房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

一线城市年内卖地已揽4500亿 楼面价涨逾五成

证券日报   2014-11-20 07:20

[摘要] 楼市的寒冬似乎并未传导至土地市场,甚至没有耽误一线城市土地出让楼面地价的节节攀升。

楼市的寒冬似乎并未传导至土地市场,甚至没有耽误一线城市土地出让楼面地价的节节攀升。

据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月18日,2014年年内,“北上广深”四个一线城市总土地成交金额已高达4519亿元,平均楼面单价为每平方米8341.9元,比2013年年度的平均楼面单价大涨53.4%。

对此,中原地产首席分析师张大伟预计,2014年全年一线城市土地出让总额必然突破2013年创造的5245亿元的历史纪录。

“248亿元的天价地王,超过3.5万元/平方米的楼面单价,这势必抬升周边地区的房价。”某开发商向《证券日报》记者直言,土地成本过高,房价大幅降价的可能性必然会非常低。实际上,“我们对明年楼市的预判是乐观的,所以会加紧争取低价拿地”。

宅地成交额首次破3000亿元

据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月18日,2014年年内,“北上广深”四个一线城市的住宅土地成交额高达3037.9亿元,与2013年全年2728.9亿元的成交额相比,提前两个月创造了历史纪录。对此,张大伟预计,2014年全年一线城市住宅用地成交额将首次突破3500亿元。

值得一提的是,从成交楼面价来看,截至11月18日,2014年年内成交的188宗住宅土地平均楼面价每平方米高达11892.4元,与2013年的每平方米7571元相比,上涨幅度高达57%。

而从一线城市所有土地出让情况来看,截至11月18日,一线城市买地收入已高达4519亿元。

有数据显示,截至11月18日,北京土地出让金收入超过去年全年总额,并刷新2013年创造的历史纪录,达到1861.67亿元,预计2014年卖地收入将突破2000亿元;上海11月18日更是拍出了248亿元的年度总价地王,目前土地总收入为1382.8亿元,预计今年卖地收入将超过1700亿元;而广州和深圳买地收入均超过了500亿元。

对此,张大伟向记者表示,与一、二线城市楼市有回暖迹象相比,目前库存过高的三、四线城市销售速度并未加快,这一趋势已经非常明确。鉴于此,一、二线城市的土地市场沉寂半年之后,后市拿地竞争将更加剧烈。毕竟,虽然房企扎堆一、二线城市会推高地价,也可能酝酿风险,但与布局三、四线城市已经可以看到的风险相比,一、二线城市更吸引开发商一搏,其抄底拿地的风险也要低得多。

房企加快抄底拿地步伐

值得一提的是,有报告显示,2014年10月份,一线城市新建商品住宅存销比为15.7个月,相比9月份的17.2个月而言出现明显下滑,可见其库存去化速度有所加快。这或许在某种程度上也刺激了房企拿地的热情。

不过,分析人士严跃进认为,虽然搭乘限贷松绑等利好政策的快车后,房企积极推盘促销,库存去化周期明显收窄,但整体楼市库存仍处于高位盘整状态。

不过,一线城市仍旧一直是开发商争相抢夺土地的重点区域,9月份以来,万科、保利、首开、远洋等标杆房企已经连续多次出击拿地,虽然目前土地市场依然将低位运行,但“930”新政落地、上海“普通住宅”标准调整后,改善性需求开始入市救市,房企抄底意愿也马上有所增加,部分热点地块的竞争将比三季度更加激烈。

据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月18日,短短18天内,20大标杆房企拿地花费262亿元,为近8个月来,同时有望突破300亿元,但其购入的土地大部分土地价格相比之前有所下行,可见抄底意图明显。

“政府迫于财政收入压力要尽快卖地,而有些房企近期都有大笔融资动作,还债之余也是用来低价购入土地储备的。”某房企高层向本报记者透露,部分开发商对明年楼市预期是“谨慎乐观的”,加上一线城市楼市有反弹迹象,各种境内外资金看好一线城市楼市,这增加了开发商布局一线城市的动力。

“对房企来说,在一线城市布局的项目即使在弱市下,减少一些利润,降价促销就可以卖掉,进而能快速换回现金,但在某些三、四线城市的项目,即使大幅降价也无法快速周转。”有业内人士向本报记者表示,在融资困难,资金链较为紧张的背景下,房企显然都在走快周转的路线,尽量降低滞销品给企业带来的资金沉淀重负。

