[摘要] 上海土地市场在经历了10月份年度成交金额的谷之后，在11月份则以315.3亿元攀上了年度成交金额的顶峰，环比上涨了678.5%，实实在在地上演了一场“过山车”的戏码。
上海土地市场在经历了10月份年度成交金额的谷之后，在11月份则以315.3亿元攀上了年度成交金额的顶峰，环比上涨了678.5%，实实在在地上演了一场“过山车”的戏码。
业内专家指出，董家渡地王的诞生无疑是将年末上海土地市场推至高潮的主要原因，沪上土地市场回暖势头明显，宅地单价屡创新高。
与此同时，房企进入了抢地时期，万科、远洋、华润、碧桂园、保利、龙湖、绿城等20大标杆房企11月均出手拿地，涉及金额近300亿元。加之12月上海土地市场供应量将迎来井喷，这场岁尾土地争夺战或将越演越烈。
11月土地成交金创年度
11月份，上海土地市场出现了一波明显的回暖态势，土地总出让金额相比10月份翻了近7倍。
据上海房天下数据统计，11月上海土地市场共出让经营性用地（剔除动迁安置房）9幅，总出让面积41.7万平方米，环比上涨82.9%，同比下滑49.6%；总出让金额达315.3亿元，环比上涨678.5%，同比上涨82.8%，成交总金额创年度。
从地块的成交情况来看，高价位、高溢价地块频现。
11月18日，位于上海黄浦区外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块以248.5亿元拍出，折合楼板价每平方米35392元，刷新去年上海徐家汇中心项目地块拍出的217.7亿元总价纪录。
11月19日，上海浦东新区惠南镇地块一落槌，就刷新了区域地价纪录，该宗地块楼面价13092元/平方米，溢价率105.11%，被东原地产拿下。
11月26日，竞价总次数314次，历时2，阳光城子公司上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区03F5-01（平凉街道47街坊）地块，楼板价达41078元/平方米，溢价61.41%，使得杨浦区土地楼板价历史性突破“4万元”。
对此，上海业内人士严跃进指出，高价位、高溢价地块的连续出现标志着上海土地市场迎来了较为明显的回暖势头，尤其是伴随类似董家渡这种体量大、价值高的地块成交，市场信心将得到进一步提升。
年末房企忙占地
上海土地市场的热闹景象也是房企在近一个月以来积极拿地热情的“缩影”。
亿翰智库的数据显示，截至11月23日，万科、远洋、华润、碧桂园、保利、龙湖、绿城等20大标杆房企11月均出手拿地，涉及金额达270亿元，达到最近8个月以来单月。而今年前9个月，20大标杆房企合计拿地金额仅2028亿元，同比大幅减少45%。
“房企的拿地窗口正在开启。”亿翰智库董事长陈啸天分析认为，拿地情况可以看出企业对于市场的判断，近一个月标杆房企在土地市场开始逐渐活跃，说明房企对后市预期开始好转。陈啸天预计，2015年下半年房地产市场将明显回暖，标杆房企目前的拿地动作，正是为行业回暖做准备。
严跃进也表示，从拿地时间点看，在第四季度，主要是一些年度销售业绩超过75%的房企会积极进入土地市场。而一些销售业绩更好的房企，不排除拿高价地的可能。同时，部分房企或在明年1月份开始进入土地市场。而总体上看，大规模的拿地动作或从明年二季度开始，因为那个时候去库存的效果比较好，房企会有主动补仓的需求。
事实上，上海土地市场的热闹景象并不是个案，房企拿地动作近一个月来转为积极，各地“地王”也屡屡出现。
10月22日下午，2014年深圳首宗纯住宅用地由龙光集团旗下金骏地产以46.8亿元夺得，无论是楼面单价还是宗地总价均创下了深圳居住用地地王纪录。
11月24日，央行宣布降息后的工作日，广州红云涂料化工厂地块以64.5亿元的总价成交，成为2014年新的广州地王。
此外，10月22日，龙光地产旗下的金骏房地产以总价46.8亿元拿下深圳龙华新区A802-0305地块，楼面单价超过25000元，溢价率83.35%；而湖南富兴在11月21日历经42轮竞价，最终以13.8亿元并配建3.1万平方米自住房的条件竞得北京东坝南区1105-659、029地块，溢价率达到49.2%，商品房部分的楼面价达34491元/平方米。
对此，上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，在当前利好政策不断、市场回暖的背景下，尤其是前不久降息公布后使得未来房企融资成本下降，同时利好政策下年底楼市翘尾成定局，房企资金压力得以缓解，对土地需求开始上升。
12月将迎年内土地供应高潮
值得一提的是，时至年末，上海土地市场有望迎来一波供应量的井喷，进而加剧土地市场的回暖态势。
上海房天下统计，12月上海土地市场预计将有38幅经营性用地入市，总出让面积166.8万平方米，供应量创下今年的纪录。38幅经营性用地起始出让总金额达228.9亿元。
其中，25幅土地将在12月24日-25日两天集中拍卖，与今年9-11月三个月的出让数量等同。两天内，浦东前滩滨江宅地五地连拍，松江两天卖全年一半的地。
房天下分析师李宗洲表示，前11个月的调控式“限量供应”，导致部分区县土地的供应量与年度供应任务有较大差距，最后一个月土地的集中上市将加速市场的回暖。
除此之外，业内专家普遍指出，上海土地价格仍将持续走高。
龚敏则指出，虽然目前楼市库存量仍然较大，今年全年大部分房企业绩完成情况也并不十分理想；同时，尽管品牌房企利润缩水以及部分房企逐渐退出地产现象在未来也仍会发生，但上海不断发展的城市地位优势和土地供求矛盾决定了上海地价仍会维持高位水平。
上海房地产研究院发展研究所所长李战军则告诉早报记者，今年京沪两地出让的土地总量低于去年，但总金额高于去年，说明土地市场还在涨价的过程中。同时，就现阶段来看，房企拿地仍然主要集中在一线城市，这是因为三四线市场整体风险非常大，很可能会继续陷入低迷。杭州等二线城市，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，最近都有可能再次出现降价。相比三四线城市看得见的风险，房企积极涌入一线城市，竞争也更加激烈。受此影响，上海这样的一线城市地价仍将不断走高。
同时，李战军强调，目前国内城市库存住宅量还很大，不会出现市场回暖令开发商无房可卖的情况。开发商在拿地方面一般会考虑比较充分、比较有把握，一旦市场有了回暖的信号，他们就能快速作出调整，砸重金抢地。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
