[摘要] 深圳房产经纪协会负责人评论房天下“0.5佣金”模式：“当整个市场出现搅局者，这个搅局者相当是一个很厉害的对手，就像鲶鱼效应，其他鱼就会很紧张。”
深圳房产经纪协会负责人评论房天下“0.5”模式：“当整个市场出现搅局者，这个搅局者相当是一个很厉害的对手，就像鲶鱼效应，其他鱼就会很紧张。”
3月25日，深圳市房地产经纪行业协会发布了一篇文章《低佣策略，房天下可能短期资本市场和经纪市场双输、中期双赢》。文章称低佣策略从市场完全竞争角度无可指责，但却动了全行业的奶酪――“会导致整个行业或者一个区域市场的价格永远无法恢复到原来的水平。”
这是自房天下提出二手房交易降至0.5%策略以来，在遭遇同行危机之后，又面临官方协会的点名。
在一定程度上，这也归咎于房地产交易转向卖方市场之后，中介公司的一种自我选择。市场竞合正在加速，Online牵手Offline是避无可避的对策，为此，身处其中的竞争者们在想方设法争夺一席之地。
面对如斯态势，房天下二手房集团总裁苏婕向理财周报记者表示了想做类京东平台的想法，“传统中介的优势在于线下的服务经验，我们希望未来有更多的中介公司来与房天下合作，房天下愿意以开放的心态，把所有互联网工具共享，推动整个行业的发展。”
线下降佣，不到行业水平1/5
房天下真正切入线下市场，应当从2014年7月算起。彼时，其分别与市场排名和第三的新房代理销售公司世联行（002285,股吧）、合富辉煌签订协议，战略入股，谋求去平台化的转变。
根据中原集团主席黎明楷回忆，当时行业“二手业务不好做了，中介公司经营都有困难，房天下的价格又越收越贵，大家就开始反抗”。
反抗的结果就是“中介公司往线上跑，渠道网站也只能往线下走”。
而在向理财周报记者阐述二手房集团优势时，总裁苏婕也直言，“目前房天下二手房直营业务仅收取0.5%交易，远远低于行业水平线，还不到行业水平的五分之一。”
虽然降佣是去年以来房产中介在抢占市场过程中纷纷做出的选择，但房天下如此低的，也遭遇了如前所言同行的不满。
“低价永远有市场”，深圳市房地产经纪行业协会发展研究部部长徐枫向理财周报记者类比道，“这就出现了一个博弈的情况，当整个市场出现搅局者，这个搅局者相当是一个很厉害的对手，就像鲶鱼效应，其他鱼就会很紧张。”
其也向记者分析，房天下此举无疑有几点考量。
“房天下之所以能做这件事情，首先是规模效应在起作用，当整个企业的规模到了一定时候，面铺开到足够广，再也不是几个区域就会决定公司生死。在经济学上，就是通过可变的收入来保持盈亏平衡点。”徐枫认为。
另外，房天下要从传统咨询模式向实体交易转型的意图很明显，“那就必须通过快速的策略抢占现有实体店做的事情。”徐枫解释道，在提供同质化服务的前提下，从全球市场而言，价格都是敏感的因素，“只要低价，人们就愿意买单”。
作为在2010年就已登陆美国纽交所的中国公司，在有资本市场支持的情况下，房天下便有能力将价格战维持得更久。
当然，从协会角度考虑，徐枫还是建议房天下把竞争引向非价格因素，或者及时改变行业竞争的规则。
“门店的管理成本以及人工成本，给传统经纪公司带来巨大的财务压力，目前来看，整个线下行业都是亏损的。这就是线上为什么能够这么快逆袭线下的一个重要原因。”独立地产评论人姜皓天这样向记者表示。
因此，轻资产的房天下，在扩张经纪人队伍时会相对轻松。据二手房集团总裁苏婕介绍，房天下的经纪人并不完全来自房天下本身，也包含有过行业经验的经纪人。“房天下自营业务是在提升行业效率、更好服务业主和购房者方面的探索。经纪人可以充分利用移动互联网，向业主、购房者提供标准化服务，更有效地完成房源匹配，提高成交率。”其表示，目前开展直营式0.5%二手房O2O服务的城市有北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州、武汉（楼盘）和成都。
对于房产交易中的二手房市场而言，徐枫以深圳为例分析认为，这座城市60%-70%的交易量都集中在二手市场，是二手房交易份额高的城市。“从市场生命周期来说，土地资源都是有限的，二手房一定会成为主导，只不过是时间问题。”
据其保守估计，在降息、降存准，公积金下调的政策影响下，深圳地区今年二手房交易量至少比去年再上升10%。
大化流量优势，助推数据化服务
“从线上平台而言，目前来说国内购房群体的资源，房天下是丰富、强大的。”独立地产评论人姜皓天这样认为。
房天下二手房总裁苏婕亦自信表示，“房天下拥有日均500万的找房人群，也是业主委托房源的网络平台，来自业主与购房者两端的巨大流量使房天下拥有无可比拟的平台优势。”
在苏婕看来，房产中介O2O模式的主要竞争力在于，线上平台的流量与规模和线下能提供价低质优的高效服务。
“这两点正是房天下擅长的。传统经纪公司也应该运用更多的互联网手段进一步优化行业模式，改造流程、降低成本、提升效率。”苏婕向理财周报记者表示。
从房天下控股集团而言，此前董事长莫天全曾公开表示，“新房、二手房、租房还有装修，这全部都是传统的产业，怎么利用‘互联网+’的思维来改变传统产业，对我们这些老的互联网企业是一个很大的挑战”。
其认为，实际上互联网在促进传统企业转型时的逻辑和目的没有那么复杂，互联网对传统产业的改造重点在于“在线化”、“数据化”。
“‘互联网+’终的目的就是让用户、消费者得到大的利益、好的服务”，莫天全指出，依靠大平台、大体量的数据应用、各环节的实时协同，新模式将不断涌现并欣欣向荣。
姜皓天对经纪公司的线上业务有类似看法，“如果一直没有把客户对房子的需求数据化，提出数据报告。那么他的模式就还是停留在B2C，只是出于开发商和产品的视角考虑，对客户的了解不够。”
