[摘要] 如今，房贷新政又给了韩悦“等下去”的新理由，若房贷利率节后打折，他已经做好了租房结婚的准备。解除限购并未终止楼市下行的步伐，而新一轮救市能否奏效，关键在于银行能否给出房贷优惠折扣。人们在观望中期待房价下降，而每一次救市和每一次降价，又带来了新的观望。
如今，房贷新政又给了韩悦“等下去”的新理由，若房贷利率节后打折，他已经做好了租房结婚的准备。解除限购并未终止楼市下行的步伐，而新一轮救市能否奏效，关键在于银行能否给出房贷优惠折扣。人们在观望中期待房价下降，而每一次救市和每一次降价，又带来了新的观望。
楼市降价购房者止步
研三下学期回到济南的韩悦，春节后的任务就是一边找工作，一边看房子。谈了四年的女朋友人已经跟到了济南，不能让她一直租房，成为毕房族、事业爱情双丰收的理想已经获得了家人的认可和经济上的支持。
韩悦记得去年冬天刚开始找房的时候，地产业形势还一片光明。1月20日，国家统计局公布2013年房地产市场统计情况，显示商品房均价同比上涨7.7%，恰好等于当年GDP增速。
彼时，媒体对楼市仍旧一片唱多，诸如“开发商集体捂盘拒绝入市，放言春节后房价肯定涨”、“去年房价涨中趋稳，预计今年继续上涨”的报道充斥网络。
不过春节后人们便发现，事情并未像说的一般发展。元宵节后的第四天，杭州的两处楼盘率先点燃了价格下行的导火索，原本平静的池塘被扔进了一块大石头。
2月18日，杭州桥西板块楼盘德信·北海公园宣布降价清盘，价格从19000元/平方米直降至15800元/平方米，售价回落至两年前水平，愤怒的购房者当场捣毁售楼处沙盘。次日，同板块天鸿·香榭里的开盘价从17200元/平方米降到11800元/平方米，降幅超三成。杭州挑头降价，国内舆论哗然。据《经济观察报(微博)》报道，德信·北海公园降价与信托兑付到期压力有关，而施压者是杭州工商信托，但当事方旋即否认了上述揣测。
不过，这并不妨碍舆论报道的转向，媒体和市民都开始如饥似渴般的捕捉开发商的各种降价举动。除公开调价外，各种“零首付”、“特价房”、“送面积”、“送装修”活动都被归入了变相降价的队列中，此类新闻如多米诺骨牌般在蔓延开来。涟漪很快荡到山东。3月26日，济南西部某楼盘迫于市场观望情绪而主动“割肉”，将每平方均价由6500元降至5888元，成为该市“明降”楼盘。而据国家统计局4月份公布数据显示，济南3月份新房价格自2010年4月房地产调控以来,首次出现同比下降，青岛新房价格则已下降5个月。
银行惜贷加剧观望
“我妈当时还不信，说房价肯定跌不了，报纸上说的是个别现象。”彼时，韩悦自己也不太相信这些报道，因为3月时济南东部多数楼盘依旧在涨，而讨论近期买房的同事也特别多，都说开盘之后很快就能卖光。
不过韩悦的态度很快发生了变化，因为地产商的财务数据和各大商业银行的表态让他认识到，新一轮楼市降价潮并非媒体鼓吹。
据《深圳特区报》统计，中海、保利、世茂、远洋等20家上市房企1-4月份销售业绩出现了同比下滑。而截至4月底，沪深两市共126家房企一季度净利润总额同比下滑6.36%，负债总额同比增长25.07%，存货总额同比上升26.17%。
而据央行公布的今年一季度货币政策执行报告显示，3月个人住房贷款利率比去年12月上升0.17个百分点，与此相反，3月末主要金融机构房地产贷款余额增速比上年末降低0.3个百分点，这也是该数据在连续多季度上升后的首次回落。若数据过于晦涩，那反映到业务层面，就表现在各大商业银行对住房贷款的“不愿贷、拖延贷、涨价贷”的态度上。
4月初，第三方机构“融360”发布统计显示，在其选择的35个样本城市中有25个出现停贷现象，停贷银行主要以股份制商业银行为主，部分国有银行也处于半停贷状态，此外还称八五折优惠利率在已经绝迹。
中央层面对上述情况早已知悉。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，重申支持首套、自住刚需型按揭贷款，对愈演愈烈的按揭贷款难做出表态。
6月中旬，国家统计局发布的5月地产市场统计情况显示，当月新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市数量均达到35个，比上月分别增加了27个和13个。而此前一直价格坚挺的一线城市房价也出现环比下降现象，5月上海和深圳新建商品住宅价格分别下跌0.3%和0.2%。本该一片飘红的五月楼市一片惨淡。
