[摘要] 在房地产整体下行的背景下，房地产经纪行业的寒意似乎更为明显。一方面市场不景气，房地产中介纷纷裁员，甚至有一级分销商关闭门店以缩减规模，而即便能保住“饭碗”，房地产市场销情放缓也令房产经纪收入骤减。另一方面，由于开发商资金周转出现问题，导致地产经纪通过提供营销和配套服务赚取的佣金不能如期发放。
在房地产整体下行的背景下，房地产经纪行业的寒意似乎更为明显。一方面市场不景气，房地产中介纷纷裁员，甚至有一级分销商关闭门店以缩减规模，而即便能保住“饭碗”，房地产市场销情放缓也令房产经纪收入骤减。另一方面，由于开发商资金周转出现问题，导致地产经纪通过提供营销和配套服务赚取的不能如期发放。
据香港多家媒体6月14日报道，合富辉煌董事扶伟聪称，根据付款日程表，在由该公司提供销售协助的开发商中，有三分之一仍未支付。中原地产此前亦表示，开发商欠他们的金额已超过10亿元。6月12日，上海中原地产部分员工甚至打着横幅在街头讨债。
早报记者在采访中介公司的过程中也发现，开发商拖欠房产中介的金额不小，有的占中介公司年营收的三成，有的所占比例能达到六七成，甚至有开发商最后只用几套房子抵扣。
虽然开发商拖欠是市场常态，中介公司会先行垫付给房产经纪的，但今年以来房地产市场寡淡，开发商拖欠的数目日益增多，中介公司压力剧增，渐渐有点力不从心。
一般情况下，开发商和中介公司会事先约定结算的时间点。面对日前被传得沸沸扬扬的“拖欠”，某开发商表示，未付给房产中介的只是“应付账款”，没到履约时间。
拖欠比例达70%
昨日下午，在接受早报记者采访时，参与分销的中介公司纷纷诉苦。
“到目前为止，我们公司光在上海，被开发商拖欠的就达1.2亿元，占我们全年营业额的30%。我们参与分销的楼盘时超过100个，一半以上的楼盘都存在拖欠的情况。”上海汉宇地产董事总经理施宏叡表示，开发商拖欠中介的情况，早在2011年年底、2012年年初市场不好的时候，苗头就已经很明显。今年以来，随着楼市转冷，这一情况重新加剧。“一般客户和开发商签了购房合同，开发商就得按进度支付，可有的开发商能拖上半年、一年甚至三年、五年。”施宏叡说，开发商往往会以银行没有发放个人房贷为由或者财务的原因拖欠，“有的大型开发商根本不付，有的到一定时间给几套房子算作。”
据上海宝原地产副总经理沈彦介绍，开发商在楼盘的销售上分为场内销售和场外分销，场内销售往往由开发商自己的营销团队负责或委托一手销售公司负责，中介公司作为场外分销，属于居间方。正常情况下，开发商和中介介绍来的客户签完合同后，开发商就得向中介支付，“根据市场好坏、营销的难易程度、房源的总标的不同，中介公司提取的比例在1%～3%。同时，根据中介和开发商的事先约定，结算的时间点有的是在客户签完购房合同付完首付之后，有的是根据按揭贷款到账的时间进度而不同，有的则是在整个购房款全部付完之后。”
沈彦说，实际上能够按约定支付的开发商凤毛麟角。“我们合作的楼盘有180多个，涉及五六十家开发商，一半以上的开发商拖欠，总金额有好几千万元。比如上海某开发商，拖欠的比例达到60%～70%，已经拖了大半年了。”沈彦说，还有一些开发商根本就不付，而是拿房子抵扣。
港媒上述报道称，陷入破产传闻的光耀集团此前以“几个住宅单位”的形式向中原地产支付了所欠。但按中原地产主席黎明楷的说法，这些不足以支付拖欠中原地产的，中原地产以低于市场价的价格出售了这些房子。
同样对于开发商拖欠，有的中介则表示回避，“这都是有些中介故意炒作制造出来的话题，我们不掺和。”上海某品牌中介相关负责人说。
上海德佑地产区域总监张剑东则提及，开发商拖欠也应该分情况看。在双方签协议时，有的约定的是根据销售进度来结算；有的楼盘销售尚未结束，所以也无法全部结清，“所以只能说这部分钱算应收账款，应收账款和拖欠是两个概念，像我们公司目前一手代理的应收账款有1亿多元，被拖欠的只有几百万元。”
房产中介垫付压力增大
