[摘要] 此前，土地快速升值给房地产开发带来的利润都十分可期。然而不论无何，囤地模式能够获得利润的前提都是土地价格及房价的快速上涨。现在囤地这种方式获利的空间很小，开发商必须重新思考土地策略。
编者按：此前，土地快速给房地产开发带来的利润都十分可期。然而不论无何，囤地模式能够获得利润的前提都是土地价格及房价的快速上涨。现在囤地这种方式获利的空间很小，开发商必须重新思考土地策略。房天下邀您收看《今日话题:高房价会否跟随囤地模式终结而终结?》
上海土地市场很“尴尬”
一边是疯狂的地王，一边是寂寞的流拍。
在上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗住宅用地刷新单价地王，成为业内焦点之后，上海嘉定区、崇明县、浦东临港地区、以及奉贤区各有一宗土地延时出让，调整出让时间的原因均为：在提交竞买保证截止时，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且提交了竞买申请。这是上海年内第二次在有竞买人申请竞买的前提下，延时出让地块。 >>>详细
为何土地市场分化如此明显？
持续近半年的楼市降温，已经传导到了土地市场，今年以来，上海大部分土地的溢价率都在30%以内，有一半左右的土地拍卖是“底价成交”，一二线城市的土地市场均出现了降温。
分析一：政府不能接受土地底价成交
新城控股集团副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者，上海房地产市场颓势难改，摆在开发商面前最重要的是去库存，市中心的稀缺地块行情已经看好，但城郊区域风险较大，在有竞买人申请竞买的前提下延迟出让地块，可见上海区县政府不能接受土地底价成交的结果，而开发商在目前的市场环境下似乎并不“领情”。
而从地方政府的角度，目前来看，土地财政依然是其最仰仗的收入来源。地方政府并不愿意把土地降价出让，所以目前大部分城市土地的出让价格相比去年，并没有像行业基本面一样下滑。
分析二：优越住宅地块依然受开发商热捧
上海周边区域的土地大部分是底价成交，而市区稀缺住宅地块，则屡屡创出单价的地王，这说明一些位置优越的住宅类地块，依然会受到开发商的热捧。但这样的市中心优质地块出让，对于总体土地市场并不具有代表性，很难改变目前上海土地市场总体低迷的行情。
分析三：整体市场出现颓势 拿地信心下降
房企拿地也像一面镜子似的，而市场的低迷更是显出开发商的谨慎。比如，5月份杨浦区平凉街道18街坊的入市，最后成交结果就爆了一个大冷门。这块内环内的宅地，在保利、九龙仓、建发、合景、雅戈尔等知名房企参与竞拍的情况下，最后溢价36.8%，成交楼板价39264元/平方米，大大跌出了竞拍之前预测价格。
拿地风光卖房难 房企告别囤地模式
拿地越风光卖房越艰难
“拿地时越风光，卖房时压力越大。”北京某知名房地产项目策划人向中国证券报记者表示，市场变化难以预料，项目很难做到准确“踩点”。加之“地王”项目会沉淀大量资金，因为一个高价地项目而拖累企业发展、甚至拖垮企业的现象屡见不鲜。
如今房地产市场的低迷态势，比2011年有过之而无不及。且土地成本比此前两年有大幅提高，使得项目定价愈加高企，难以通过预售审批。该人士指出，最近两年诞生的“地王”项目，面临的市场环境要复杂和艰难得多，审慎入市也是情理之中的选择。 >>>详细
房价停滞倒逼囤地改革
供求基本平衡，就意味着除了一线等少数地区，大多数地方的房价不会暴涨，甚至会停涨。即便在北京、上海等地，2014年以来也失去了涨价的原动力。这进一步瓦解了囤地的基础。
融创中国董事长孙宏斌就此直言，北京、上海土地价格上涨过快，远远超过了房价的涨幅。在当下的房地产形势来看，这是难以为继的。
北科建集团董事总经理王勇向中国房地产报记者表示，随着国内房地产市场逐渐成熟，政策的完善，地价处于高位，现在囤地这种方式获利的空间很小。
王勇认为，相比起一二线城市，三四线城市碰到的问题可能更大，很多地方的规划远远超过了当地城市所能够承接的水平，现在三四线城市住宅市场过剩问题已经凸显。除了产业地产外，囤地的实际意义已经不大。 >>>详细
高房价时代也会随之终结？
专家：楼市未来20年仍是黄金期
著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲眼中，中国房地产行业仍然有高速成长的机会。
他表示，当前住房消费还很低，尽管我国住房拥有率确实比较高，但是毕竟人口迁移，城市化进程还在继续，中国的消费刚刚开始，市场仍然有巨大潜力。按潜力算，中国经济高增长至少60年，要完成工业化进程，完成城镇化进程的过程还得20~30年，潜力巨大。当然，能否完成潜力的挖掘是另一个问题。
这一观点得到了新城控股高级副总裁欧阳捷的认同。他认为，城市旧改、结婚等带来的刚性需求，以及大量还没有在城市落户的非户籍人口的置业需要，目前的新房市场再发展20年仍然没有问题。 >>>详细
业内：房价会下调
中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时指出，2014年，楼市变化的速度超过市场之前的预期，在前5个月，从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块状分布，再到5月以来，以东部城市为主的房价多数城市下行，市场已经出现加速调整。6月份，房价下调趋势已经从块状分布弥漫到了。
在张大伟看来，房价下调已经没有孤岛，他预计本轮市场调整将起码持续到2015年。今年已有超过12个城市取消或放松了限购政策。但根据市场反应来看，部分城市出现短时间的市场复苏，但之后再度回落到之前的成交水平。这一方面是由于当下信贷政策持续从紧，虽然央行喊话支持首套房贷，但六至七成的首付门槛极大提高了“卖一”的普通置换人群入市资金压力；另一方面，从长远来看，经历了十年的高速发展之后，房地产行业已经处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。 >>>详细
随着房地产市场的逐步完善和调整，土地价格的长期趋于高位，房价的高增长即将成为过去，囤地这种方式已经被越来越多的房企摒弃，取而代之的是更多的房企采用低利润、快周转的运营模式。在一些城市囤地越多可能带来的风险和亏损越多。土地市场的变化，带给企业新的思考，如何运作土地，这个房地产开发中的必要生产资料以得到的成为大家关注的焦点。
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