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" "项目突围术:调户型 控总价 高周转

每日经济新闻   2014-12-19 15:28

[摘要] 面对今年的房产现状,去年的高价“ ”却不得不硬着头皮入市销售,仅近期入市的就有复星上海外滩“ ”项目、融创北京农展馆项目,以及泰禾上海宝山“ ”项目等。

一直看好中国房地产市场的前华远地产董事长任志强 近也不得不承认,在市场向下趋势没有较大改观的情况下,楼市现存的庞大库存难以快速消化。但就是在这样的背景下,去年的高价“ ”却不得不硬着头皮入市销售,仅近期入市的就有复星上海外滩“ ”项目、融创北京农展馆项目,以及泰禾上海宝山“ ”项目等。

这些“ ”产品上市以后如何克服“面粉”价过高的不利局面,获得合理的利润空间?在 物业市场低迷的环境下,“ ”所沉淀的大笔资金能否快速回笼?这不仅依赖于房企的品牌力、产品力、营销能力和服务水平,同时对房企经营策略提出考验。

“目前 难消化的就是大面积、高总价的豪宅,上海大概有600万平方米的住宅就是这类产品。近期市场虽然有所回暖,但库存消化不多。”房地产营销 孙华良说。

旧的库存压力未见丝毫减轻,新的供应又接踵而至。北京、上海、广州等一线城市在去年8、9月土地市场火热时期成交的多幅高价地块,近期即将入市。由于成本原因,大部分项目不得不以高单价开盘,从而让楼市库存雪上加霜。

入市多为总价“ ”

据梳理发现,目前有8个“ ”项目顺利入市销售,主要是总价“ ”,只有两个属于单价“ ”,且都位于上海,一是绿地北外滩 项目,另一个是保利西岸(资料、团购、论坛)项目。

从销售情况看,已经入市的“ ”项目整体销售不错,大部分项目月均去化套数超25套。其中,销售 的当属青岛中海国际社区,开盘以来月均去化高达198套;月均销售套数较少的是上述上海保利西岸项目,不过由于该项目属于 产品,主推190~320平方米的三房,成交均价高达77193元/平方米,月均去化13套已经不错。由此看来,能开盘的都是好卖的“ ”。

上海上述两幅单价“ ”都是2012年成交的,当时的成交价格并不算太高,且两幅地块均位于上海 区域,商办和 需求比较充足,因此其销售压力不算太大。而与单价“ ”相比,总价“ ”楼板价明显较低,盈利空间更有保障。

调户型、控总价成主流

虽然已经入市的“ ”盈利问题不大,但这并不代表那些还未上市的“ ”项目可以高枕无忧。

实际上,和前两年 项目通常被做成豪宅不同,如今由于 市场不景气,很少有开发商将“ ”做成超 楼盘

孙华良近期代理了几个中 项目,他向《每日经济新闻》记者介绍说,尽管市场人气有所恢复,但在中 市场,成交依然不尽人意。

以他所代理的祥和·宫为例,尽管是上海 目前已经罕见的纯独栋别墅小区,但由于总价超过3300万元,一直迟迟不敢开盘,直到近期看到降息、降准、普通住宅标准调整等一系列利好政策之后才计划上市。

德佑地产市场研究部监控的数据也间接反映了 项目入市的压力。数据显示,2014年截至目前,新增房源报价超过20万元/平方米的项目只有5个,但这些楼盘的实际成交价格与 报价相距甚远,多数楼盘成交均价都不超过15万元/平方米。

孙华良表示,目前在上海滞销的楼市库存中,绝大多数是高总价大户型产品。在此背景下,“ ”以往那种增大户型面积,向 人群溢价销售的模式,面临很高的风险。因此,调整户型结构,以更低的总价销售是各家房企的主要思路。

和去年高价拿地的部分开发商交流得知,大部分房企都选择做小户型,控制总价的方式来避免 “ ”项目滞销。10月、11月连续成为上海销售金额的尚汇豪庭(资料、团购、论坛)项目负责人戴正芳介绍说,尚汇豪庭 的户型面积也就180平方米,总价控制在千万左右,这是项目热销的重要因素。

显然,那些正要上市的 首先要做的就是 定位,避免太高的总价把消费者“吓跑”。

部分项目保本销售快速去化

事实上,不少项目一期产品贴近成本销售, 典型的莫过于中海地产2009年拿下的总价“ ”长风地块,当时该地块的楼板价已接近周边的二手房价,但2012年上述项目入市之后,由于采用保本销售策略,快速成为上海市场的明星项目。2013~2014年,该项目一直名列上海房地产市场销售金额前十。

同样,泰禾集团去年溢价118%拍得的宝山高境社区地块,曾被认为可能会以5万元/平方米单价对外销售,但该地块上开发的泰禾红御项目成交价仅3.5万元/平方米。

不过,以贴近成本的价格销售,自然会对房企的业绩带来压力。比如,融创和绿城组成的合资平台在接手上海绿城项目后,曾启动过大规模的 行动,结果上述项目拖累了两家公司利润水平。

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