实际上，按照记者采访到的说法。以往市场好的时候，开发商也常常会拖欠，而今年市场不好，开发商拖欠下来的账特别多。“我们在事先选择合作方的时候都已经选了规模比较大的开发商，但仍然出现拖欠的情况。在支付方面，港资房企还算好些，很多内地大开发商都是挤牙膏，每次去要都是给一点点，然后许诺接下来还有新的代理项目。”施宏叡说，目前各开发商现金流状况都比较偏紧，在付款顺序上，都是先付工程款、材料款等，中介公司的都是排在最末，“中介公司对现金流的要求很高，现在市场不好，现金流问题不好解决，所以开发商拖欠对品牌中介经营造成的压力很大。”
北京我爱我家副总经理胡景晖表示，中介公司负责的场外分销，由于效率更高，因此提取的比例更高，像在北京，场内销售提取的比例在0.8%～1.2%，而场外分销的提取比例在2.5%起。“不过，虽然有的楼盘开出的条件不错，提成点数也较高，但我们会注重项目的质量，谨慎选择，并加强追款及时结账，尤其是在当前市场清淡和下行的时候。市场好的时候，卖得多卖得快，结算的情况会好些。”胡景晖说，北京的市场开发商对中介分销依赖性更大，所以往往不敢轻易得罪中介公司。
“出问题比较多的往往是区域性的中小开发商，大开发商相对要好些，中小开发商拖欠主要是资金实力的问题，大开发商拖欠主要是办理手续比较麻烦和费时。”胡景晖说，虽然开发商会拖欠中介公司的，但中介公司经纪人的是不能拖的，一般情况下中介公司会先行垫付，但如果垫付的量太大，就会加重中介公司的负担。
一名不愿具名的内地大型房地产顾问公司高级经理说，眼下，他所任职的公司需要多等一至两个月才能收到被拖欠的，而公司的应收账款也比平常增加了20%，“这主要是因为银行批核按揭和放款的速度很慢”。
开发商回应称
仅是应付账款
据港媒报道，合富辉煌董事扶伟聪说：“由于信贷紧缩，住房销售的下降影响了开发商的资金回笼，他们现正将付款日由90天延迟到120天。”其中，三线和四线城市的开发商受到的冲击。福建龙头开发商禹洲地产此前曾声称，部分三、四线城市卖了楼已经完全收不回钱，二线城市收账期也从2个月延长至6个月。合富辉煌是一家在港上市企业，从广州到乌鲁木齐，该公司在内地有280个分支，目前负责销售600至700个地产项目。
戴德梁行正在遭遇着和合富辉煌类似的情况。戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼向港媒称，“有些开发商本来应该支付我们在去年底为他们推销的项目的，但截至目前我们还没收到任何款项。这时候向他们追讨没有意义，因为他们没有钱付给我们。”毕竟，住宅销售仅占戴德梁行总收入的不足5%。
相比之下，中原地产受到的冲击要大得多。中原地产主席黎明楷曾表示，今年以来，内地开发商对该公司的欠款已达10亿元，令该公司应收款项升至20亿元。按港媒之前的说法，20亿元应收款项，占到中原地产去年全年收入的近三成。“不仅仅是小型开发商欠我们钱，大开发商也一样。”黎明楷称，“有些性的房地产公司由于流动性枯竭，难以偿还欠我们的款项。”
今年5月20日，《明报》曾援引黎明楷的话称，应收账款中，逾一半已，情况严重。
对此，上海某开发商总经理助理表示，中介公司所称的拖欠，很多都是还没到付款时间，很多数字都是应收账款，“一般一套房子从客户签购房合同时就开始计算中介，直至客户付完全款，到下个月计算一下有多少套这样的房子，然后结清。如果不能办到，就算拖欠。而中介说的很多都是没到履约时间，同时结佣时还要记账、核对，有时也会耽搁一两个月时间。”该总经理助理说，由于上半年销售不好，目前多数开发商的资金链还是较为紧张的，但这跟结佣的关系不大，“提取的点数很少的”。
上海某开发商营销总监表示，开发商拖欠中介公司，无论市场好与不好，都会出现，“市场好的时候拖欠的比较少，不好的时候要严重些，但这只是拖，不是赖，最终还是会还的。开发商都是玩现金流的。”
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