[摘要] 9月17日,华西传媒集群启动了百名记者进社区“社区生态大调查”,率先对小区停车位、社区医院、业主自治权等居民生活的方方面面进行了报道。经过1个多月的问卷调查和实地走访后,华西都市报记者从100多个社区的347位受访者中收集了第一手的社区资料。
9月17日,华西传媒集群启动了百名记者进社区“社区生态大调查”,率先对小区停车位、社区医院、业主自治权等居民生活的方方面面进行了报道。经过1个多月的问卷调查和实地走访后,华西都市报记者从100多个社区的347位受访者中收集了手的社区资料。
10月20日,本报开始针对社区议题展开连续报道,小区安防怎么搞?20%的居民认为小区门禁形同虚设……今日,我们将关注住宅改为商铺后所遇到的一系列问题,在受访的居民中,有超过半数曾经遭遇过“住改商”造成的困扰。面对油烟、噪音等问题,只能找物管、找社区解决么?根据问卷中所反映的问题,华西都市报记者展开走访,与居民一起探寻解决之道。
成都建设巷,住宅楼下形成的小吃街生意火爆,但楼上住户备受油烟困扰。
成都一小区内的超市和麻将馆。
问卷数据 分析
超半数受访居民曾遇住改商困扰
“我住在西御街,院落脏、乱、差,晚上小区通道长期有人打麻将,很扰民。”“我们小区很多业主把房子改成了商铺了,门卫又不好好管理,总是遭小偷。”在社区大调查中,住改商问题成为了读者们热议的话题。在不少老旧小区中,临街的一面都被开墙经营小生意,茶馆、麻将室、小卖部、餐饮……新修的小区,则会因为地段巴适,成为商铺的租住地,美甲、美发、私房菜、影楼、公司、旅行社……
在本报回收的347份调查问卷中,成都居民遭遇小区住改商困扰的超过了半数,达到了55.9%,住改商的店铺类型多种多样,虽然是多选题,但是棋牌以33.4%当仁不让地成为了人支持的选项。广泛的群众基础,较少的人力物力成本,造就了小区内棋牌室的火爆。而餐饮和茶铺也分别超过了五分之一的比例。住改商店铺类型实在多种多样,甚至出现驾校、汽修、诊所、快递等。
住改商给大家造成的困扰,主要体现在噪音、进出人员杂、清洁卫生等方面。几乎所有遭遇住改商困扰的居民,都认为自己小区存在噪音和油烟等问题。噪音和油烟从何而来呢?这道开放性问题收集到了许多不同的意见,有餐饮馆子,有机动车和广场舞、麻将带来的噪音,还有小区施工、狗叫、空调滴水等产生的噪音。
噪音油烟问题影响力还是大,因为超过90%的人在买房的时候其实会考虑噪音油烟问题。但是一旦买了房入住了,再遭遇到噪音油烟问题该怎么办呢?这个开放问题似乎没有出现一边倒的局面。居民们的建议集中在:明令禁止、政府出面解决、找物管协调、找社区帮忙。
案例 说话
商户说
我们也为住户提供便利
建设中路社区的赵女士,在问卷调查中说起了住改商的痛苦。10月13日,记者来到成华区建设巷的北街小巷中。六个单元12户的房子,有大大小小20多家店铺。“帅哥,吃点啥子喃?”“饺子、抄手、肥肠粉!”此起彼伏的吆喝声飘荡着。
红底黄字的店名,清新夺目。但如果再往上看一眼,乌黑油腻的窗户,又与那份清新格格不入。陈晓雯(化名)就是这家肥肠店的女店主。2005年,她与新婚的丈夫带着一家老小从阆中来到成都做燃面生意。2009年,交了一笔不菲的转租费后,她在北街小巷落户,改做肥肠粉生意。
“刚来的时候,我们自己炒点菜吃饭,楼上的人就用拖把敲我家窗户。”陈晓雯说,后来她就把油烟大的一些工序拿回家里做,再后来就安装了油烟净化装置,一根烟囱直通六楼楼顶。“我们不偷不抢,勤劳致富,而且还为住户提供了便利。”
居民烦
深夜睡不好窗户遭熏黑
与楼下生意火爆相对应的是,位于店铺上层的住户则多是门窗紧闭。有些店铺后门洞开,楼道里弥漫着一股油烟味,楼梯和栏杆也都呈不同程度的黑色。
下午2点,杨婆婆的屋里却需要开着灯才能看清。“窗户都给熏黑了,我也不敢开窗户,油烟太大了。”杨婆婆称,她1981年入住至今。这里原是公司的家属楼,后来建设巷附近的不少住宅楼一层被出租改作餐馆、商店。“七八年前,楼下的住户就开始把房子租出去做商铺了。”大量的油烟熏黑了窗户、楼道,数年来,他们多次向社区、街道反映油烟问题,却始终无法得到妥善解决。“前两年政府让他们安了油烟净化器,但是平时都不开,安了相当于没安。”