鉴于此,一线城市土地出让屡屡创下新纪录也并不让业界意外了,但其另一面则是,房价难以走低。

 

相关阅读:一线城市库存近九个月首降 机构称限购难放松 证券日报

“上海调整了普通商品住宅标准,将使得更多房源纳入到这一体系中,进而鼓励各类购房者积极入市。”业内人士表示,市场行情转好,利好一线城市的库存压力释放,也导致房价下跌的压力减少。

事实上,取消限购、放松信贷等政策逐渐释放后,一线城市改善性需求入市门槛降低,加快了入市节奏,这在某种程度上刺激了一线城市楼市成交量,导致库存微降。不过,严跃进认为,尽管一系列提振楼市成交量的调控政策不断被实施,但一线城市今年年内放松限购的可能性依然很小。

一线城市房价下跌

统计数据显示,2014年10月份,一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米,成交面积为328万平方米,呈现出供小于求的市场关系;新建商品住宅库存量环比减少0.9%,同比增长36.7%。这意味着近9个月以来一线城市库存首次出现环比下跌的现象。

值得注意的是,2014年10月份,一线城市新建商品住宅成交均价为22368元/平方米,比9月份减少了1168元/平方米,环比减少5.0%,同比增长6.9%。

从各个城市新建住宅销售均价表现来看,“北上广深”四个城市新建商品住宅成交均价分别为24282元/平方米、27554元/平方米、14332元/平方米和22816元/平方米,环比增幅分别为-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%,同比增幅分别为1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。

对此,专家认为,9月份以来,一线城市高端项目成交状况较好,拉高了住宅销售均价,但10月份则出现了正常的调整,因此有所下降。但从2010年以来的监测数据看,目前一线城市房价仍处于高位震荡状态。

沪二手房交易环比增三成

值得一提的是,从一线城市存量商品住宅(二手房)成交面积来看,2014年10月份为306万平方米,环比增长15.2%,同比减少21.3%,其中,上海的环比增幅,为32.3%。

“随着普通住宅标准的调整,上海房产交易市场中普通商品住宅的比重也大幅提升。”据相关机构的研究报告显示,在二手房市场,上海普通住宅的交易比重从79.3%提高到了88.6%,其中内环内从75%提高到了82.8%,内外环间从78.5%提高到了89.3%,外环外从81.6%提高到了89.9%,内环线与外环线之间的占比提升幅度,达到了10.8%。

对此,某中介业者对记者表示,根据此前上海央行出台的房贷新政以及公积金新政,只有普通住宅才能享受政策优惠,但随着标准的改变,上海市场的房屋交易的成本将有所下降。同时,配合当前房贷新政,由于普通住宅可以享受二套房贷优惠政策,部分需求的入市意愿提升,也提高了购房者对后期楼市的信心,促进了二手房市场成交量将稳步回升。

卖地收入或破3000亿元

事实上,《证券日报》记者最近接触的多家房企高层均认为,2015年房地产市场会比今年乐观一些,而这源于取消限购、放松信贷、调整政策以便释放改善性需求入市等一系列调整性政策的执行。

但尽管如此,正如专家所示,一线城市的限购政策年内不会松绑,上述房企高层也均不认为一线城市会取消限购。“目前来看,一线城市的限购政策不会轻易松绑,但(一线城市)仍是风险相对较低的市场。”某房企高层向《证券日报》记者透露,相比于库存过高的城市,在一线城市布局还是能实现较快的去库存速度的。

鉴于此,标杆房企今年4月份开始冷下来的拿地情绪10月底开始转变。据中原地产市场研究部统计数据显示:11月1日至11月16日,20大标杆房企拿地花费248.86亿元,为近8个月以来,房企抄底拿地动作明显增加。

而据中原地产市场研究部统计的另一组数据显示:截至11月16日,“北上广深”四个城市的住宅土地总成交额为2789亿元,提前突破2013年创造的历史纪录,预计全年将首次突破3000亿元。而从楼面价看,截至11月16日,一线城市成交的185宗住宅土地平均楼面价每平方米高达11228元,同比上涨幅度高达48%。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,标杆房企之前因为去库存而不拿地,最近部分城市的土地价格开始下调,加上救市政策的叠加,对房企去库存非常有利,其后市拿地积极性可能更高。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注特价房上海官微

掌握沪上最新楼盘动态

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com