[摘要] 在楼市环境瞬息万变的年底阶段，怎么看待2014年年底以及未来市场基本面趋势？对于整体市场来讲，会呈现出哪些特征？ 这些成为业内外关心的话题。
在楼市环境瞬息万变的年底阶段，怎么看待2014年年底以及未来市场基本面趋势？对于整体市场来讲，会呈现出哪些特征？ 这些成为业内外关心的话题。
首先，看一下年底阶段实时的市场表现。从实时市场表现来看，由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素，今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象，市场去库存的速度在适度提高，从一线城市及基本面良好（存销比在15个月以下）的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底将出现“翘尾”行情。
于是，部分媒体开始发表声音，表示楼市已开始回暖。那么，年底出现“翘尾”行情是否就意味着楼市已经真正回暖？是否意味着房地产市场迎来了新一轮的市场发展机会？同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而改变。毫无疑问，即使至年底仍然维持成交量回升的行情，也并不意味着楼市会持续好转，楼市回暖尚早。笔者从以下五方面逐一质疑当前部分媒体表示楼市已回暖的看法。具体来讲：
、在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段，中国特色的“细水长流式”“微刺激”已经成为“新常态”，并不会受到美国QE退出的太大影响，这就决定市场流动性不会宽裕，短期内来看，房价下跌城市数量仍然是主流。
当美国今年11月QE正式退出之时，中国宏观经济因为深化改革也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，尤其是美国也正在酝酿首次加息，这有可能导致国内市场流动性进一步偏紧；从今年以来国内货币政策变化特征来看，即使受到美国QE退出的影响，国内货币政策“大水漫灌”的刺激措施几乎不可能出现，从当前来看，2014年10月份M2同比增长12.6%，低于今年13%的控制目标，中国货币政策基本上是表现为“细水长流式”的“微刺激”。从这个角度来看，国内货币政策总体仍然会维持改革阶段的偏紧的“新常态”，因此，短期内来看，房价下跌城市数量仍然是主流，目前，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。
第二、百城房价同比环比均出现下降，房价下跌城市数量仍然占据主流，短期内难改变。
2014年11月18日，国家统计局公布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况： 新建商品住宅方面(不含保障性住房)，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，降幅为0.2%，降幅为1.6%。而与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。10月份，同比价格变动中，涨幅为3.8%，为下降9.1%。10月70城房价环比无上涨，同比上涨有3个。短期内来看，房价下跌城市数量仍然占据主流，并没有改变。
第三、央行新政落地后，“惜贷”常态化的基本面并不会改变，年内楼市基本面难有实质性好转。
从短期内来看，市场又进入新一轮的市场低谷期，买卖双方仍然处于博弈状态，即使限购政策取消、部分省市“救市”政策出台、央行也发布“救市”措施，大多数大中城市仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，面临较大的去库存压力，这会进一步影响企业的资金面。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，银行“惜贷”的现象还会长久持续，此时，未来市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。对于房企来讲，应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。
第四、大部分城市库存去化周期仍然在15个月以上，“去库存”仍然是市场主旋律，因此，这些城市的房价年内仍然有下行的压力。
从10月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等仍然面临较大的市场“去库存”压力。当前，对于大多数城市而言，“去库存”仍然是市场主旋律，房价年内仍然有下行压力。
第五、上市公司年报与销售业绩指标等因素迫使房企继续跑量，不可能出现大规模涨价，甚至为了完成年度销售业绩指标，还应该继续坚持“以价换量”。
从10月份市场表现来看，在多重政策红利的刺激之下，品牌开发商力拼“银十”导致业绩有所回升，但是，大多数城市市场库存偏大的基本面并没有明显改变。同时今年至今，大多数品牌开发商业绩完成率并不理想，又面对年底（上市公司年报）销售业绩指标的压力，此时，对于大多数开发商来讲，利用政策红利的“窗口期”进行跑量的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后2个月限度跑量扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的大中城市楼市来讲，要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情，房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象，甚至部分存量较大的城市还应该继续坚持“以价换量”的市场策略。
总之，在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段，限购政策取消、部分城市地方政府救市、“央四条”等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。就市场指标来看，“去库存”仍然是市场主旋律，大部分城市仍然有房价下行的压力，即使当前部分品牌房企传出涨价，也是“有贼心没有贼胆”，不敢真的，仍然维持小幅促销、小幅优惠平价策略。而在2014年即将结束之际，大多数品牌房企面临年度销售业绩指标的压力，此时，要想完成或尽可能缩小与年度销售业绩指标的差距，“以价换量”的市场策略仍然为较为明智的选择。
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国家统计局18日发布2014年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。
数据显示，10月70个大中城市新建商品住宅价格无一上涨。河北石家庄、唐山和秦皇岛三个入统城市的新房价格环比全线下降。省会石家庄10月份房价环比下降0.7%。
新房价格连续两个月全线停涨
数据显示，10月份70个大中城市新建商品住宅与上月相比，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，降幅为0.2%，降幅为1.6%。
这已是70大中城市连续第二个月新房价格全线停涨。但值得注意的是，10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。
石市10月新房价格环比跌0.7%
在国家统计局的这一统计口径下，10月份的河北房价基本延续了上个月的下跌态势，石家庄、唐山、秦皇岛三地新建商品住房10月份的价格环比分别下降0.7%、1.3%和1.6%。二手房价格也出现全线下降。
回顾前几个月数据，6月份石家庄和唐山房价环比基本持平，但从7月份开始，三地房价“跌跌不休”。具体到石家庄新建商品住房价格，6月份环比持平，7月份环比下跌0.8%，8月份环比跌1.2%，9月份环比跌1.1%，10月份环比跌0.7%。从最近三个月的房价环比走势看，虽然依然还处于下跌状态，但是跌幅已经在逐月收窄。
年底楼市有望现“翘尾”行情
同策咨询研究部总监张宏伟认为，伴随限购政策取消、“央四条”政策出台、各地公积金政策利好出炉等综合因素，今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象，市场消化库存的速度在适度提高，年底出现“翘尾”行情的可能性较大。
具体到省会情况，有业内人士认为，行政区划调整利好将给省会房地产市场发展注入新的活力，更大范围地优化国土开发格局，破解土地瓶颈对城镇化建设的制约，也将更好地促进京津冀的协同发展。加上钢厂搬迁等利好消息的陆续变现，未来百姓买房置业将迎来更多的宜居选择，房价走势还将以平稳上涨为主旋律。
文/同策咨询研究部总监张宏伟
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