[摘要] 上海楼市现状确实让人感到“凉嗖嗖”的，一阵阵寒意，其交易的价格和数量绝对不乐观。
上海楼市现状确实让人感到“凉嗖嗖”的，一阵阵寒意啊，其交易的价格和数量不乐观。
真是“屋漏逢暴雨”，近期业内坊间有这样一种“戏言”：天公作怒降雨调控上海楼市。说的是今年4至5月，大约连续六七周，每逢周末就下雨，给原本就不热闹的楼市，增添了“纯技术”难堪，弄得售楼处人烟稀少，交易量不断下降。也有人调侃道：这是上海楼市调控采用了“纯天然”手法。
也许，这种“纯天然”的形式并不重要，重要的是楼市交易的结果令人心颤。
上海楼市历来有“红五月”的美称，意为此月楼市交易总是会红红火火的。而今年楼市“红五月”黯然失色，且成色堪忧。
其一，今年二手房5月份总成交量约为1.4万套房屋，与去年相比，成交量跌幅明显。2013年上海楼市二手房全年成交量约25万套房屋，平均每月在2万套房屋以上，今年前５个月的二手房交易量平均跌幅约30%。据业内行家分析，上海二手房月度1.5万套房屋的成交量，基本接近中介行业亏损的一个“临界点”。如果交易量继续下滑，中介行业将会面临新一轮的“关门潮”。
据悉，上海不少知名的二手房代理公司已经实施了“关门裁员”的动作。笔者认为，在目前“限购”政策之下，不少人是通过出售已有房屋来换取购房资格的。二手房交易的清淡，势必会扼杀新建商品房的购买客源，削减新建商品房的交易量。
其二，上海新建商品房“红五月”不红，成交量亦下降明显。今年5月上海新建商品房成交量仅为52.3万平方米，2013年同期数据为68.3万平方米，与去年相比跌幅约25%。而6月前三周交易量也不见起色，仅为约40万平方米。
笔者曾预测今年上海新建商品房交易量至少应维持在1000万平方米，如果按上海前5个月交易量平均数推算，今年上海的新建商品房年交易量想攀上800万平方米都会有困难。这种交易数据意味着什么？与去年相比，今年上海楼市的交易量如果降幅达300万平方米，交易总金额将减少近1000亿元。这1000亿元将牵动多少开发商？多少代理商？多少相关企业？多少从业人员？答案是肯定的。这个结果一旦出现，肯定会上演一幕行业的悲剧！
那么，上海楼市能否在今年下半年走出量价走势的悲情“沼泽地”？笔者认为，看多这种楼市变局的风险率是极高的，许多因素阻止着上海楼市走出这种艰难的“沼泽地”。
其一，社会舆论已基本一致地认为目前中国楼市已进入了一种调整时期。国家住建部政策研究中心主任秦虹先生的结论是：“楼市只是调整，不会崩盘。”
楼市“多头”司令任志强先生也调整了说法：“在宏观经济下行的大背景下，房地产行业肯定会一并下行，但紧接着会迎来反弹。”
调整也好，下行也行。但调整的周期是多长？下行筑底的底部在哪里？恐怕谁都不敢拍胸脯保证。因为造成目前楼市不火的现状，是政策和市场双向因素在主导。因此，笔者认为，上海楼市不会崩盘，但调整筑底肯定是一个不短而痛苦的过程。
开发商是否愿意降价筑底换取交易量？购买群体愿意购房的价格支撑平衡点在哪里？这是需要一个市场磨合过程。打破僵局，走出“沼泽地”，不仅需要外部氛围的支撑力，同时，也需要内部肌能的消化力。至少，在今年9月份前，是很难打破这种楼市僵局的。
其二，由于调控政策的发酵作用，市场的潜在“基因”也在发生质变，这已不是单纯政策能主导的，各种因素都在发挥着市场的催化作用。
一是今年6月9日，上海市规划和国土资源管理局公告，奉贤某含住宅用地的地块终止出让。这是上海今年首幅含住宅用地的流标地块，这表明开发商在上海拿地也变谨慎了，热情也降低了。
二是某机构发表报告，称2013年中国城镇家庭空房率达22.4%。这种调查分析结论，不管是否具有权威性，但至少给楼市“泡沫论”者提供了一种“看空”楼市的依据，或多或少挫伤了行业开发信心和购房者的购买信心。
三是平安好房网凭借资源和资金实力揽局房地产中介，使原来就不太平的市场竞争，增加了一块“动乱”的砝码。众笔者认为，这种房地产营销行业的群起纷争格局，肯定会对市场产生利弊兼存的作用。如果利大于弊，是有助于市场康复；如果弊大于利，无疑是雪上加霜地逼空楼市。
四是上海楼市５月份已出现房价环比下降，这是近一年多来首次出现的难看数据。而且，在降价潮蔓延之时，上海房价貌似坚挺，但也露出了不少房价的“破绽”。
“破绽”之一：上海已出现了深幅降价楼盘，而不少楼盘则采取了多种暗降方式来吸引市场购买。
“破绽”之二：不少新近销售的楼盘定价原则普遍比周边楼盘要低10%，把一些老楼盘的价格“顶在杠头上”。这些价格标杆楼盘下半年要跑量出货，的方法是降价出售。
“破绽”之三：不少楼盘采用了高来促进销售，说明这些楼盘想降价而不敢明降，只能以高来降低房价。
笔者认为，如果不是怕售楼处被砸，这部分高投入，完全可以公开让利给购房者，使购房者找到购买价格平衡点而入市购买。
五是上海楼市的僵持局面，势必会衍生其他一些矛盾。由于房地产企业销售不畅，会面临资金的压力，同时，也会导致地产私募兑付风险的出现。这种房地产企业高利贷式融资一旦资金链出现危机，也会出现还贷的风险。如果这种资金危机无法通过销售资金回笼来平衡，将会引发各种贷款资金的偿还风险，而这种风险蔓延至私募地产基金兑付危机，那将会极其危害房地产行业的发展。
同时，由于房地产企业销售不畅，会造成拖付相关企业货款，甚至是代理公司的和广告公关公司的广告宣传费，影响了这类企业的经济效应，甚至拖垮这类企业，这也将给房地产行业造成不利的社会品牌影响。据悉，目前已有不少房地产从业人员由于经济效益不好而跳槽或转行，这给整个房地产行业的发展埋下了隐患的伏笔。
总而言之，因市场之变而变，这才是适者生存之道。那么，降价跑量也好，守价弃量也好，只是每一个企业的生存和发展之道。但是，不能墨守成规和不思变革，否则，等于是画地为牢，或者是坐以待毙之举。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
