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同策张宏伟:一线城市调整普通住宅标准背后的玄机

房天下   2014-11-13 17:47

[摘要] 11月13日消息,上海普通住宅标准重新调整。

11月13日消息,上海普通住宅标准重新调整:一、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等;二、单套建筑面积在140平方米以下;三、实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

据悉,调整后的上海普通住宅标准自2014年11月20日起执行。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,此前,北京市住建委已经给出了下半年北京的房地产调控的基本思路,下一步北京的房地产调控思路是按照分类调控的原则,保证供应,稳定市场。适度放开高端商品房项目,加强税收征管,保持房价基本稳定,并已经调整普通住宅价格标准;无独有偶,深圳市也专门开会讨论了当前的房地产形势,也将普通住宅标准的调整作为房地产救市的储备方案,出台在望。

当前,调整普通住宅标准成为一线城市楼市调控政策变化的重要特征之一。那么,各地为何热衷于调整普通住宅标准?调整完之后对于市场会有哪些影响?尤其是对于北上广深等一线城市来讲,当前楼市限购政策还没有办法实质性松动时,调整普通住宅标准对于一线城市而言意味着什么?背后有哪些玄机?

张宏伟从以下五大方面深入解析,揭秘新政背后的玄机所在。

、对于上海来讲,上海普通住宅标准终于调整的背景主要有两点:

为迎合“央四条”“首套房认定标准”调整按照普通住宅标准进行这个规定,本次适当调整扩大“央四条”的“首套房认定标准”受益范围,对于首套房、首次改善有刺激作用;当前上海商品住宅市场去化周期仍然在15个月,有去库存压力,调整“普宅”标准有助于去库存。

那么,上海普通住宅标准终于调整影响范围有多大,为了方便对比,我们只按照总价来计算,看看2014年上海普通住宅标准调整前后影响范围和2012年相比有多大。详见下图。

2014年上海普通住宅标准调整前后覆盖范围对比

对话同策张宏伟 揭秘一线城市调整普通住宅标准的玄机

备注:1、范围:除配套动迁的,面积在140平米以下,总价在各环线政策标准范围内的(只按总价计算);2、套数,面积占比:为政策范围内与该环线内所有除配套动迁的比值。

第二、对于北上广深等一线城市来讲,当限购政策还没有办法做出实质性松动或取消之时,调整普通住宅标准成为其变相刺激市场复苏与好转的工具。

回顾过去几轮市场发展周期,每当市场低谷期,地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升,本轮市场低迷期也不例外。截止目前为止,除了北上广深之外,大多数城市限购政策做了调整,这对于北上广深一线城市而言,当限购政策还没有办法做出实质性松动或取消之时,调整普通住宅标准等刺激力度不太大的政策成为其侧面促进市场复苏与好转的工具。

对于北上广深等一线城市来讲,当限购政策还没有办法做出实质性松动或取消之时,调整普通住宅标准如果得以落实,也就是意味着一线城市面临库存压力较大,当前也不得不出台刺激楼市复苏的措施。对于上海来讲亦是如此。那么,这也就暗示后续限购政策定向宽松或指日可待,此前市场传闻的一线城市高端住宅放开限购或许会在市场条件成熟之时落地。

第三、实施差别化住房政策,通过普通住宅标准调整,对中小套型、中低价位普通住房给予税费优惠政策减免的支持,更多的群体可以享受到优惠政策,鼓励自住需求积极入市。

目前在各个地方住宅市场流通环节中,房屋能否被认定为普通住宅,将关系到契税、营业税等主要税费的缴纳。综合各个地方政府的规定,如果个人购买的房屋属于普通住房,将根据不同情况给予契税、营业税等主要税费减半或免征等优惠政策;个人出售普通住房且持有超过5年的,可免征营业税。

当前,福建、沈阳等省市普通住宅标准调整后,将有一部分房屋由原来的“非普”变为“普宅”,将对买卖双方都形成覆盖范围较大的税收减免,大大降低交易税费成本,对于加速中小套型、中低价位普通住房市场流通会起到积极意义,有利于楼市尤其是二手房市场的回暖。

第四、随着房价逐年的上涨,有一部分楼盘因为价格的上涨被贴上了豪宅的标签,其实,按照全市范围内价格水平来看,这些项目是因为房价上涨而“被豪宅”的。此时,通过调整普通住宅标准,纠正“被豪宅”的项目,使“被豪宅”的项目回归普通住宅的身份,仍然以普通住宅的角色进行市场交易。

第五、调整不同住宅标准,千方百计去库存。

从各地调整普通住宅标准的背景来看,2014年以来房地产市场逐步走向低迷,楼市买卖双方继续观望,库存去化周期拉长成为各地普通住宅标准进行调整的主要原因。当前,无论是已经出台政策的福建、沈阳,还是拟进行调整的一线城市,通过普通住宅标准的调整,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持,合理引导住房建设与消费,有利于消化日益攀升的市场库存。

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