限购解封市场未回暖
就在像韩悦一样的购房者瞪大眼睛盯紧楼市报道时，又一颗“重磅炸弹”出现了。
6月25日，呼和浩特正式解除限购，不再要求居民购买商品住房时提供住房套数查询证明。呼和浩特此举系49个限购城市中个公开宣布限购解封，迅速被业内引为“轮”救市的探路者。
此时，济南市也在蠢蠢欲动。今年1-6月份，该市商品住宅成交套数较去年同期减少33.88%，销售面积降幅达31.79%。7月1日，一份署名为济南市建委的文件在网上流传开来，其在文件中建议取消当地的限购措施，对此济南市的回应同样不置可否。
7月10日，济南市正式取消限购政策，青岛市也在9月1日解除限购，至此山东省内再无限购城市。而截至10月7日海南三亚取消限购后，除北上广深4地市外，其余限购城市已全面失守。
韩悦记得，济南限购政策解除前，好几个置业顾问都打电话找他，建议他抓紧交定金，因为一旦限购放开会有大量炒房客融入市场，房价会涨起来。不过他在北京读商学院研究生的弟弟却建议他先等等。“他说限购放开证明地方政府熬不住了，炒房客买涨不买跌，越救市越没人买，我炒股票也是这种心理，所以决定再等等。”
果不其然，解除限购并未达到救市目的。以济南市为例，虽然解封两个月中该市网签成交量出现大幅增长，但房价却一路下滑。据国家统计局数据，济南新建住宅价格5月至7月分别环比下降0.4%、0.7%和1.2%。
更令韩悦泄气的是，根据国家统计局9月发布的数据，8月份济南新建商品住宅价格环比下跌1.3%,创历年降幅，新房价格更是跌至去年同期水平。“有人说购房的好时候到了，但我却觉得降价收不住了。”韩悦说。
在限购解除无效后，9月23日网上又传出首套房认定标准将放松，只要房贷贷款余额还清都算首套房。据了解，此前住房贷款认定实行的是“认房又认贷”政策,贷款买房时只要借款人名下曾经有房或曾有房贷,不管房屋是否售出或房贷是否还清,都将被界定为二套房,利率上浮10%。
不过，作为刚需一族的韩悦并不关心这一政策，他觉得此前解除限购后房价继续下降，说明炒房客已经对市场不抱信心，现在即使首付打折他们也不会出手。他更关心的是房贷利率何时能重回五年前的7-8折时代，只有这才能真正让他买房省钱。
新一轮观望又来了
上述传言在9月30日落在了纸上。当日央行、银监会公布通知，对我国房贷政策作出调整，其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。“第二轮救市”打响。“政策的特点是刺激改善型住房需求消费，而不是支持炒房。”政策出台后山东大学房地产研究中心主任李铁岗这样说，并点出新一轮救市是否奏效，关键看银行的房贷优惠是不是真的能给力。
国庆期间，各大媒体也不惜篇幅对国庆楼市情况予以报道，从报道来看国庆期间各地看房市民仍旧十分踊跃，但观望气氛却更加浓厚，部分媒体用“银十不银”来预告10月的楼市，而开发商和银行的表态也开始出现矛盾。
对于政策一腔热情的开发商，部分甚至在9月30日晚间开起了“庆功宴”，并向媒体解读称改善型住房需求将被大量释放，并像限购解除时那样表态做好涨价的准备。仅本报记者采访的几个楼盘，售楼顾问均神秘表态称已从银行处获悉节后房贷利率将打折。
不过银行业对此却回应冷淡，众多不愿具名的银行业内人士向媒体表示，新政中首套房认定标准将会在节后率先落地，但房贷打折意味着银行要做赔钱买卖，所以很可能只是个“传说”。
在山东大学房地产研究中心主任李铁岗看来，节后房贷打折的可能性很小，他向商报记者表示，一方面理财产品普及使银行融资成本提高，另一方面工业企业不景气也增加了信贷风险，所以银行对房贷依旧会抱极为谨慎的态度，对房贷利率主动打折几无动力。
韩悦告诉记者，他现在已经看好了房子，只等房贷政策落地。如果房贷能打到9折他就决定。不过他也表示，但如果年前不打折，我就考虑先和女友租一段时间房子。“出了这么多政策，只有房贷打折大家买房才会真便宜，要不打折首付三成比首付六成的利息还多，为什么要买呢。”
记者从开发商处得知，央行政策在济南落地或于今年11月中下旬，新一轮观望期或已被激活。
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