脆弱的中型房企,极可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。”

地王资料汇总

2012年7月,中赫万柳地王,楼面价4.29万元(全国单价地王),万柳书院,下半年开盘,预计价格达14万元,漫长内部认购蓄客,夜长梦多

2013年5月,保利首开旧宫地王,楼面价2.23万元(大兴单价地王),无案名,目前没有任何推广和入市迹象

2013年7月,懋源夏家胡同地王,楼面价4.58万元(刷新北京单价地王),没有动工

2013年7月,中粮孙河地王,楼面价4.84万元(再刷新北京单价地王),刚开始动工,中粮进入孙河较晚,拿地成本比早到的龙湖泰禾等要贵出2万元以上,目前承受很大的销售压力

2013年8月,融创亦庄地王,楼面价2.1万元,无推广

2013年9月,融创农展馆地王,楼面价7.31万元(全国总地王),计划年底封顶,销售价格在15万~30万元

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