对于线上业务，苏婕自认二手房集团的服务也颇有优势，“房天下通过网络工具的使用为业主和购房者提供更加专业的服务：如通过房天下APP完成服务流程监测，保证服务标准化。房天下特有的房天下保障体系，也为购房者提供了房款、产权、物业交割等交易安全保障。”
在传统中介公司代表，中原集团主席黎明楷看来，互联网思维下的线上平台，通过“烧钱”扩大规模的同时，实则是通过平台上的其他方式赚回成本，“在促成交易方面可以不赚钱，甚至略亏一点也可以做。因为平台还有其它的产品，尤其是金融产品。”其认为，这样的盘算下，对传统中介行业的冲击就很大了。
房天下也在做自己的金融集团，据苏婕介绍，房天下金融目前的产品主要针对性服务于业主和购房者。向购房者提供8.8折起的低利率按揭贷款，同时也提供费率低于行业水平的押旧购新、赎楼贷等产品。“房天下金融是为了向业主和购房者提供比同行业费率更低、放款更快、交易更安全的金融产品，来促进交易达成。”
相关新闻：二套房首付降至五成？ 更多宽松政策或浮现 财经日报
3月29日，有媒体报道称，央行正在测评房贷政策，即将下调二套房首付比例。同时，在降息降准背景下，各大商业银行对该政策持支持态度。有银行表示，二套房首付比例将降至五成。
上述消息尚未得到有关部门的证实。不过，在两会定下“支持自住型住房和改善性住房需求”的基调后，市场普遍认为房地产政策将更为宽松，二套房首付下调成为题中之义。
不仅如此，根据两会对于房地产的定调，业内预测首套房首付、贷款利率甚至营业税等方面的利好政策都将可期。
释放改善性刚需
据媒体报道，建设银行和中国银行信贷处已表示将支持改善性住房需求，下调二套房首付比例至五成。
这意味着改善性需求置业的门槛将有所下降。以深圳一套市值300万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例六成计算，首付款180万元，若首付为五成，则减少30万元，至150万元。
“这个消息应该不假。”业内人士对《财经日报》记者表示，从政策导向看，让市场成交活跃是目前楼市管理的一个重要目标，下调二套房首付，势必带来改善性购房需求的积极释放。
在今年的“两会”记者会上，国务院总理李克强表示：“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善型住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”
这为2015年的房地产政策定下了基调。但在以往的政府文件中，并没有改善性住房的清晰定义。据报道，住建部正在对改善性购房需求进行定义。届时，各项政策的制定和实施将更加有针对性。
严跃进分析，过去在限购政策下，改善居住条件的成本非常高，很多群体难以完成二次置业，使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。一旦二套房首付下调政策落地，改善性需求将积极入市，成为去库存的巨大力量。
但广州中原地产项目部总经理黄韬向本报记者表示了他的担忧：下调首付的政策力度是够大，银行却不一定有足够的流动性来提供首付下调带来的新增贷款。
对此，中国工商银行总行一位人士在接受媒体采访时表示，2015年央行降息降准让银行并不存在信贷额度和流动性紧缩问题；从银行自身来说，2015年房地产抵押目标任务提高了好几个点，下调二套房首付是银行完成任务的业务补充。
稳市还是救市
2015年的政策宽松大幕正在开启。
充当前锋的是公积金政策。不久前，由住房和城乡建设部(下称“住建部”)主管的《中国建设报》，在其官方微博上公布了住建部的一个电话会议内容。住建部要求：各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。
济南市、福建省先后出台政策，将公积金贷款的首付降至两成。其中，福建“闽七条”则规定，首次申请公积金贷款的首付降至两成。这意味着无论是一套房还是多套房，只要次选择公积金贷款都可以享受到这个政策。
不过，由于使用公积金贷款的购房者不到三成，加上各地公积金额度紧张，该政策的受益范围有限。
3月27日，国土资源部、住建部又联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，优化住房供应套型，促进用地结构调整，还强调多措并举，以统筹保障性安居工程建设。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，两部委的新政在短期内将促进楼市调结构、去库存，中长期则将通过土地政策转换促使地方政府、房企转型谋求新的发展方式。
不难看出，宽松政策正一一浮出水面。
深圳老牌房企深圳控股副总裁董方前不久对包括《财经日报》在内的媒体说：“通过两次降息，五年期以上的贷款利率只有5.9%，这是在2000年以来低的。我相信不用很长时间，首套房的首付、贷款利率，二套房的首付一定会降下来。而且，今年可能还会有一到两次降息。”
在严跃进看来，新一轮宽松政策主要聚焦在降低购房门槛，不排除部分城市和房企尝试将首套房首付降到三成以下，同时在贷款利率和税费上做文章，“比如将营业税的免征期从五年改为两年”。
事实上，据本报记者了解，目前已经有房企和中介大幅降低首套房首付，甚至有房企推出“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的营销措施。
多位开发商人士表达了对今年楼市审慎乐观的态度。国家发改委学术委员会秘书长张燕生在2015年博鳌亚洲论坛上表示，未来5年内，中国房地产市场都会处于“供远大于求”的状态。在这个“软着陆”的过程中，房地产市场必须承受痛苦的调整。
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