“我们一单元12户,现在只剩下5户了,其他能搬的都搬走了。”居民易大爷说,“来这里吃的大多都是年轻人,喝酒、聊天、划拳,有时一直能到晚上两三点,特别吵,根本就睡不好。”附近的环卫工李女士说,这些餐馆有时通宵营业,“我一晚上就要清理10大袋的垃圾。”
治理难
安装油烟净化装置 城管刚走商家就关了
成华区建设路街道办城管执法中队姚小明说:“住户指责我们行政不作为,而商户则说我们断了他们的生活来源。”他们进行过实地劝导、让餐馆安装油烟净化装置、进行过行政约谈,但都难见成效。“的困难在于调查取证和执法考量两方面。”
“2012年的时候,我们就督促商户安装油烟净化装置了,但是我们去检查的时候他们就打开,我们一走他们就关了。”姚小明说,商家就这样跟他们打游击,“我们又没有什么可以监测油烟排放的仪表,很难取证。”
关于噪音治理的一个更极端的例子是,2012年的时候,猛追湾的一户家里开了一间迪吧,居民反复打电话投诉。“我们去检查,对方说,房子是我自己的,我可以不开,但你总不能禁止我在家放音乐吧。”当夜1点,该住户当着他们的面开起低音炮,“我不经营,我就喜欢请朋友来家里吃,来家里玩”,对方的说辞最终让姚小明无计可施。“只要拿不到经营交易的证据,我们根本没有执法的权力。”
最近几年,建设路街道办每年都会召集餐馆负责人进行约谈,今年6月份,他们刚刚对建设巷附近28家餐饮企业进行了一次行政约谈,但效果仍然不理想。
声音
成都市城管局:应遏制油烟扰民源头
根据《物权法》相关规定,“住改商”需要征得小区业主的同意,征得物业、有利害关系的业主、所在社区居委会三方同意。完成这些前提条件后,才能进行登记注册,颁发营业执照。但现在的情况是,很多“住改商”都是租的房子,很难按规定办理登记。
成都市城管局相关负责人表示,油烟扰民一直以来都是困扰相关部门的老大难问题。根据《成都市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法》,城管部门对部分油烟排放超标、噪音超标具有行政处罚权,但并没有日常管理权,并且具体操作起来十分困难。
该负责人说,治理油烟扰民,并不是一个部门就能解决好的,“以罚代管”的方式只能治表。有关部门应在“住改商”的环节及时发现,制止非法改变房屋使用性质,在营业许可审批环节加强审查监管,并且加强日常的法制教育宣传,就可以从源头上减少因“住改商”带来的油烟扰民问题。南开大学民法学教授陈耀东:
出台配套规定适应需要
《物权法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除了遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。实际操作中,很多人对怎样才叫“征得同意”感到困惑。即使开店前和邻居打了招呼,也有可能存在开店后邻居不认账的情况。陈耀东说,“征得同意”的方式司法解释并没有明确规定。他说,其实书面的证据最为稳妥,“邮件往来、录音录像、口头其实都是认可的证据形式”,如果是口头征得的,还需其他佐证。
遇上擅自开店,如果有利害关系的业主要诉诸法律,该如何举证呢?陈耀东说,这要看举证责任的义务主体是哪一方,如果有人将住宅改为经营性用房,产生纠纷就需要由其本人进行举证,证明他通过了其他业主的同意,如果没有证据,就必须要恢复原状。
陈耀东认为,物权法的住改商问题还有很多问题值得探讨,在实际操作中不宜机械、死板。例如利害关系的业主相对化了。一些小区比较老,缺乏生活的便利设施,如果开设不扰民的理发、打印、小卖部等场所,是便民的好事,但实际操作中如果一 刀切,需要征得全楼业主同意的话,无疑为开店者加大了难度。“法律提供了一个概括的指导,具体问题也有具体的范畴,因事而异。”
陈耀东说,法院的司法解释只能约束法院的理解和适用,也就是只解决诉讼过程中的问题,现实生活中,居民不会诉诸法律,而总是寄希望于相关部门解决。“其实这涉及到了一个宏观理念的问题。”作为生活的场所,小区更强调的是业主自治,但是很多业主在这方面的观念、理念仍旧不够,尚未充分行使业主自治权。
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