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四季度 上海中心商圈优质铺位新增供应或处全年高位

——2014年第三季度上海房地产市场商业地产分析报告

房天下   2014-10-21 18:49

[摘要] 2014年第三季度,上海核心商圈优质商铺租金持续小幅上涨,首层平均租金为63.30元/平方米/天;中心商圈暂无新增优质商铺供应,第四季度将集中放量,全年新增供应预计处于高位。

2014年第三季度,上海核心商圈优质商铺租金持续小幅上涨,首层平均租金为63.30元/平方米/天;中心商圈暂无新增优质商铺供应,第四季度将集中放量,全年新增供应预计处于高位。

根据戴德梁行华东区商业地产部数据显示,2014年前三季度,上海优质商铺总存量为2,203,898平方米,南京东路、南京西路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴五大核心商圈前三季度无新增供应,而第四季度将集中放量,处于全年供应高位。

在此基础下,五大核心商圈优质物业2014年第三季度的首层平均租金为达63.30元 /平方米/天,环比平均租金增长率为 1.13%,租金增长速度有所波动。

目前,三季度核心商圈的平均入驻率为 93.79%,而近4年核心商圈平均入驻率为 93.75%,由于本季度中心商圈没有新增优质商铺供应,而淮海中路和南京西路租约陆续到期的物业有新的商户进入,入驻率较上个季度有所提升。

从香奈尔到阿玛尼,从杰尼亚再到Dolce & Gabbana,当一众一线奢侈品牌聚焦外滩,这里便成为了外滩万国建筑博览群中的饰品。

回顾过往,从1890-1930年上海金融中心地位的确立,到1990-2000年外滩CBD的重新崛起,再到2003-2012年国际一线大牌的大举入驻,外滩始终承载着东方华尔街的美誉。

2012年开始,外滩繁荣的商业气息逐渐调整,先是Dolce & Gabbana搬离了外滩6号,经营10年之久的乔治阿玛尼也关店,随后,外滩18号陆续失去了百达翡丽与宝诗龙,外滩的发展正遭受严峻的挑战。

戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事范红娟表示,就目前而言,一线品牌虽撤离外滩,但它们同时也正向其他商圈转移,如宝诗龙进驻恒隆、国金中心;Dolce & Gabbana进驻环贸IAPM商场及K11购物艺术中心;HUGO BOSS进驻静安嘉里中心等。与此同时,许多新兴特色高端品牌陆续进驻外滩,希望通过效仿成熟品牌来传递国际形象。

作为上海传统核心商圈的外滩,奢侈品牌一直是商铺的主力租户,可以说,奢侈品行业决定了这些商圈的兴衰。面对外滩的一时失宠,范红娟分析认为:

首先,外滩土地的使用结构与区域内客流不符。区域内旅游人群达63%,其余为住宅居民与商业客群等,这意味着定位于高端奢侈消费的外滩商业并非为主流客流服务;

其次,区域内公交体系不尽合理,换乘不便,行人环境差,过境交通与到达交通混行;再次,外滩滨水环境利用低效,绿地与公共空间、历史性遗留建筑并未形成有效良性互动;

最后,外滩较为缺乏必要的配套设施及合理业态。戴德梁行数据显示,区域内51%为高端零售业,其次为服务业,区域内缺乏配套的餐饮及休闲业态。

同比之下,位于加州贝弗利山庄的罗迪欧大道则非常出彩,作为美国著名的名品购物街,流畅的交通释放了游客步行空间,其支马路、辅路增设的特色小品与绿化,增强了区域休闲氛围与消费体验。

对于外滩目前所面临的问题,范红娟同时提出了策略性思考:

其一,全力打造商业所需条件,软件硬件双管齐下,保证成熟的交通,建立合理的规划,以此吸引目标客群;

其二,外滩金融集聚带将以外滩为「轴」,自北向南为老外滩地区、十六铺地区和董家渡地区三大地段功能组团,构成一轴三段的发展格局。区域可充分发挥老外滩老建筑的市场价值,打造一个国际化中高档零售平台,或利用核心商务区的景观与优势,树立区域金融中心的地位等;

其三,在外滩源发展集中式商业,将高端奢侈品牌聚合,形成新商圈,并不断改善交通状况,增强人流可到达度,同时在主体区域发展高端餐饮、私人定制等高附加值服务,吸引目的性消费;

其四,南京东路步行路段,应与外滩整合,拔高本路段档次,与外滩沿线业态形成互补;

其五,外滩的两种主要功能,即白天的旅游景观与夜间的高端服务消费,也应该按照不同的客流进行差异化发展,使外滩恢复活力。

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